拿地、并購、擴張、轉型 房企年底突擊備戰2011

        在一波接一波政策的嚴厲調控下，樓市即將走過不尋常的2010年。雖然已接近年末，但房企之間的競爭并沒有偃旗息鼓，反而愈演愈烈——在調控背景下，房企之間的并購案例在年末集中涌現；進駐北京已有23年的萬科，今年正向北京樓市銷售冠軍沖刺；由于住宅市場備受壓制，不少房企已后知后覺，開始加入越來越龐大的“商業地產”大軍……2011年，樓市或許比今年更加捉摸不定。房企的這一系列動作，或許都是在未雨綢繆。

年底之戰·銷售

借調控超車  萬科角逐北京銷售冠軍

每經記者  葉書利  發自北京

        調控下，今年北京萬科卻一路超車，一躍成為上半年北京房地產銷售冠軍，目前正以近120億元的合同銷售額沖擊北京年度銷售冠軍。

        北京萬科的領軍人毛大慶今年頻頻布局土地市場，目前已成功拿下6塊地。通過布局北京CBD的贏嘉中心，一直徘徊于北京三環外的萬科，成功地向北京核心區域步步挺進。

北京合同銷售額近120億

        自1988年進駐北京起，萬科在北京已運營23年。雖然萬科早已是中國房地產業的老大，但在北京的發展卻一直不盡如人意。正因為如此，去年8月初，從凱德置地轉投北京萬科的毛大慶，被王石要求增加北京萬科的影響力。

        當月下旬，毛大慶在來到萬科后的首次媒體會上公布了萬科北京的戰略目標：爭取在3~5年內跨進北京市場前三名。

        今年上半年，萬科以61.93億元的銷售額擊敗競爭對手龍湖，奪得半程銷售冠軍。

        近日，記者從北京萬科相關人士處獲悉，截至12月14日，北京萬科銷售總額已達105.4億元。于12月19日開盤的萬科長陽半島第四批房源開盤即被一搶而光，目前認購額達12億元。綜合下來，萬科北京今年的合同銷售額或達120億元左右，較去年的50多億元增長超過100%。

        對于今年北京萬科的突飛猛進，北京萬科營銷總監肖勁作了兩點總結：加大供應與適應調控。

        2010年，萬科北京的產品體系極為豐富，在高中低端市場均有布局。另外，其開盤時機選擇與定價策略把握十分精準。

        今年1~3月，北京樓市捂盤惜售現象盛行，而北京萬科看準時機，逆市大量推盤，搶灘市場。萬科北京的年度大盤萬科長陽半島于7月底開盤入市，趕上了8月底北京房價大反彈。

        調控背景下適應調控的定價策略同樣是萬科趕超的成功之道。

        萬科長陽半島7月底開盤時，北京樓市正處于調控后的低谷。在這種背景下，北京萬科拋棄了行業慣用的定價策略，由銷售人員逐個向近萬組意向客戶詢價，最終定出13400元/平方米的價格，低于周邊樓盤，獲得熱銷。

搶購6地塊

        萬科北京在狠抓銷售的同時，在土地市場也一改往日的疲軟，表現極其活躍。

        毛大慶在去年8月加入萬科后就曾對外反思稱，萬科在北京市場的業績不佳，主要原因就是土地儲備不夠。鑒于此，他進入萬科后最重要的工作就是拿地。

        記者根據萬科各公告統計后發現，今年萬科在北京土地市場已拿下6塊地，分別分布于房山長陽鎮（2塊）、昌平區回龍觀（2塊）、海淀區西北旺鎮（2塊）。

        之前，搜房網數據監控中心的統計數據顯示，截至12月7日，北京土地市場上，首開以43.81公頃的拿地面積位列第一，緊隨其后的就是北京萬科，拿地面積為42.3公頃。不過，12月17日，北京萬科攜手北京京投置地房地產有限公司在房山區再拿一塊地，算上這塊地，北京萬科有望超越首開，成為北京土地市場的拿地王。

布局核心區域

        就在各路豪杰扎堆北京CBD12地塊之時，10月20日，北京萬科以11.5億元的代價從中信地產手中接手CBD區域的贏嘉中心B座，曲線進駐北京核心區域。在此前，萬科一直游離于北京三環之外。

