市區盤高價盤大量入市 拉升樓市成交均價

每經記者  朱玲  發自廣州

        新政調控已有4個月之久，隨著7月市場成交量活躍后，樓價也開始小幅升溫。日前，廣州某網站抽樣調查廣州100樓盤價格數據顯示，進入8月份以來，100個樓盤中有24個樓盤出現了不同程度的漲價，僅有15個樓盤出現降價，其余的樓盤報價保持不變。

        在嚴厲的新政調控下，面對即將來臨的金九銀十，廣州樓市為何出現如此怪象？

市區盤集中涌入

        據搜房房源中心統計，截至8月20日的信息，9月進入廣州市場亮相的新盤達23個，遠超過8月份15個新盤的數量，且這些新盤集中在市區。

        此前，該網站對廣州100樓盤8月的價格抽樣調查發現，相較7月，24%的樓盤出現不同幅度升值，降價的樓盤則下降了15%。

        近期，記者從樓盤推廣信息也發現，不少市區盤開始漲價。

        位于天河區域的一名為翰林的樓盤，僅短短一個月的時間，開盤價就從1.2~1.3萬元/平方米的“吹風價”漲到了1.4萬元/平方米。廣州市國土資源和房屋管理局官網的信息顯示，該樓盤實際的成交均價高的可達到1.6萬元/平方米。

        市區樓盤小幅漲價的例子也不少。

        24日，記者從保利地產廣州項目公司獲悉，5月該公司位于金沙洲的“日光盤”項目，二期入市價格預計達1.1萬~1.2萬元/平方米，而此前一期均價僅為1.1萬元/平方米。

        經緯行研究中心主任曾英杰表示，樓盤價格逆市上升，主要是因為廣州市區比較缺貨，價格就一直水漲船高，其中小戶型的價格漲幅會更高一些。

        經緯行最新統計數據顯示，進入8月，廣州10個區樓市均價從1.15萬元/平方米一路高走。在8月14日~20日期間，樓市均價已達到1.24萬元/平方米，小幅上揚約0.7%。

        曾英杰表示，近期推的樓盤很多都是市區盤，價格上漲是很正常的。珠江新城的樓盤有所降價，但因為成交量小，所以在總均價上體現不出來。整體看來，因為下半年市區盤相對比較多，會在一定程度上拉高全市的均價。

高價盤成交拉高均價

        “目前來看，房價整體來說沒有太大降價的痕跡，盡管政策出臺已4個月，但政府、開發商以及購房者三者之間仍在博弈，這就要看哪個的耐心更久。”一港資開發商內部人士意味深長地說道。

        曾英杰指出，目前市場降價的樓盤，要么是尾貨盤，要么是成交比較糟糕，所以以價來換量。如富力位于珠江新城的項目近期降價較多，奧園位于南沙的某項目盤也從1.3萬元/平方米的價格降到目前的8000多元/平方米，降幅較大。

        經緯行研究中心的數據顯示，在廣州的十個區域中，樓盤均價環比上升的區域占了7個，其中花都區均價環比上漲12.39%，漲幅最大。該研究中心認為，花都區個別樓盤成交拉升了均價。

        “從某種程度上來說，不漲價就是降價。相對之前同一區域的價格，高價盤會相應拉動當地區域價格。”曾英杰表示，例如最近成交非常旺的招商金山谷，價格就比區域均價高出很多。

        “因為開發商不知道下降到多少才是老百姓出手的心理底。由于目前市場上暫時沒有新的調控出臺，供需雙方都處于一種僵持的狀態，開發商更多地選擇了觀望或者延遲開盤的手段。”廣州房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，隨著政策進入平淡期，加上“金九銀十”即將到來，陸續有開發商試探性漲價以考驗市場，但也有開發商會利用旺季快速推貨和去化存貨。

        謝逸楓預計，政策抑制的剛性需求將在“金九銀十”集中爆發，同時改善性需求會積極入市，很多投資客也將入市投資。開發商會集中推貨和走量，在價格方面開發商或采取低開平走和跑量保價的方式給出5%~10%點的折扣。他表示，廣州市中心六區房價受到房源和土地稀缺及市場供應小，房價將會有小幅度的上漲，而郊四區二市的供應過大，房價將會有小幅度的下降。



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