        據悉，贏嘉中心B座位于北京CBD核心區域東三環國貿橋東南角，在被北京萬科收購前，贏嘉中心B座整棟建筑面積為42686.2平方米。收購后，毛大慶表示，公司擬投入7000元/平方米的改造成本，將該寫字樓打造成一個新概念的建筑。

年底之戰·擴張

快速擴張萬達年內斥資近200億拿地

每經記者  朱玲  發自廣州

        萬達董事長王健林近來有點忙。

        12月17日出席了廣州萬達的開業典禮后；21日，他又飛到福州，見證福建首個金融街萬達廣場開業。

        今年以來，萬達在全國迅猛擴張，距離2011年不到半個月的時間內，相繼有廣州、合肥、福州、武漢、紹興5個城市的萬達廣場入市。

        12月17日，萬達集團在廣州的第一個萬達廣場開業，這是萬達集團今年第11個入市的萬達廣場項目。該項目從去年10月拿地到開業，僅11個月。

        王健林在廣州媒體見面會上坦言，原來認為廣東商業比較發達，機會不多，所以進入時機晚一些。但未來，萬達計劃在廣州做10個項目，而且在武漢、北京、上海都會做上10個，每個項目投資額約50億~60億元。

        據萬達廣州相關人士介紹，高達50萬平方米體量的廣州萬達廣場，由酒店、公寓、寫字樓和百貨商場等構成，目前公寓和寫字樓等已經賣完。

        萬達資料顯示，今年萬達開工在建面積超過3000萬平方米，超過50個廣場和30家酒店在建。為保證這個量和速度，萬達今年在武漢、泉州、長沙、青島、泰州、漳州等超過20個城市拿地，幾乎全部是商業用地，每個項目總建筑面積至少超10萬平方米。

        根據目前已公開的拿地資料，今年以來，萬達購地資金超過189億元。

        廣發證券房地產分析師沈愛卿認為，萬達今年擴張速度之快，主要是因為它擁有成熟的模式和合作伙伴。據悉，萬達集團旗下項目在施工前，超過2000平方米的店面要合作方簽字認可，之后如果有任何改動，合作方要承擔全部費用。

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年底之戰·轉型

調控年房企忙轉型  單一住宅開發模式或遭棄

每經記者  葉書利  發自北京

        近日，首創置業董事長劉曉光表示，正處于調控通道中的中國住宅地產業，單一的“開發-銷售-開發”模式已難以為繼，為此，他呼吁中國住宅地產業突破傳統的單一住宅開發模式，抱團進行行業轉型。

        實際上，當前萬科、保利、金地等住宅地產公司已先后進行轉型探索，但各自的轉型路徑選擇不一，前景難料。

景瑞地產加入轉型潮

        近日，專注于住宅地產開發的上海景瑞地產對外宣布，旗下首個純商業項目上海景瑞生活廣場已投入運營。對于公司的商業地產跨界布局，公司營銷總監楊子江解釋說，調控背景下，未來中國房企的利潤增長將更多地依賴于租金回報以及持有物業的增值。

        這是調控年內加入轉型潮隊伍中的最新一員。此前，萬科、保利、金地和龍湖等住宅地產公司皆紛紛涉足商業地產，遠洋、華潤置地、中糧等則早已在相關領域布局。

        對于這股“從商”潮，安石管理顧問合伙人張朝峰向  《每日經濟新聞》記者解釋說，調控通道下，住宅地產開發商涉足商業地產，可以滿足他們分散風險的需求。

        張朝峰認為，這股大潮的追趕者總體上可分為三種，一是基于自身戰略定位的主動轉型，二是出于規模擴大后業務均衡需要而進行的主動轉型，還有就是出于宏觀調控避險需要而進行的被動轉型。

資金鏈平衡是短板

        對于住宅開發與商業地產開發，萬達董事長王健林曾有過一個經典的比喻：做住宅是小學生，做商業地產是中學生。

        張朝峰認為，在目前商品房預售制度下，住宅地產開發商的融資結構中以短期開發貸款為主，較為單純，而商業地產運營中，主要以租金收入作為支撐，運營期內需要投入大量的資金，對開發商的資金鏈平衡能力的要求甚高。

        張朝峰指出，中糧旗下的大悅城和華潤置地旗下的萬象城，將公司背后大股東的雄厚財力優勢最大化，短期內實現商業地產業務布局迅速擴大。他們的短期投資回報率要求不高，主要著眼于追求中長期可持續的物業租金回報。

        來自新加坡的凱德置地，則在單個商業項目全生命周期內，通過合理設計風險與收益對等的多種基金，實現價值鏈上的資金結構優化與平衡。

        對于“從宅入商”的轉型者們，最大的短板就是資金鏈平衡能力。

        富力地產就是代表。該公司較早便進入商業地產，但鑒于資金鏈平衡能力，公司差點被商業地產所拖累，所幸2009年住宅地產大反彈，公司通過住宅開發反哺商業開發，才最終使公司商業地產業務順利渡過難關。

        對于目前商業地產的發展態勢，國際購物中心協會總裁兼首席執行官邁克爾.P.克切維爾認為，目前中國不少住宅地產商通過社區商業的方式切入商業地產，這或許是為了配合政府的土地出讓規劃，但以這種方式來開發商業地產，如果沒有很好的資源整合，社區商業有可能成為整個綜合體項目的輔助性產品，長期來說，不利于該開發商在商業地產業的長期發展。

年底之戰·并購

盤整下房企忙并購壟斷預期加大

每經記者  朱玲  發自廣州

        近期，房地產擴張、并購、調整的速度驟然加快。“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的生存法則凸顯得淋漓盡致。

        今年以來，火爆的樓市遭遇多次政策深度調整，融資渠道的緊縮成為遏制房地產業的關鍵。大企業并購提速，中小企業保命生存，非房企剝離地產業務……在“9·29”二次樓市調控后，這樣的情況層出不窮。

        相關數據顯示，僅11月份，房地產行業的并購案就達23起。銷售額超過千億的萬科年初到現在，并購案例高達20宗。

并購迭起

        股權投資研究機構最新市場數據顯示，進入11月，國內包括房地產行業在內的領域并購活躍，涉及房地產領域的并購案高達23宗。

        世聯地產市場研究部高級分析師王軍鵬表示，受融資的限制，不少中小企不得不被大企業并購。在第二輪宏觀調控后，市場上這樣的并購案例明顯增多。

        11月23日，重慶渝能產業  （集團）公司將旗下房地產公司渝能融創實業有限公司40%的股權公開掛牌轉讓，以1元的價格打包出讓亞太商谷物業公司股權。

        11月29日，中國核工業集團以1.14億元甩賣旗下處于虧損狀態的地產業務——福清中核置業100%股權及債權。

        12月2日，華融基礎設施投資有限責任公司擬將其所持有的北京西長安街88號發展有限公司87.5%股權及4.28億元債權以33億元掛牌轉讓，掛牌項目涉及主要資產就是首都時代廣場。

        今年業績突破千億的萬科，今年以來的并購相當密集，截至目前已高達20多宗。

壟斷性預期加強

        中國清科集團研究中心數據顯示，今年前三季度，房地產行業并購交易非常活躍，共完成50起并購案例，是2009年全年的2.5倍，涉及金額達122.5億元。

        王軍鵬認為，房企并購增加主要還是因為房企融資受到限制，特別是中小企業融資問題尤為突出。在上市融資、發債券和信托基金都在收緊的趨勢下，企業為生存，不得不甩賣地產業務。

        恒大地產總裁夏海鈞認為，在調控下，中小房地產企業面臨較大的現金壓力，造成市場的集中度進一步加強，資源向資金雄厚的企業靠攏。

        自  “9·29”第二輪市場調控以來，非房地產主業的公司紛紛甩賣旗下地產業務，也直接導致市場并購機會增加。

        他指出，在這輪調控下，盡管各種融資渠道收緊，但對于大企業來說反而有了更多機會，銀行愈加青睞資金實力雄厚的企業，資源就變相地向大企業集中，造成市場壟斷。



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