2011-04-21 01:42:40
距離上海“五一”假日房展還有10天，但開發(fā)商們已經提前把銷售計劃安排到了5月1日以后。新浪樂居樓盤中心數據顯示，4月上海原本有38個項目將開盤，但截至19日，仍有約六成樓盤尚未開盤。
根據《每日經濟新聞》統(tǒng)計，5月份新上市的樓盤將有42個，且5月開盤主要供應區(qū)域集中于外環(huán)外。按每個樓盤即將上市的房源面積平均3萬平方米計算 （3萬平方米為上海市住房保障和房屋管理局規(guī)定的開發(fā)商一次申領預售證的最少面積），總供應量接近192萬平方米。
除了這些即將上市的積壓樓盤外，中房信數據顯示，2月以來共有181.85萬平方米的房源獲得預售許可證，但是同期的成交量卻只有85.93萬平方米。這意味近兩個月來有超過100萬平方米的房源“積壓”。
根據上述統(tǒng)計數據，上海5月份的新建商品住宅供應或至少達到250萬平方米。而根據中房信3月份的統(tǒng)計，3月總成交量僅為40多萬平方米。但即使面對如此大的滯銷壓力，開發(fā)商也不愿意輕易降價。
華燕高級研究經理張宏偉說，即使開發(fā)商缺錢，他們也很可能不會真正降價，而是會選擇先短期降價，炒熱市場，而后再不斷地提高售價。
延后銷售保價事實上，延期開盤并非什么新鮮的手段，早在今年的二三月份，開發(fā)商就已經在大規(guī)模延后開盤時間。根據搜房網的統(tǒng)計，3月份上海延后開盤的樓盤有50個，2月份則有18個樓盤延后銷售。
當時，開發(fā)商們就已經提出過延期保價的概念，部分樓盤更是一直在推遲項目的銷售，從2月推遲到了3月，又從3月推遲到了4月份。而現在，開發(fā)商又計劃再次推遲上市時間，等到5月份房展會后才開盤銷售。
對于推遲上市的原因，一家市中心樓盤的銷售經理告訴記者，即使現在入市降價銷售，效果也不會令人滿意，倒不如再等等市場回暖以后，低價開盤銷售，反而有可能在短期內迅速賣掉一部分房子。
他表示，此前上海雖然有不少樓盤出現排隊購房的現象，但他個人觀點是炒作的成分居多。目前的市場銷售氣氛，還不足以令市場人氣快速回升。
不過，中原地產研究中心高級研究經理劉淵認為，開發(fā)商不斷延期銷售并不是一個好的銷售策略。根據他們的研究，第三季度會出現一波樓市供應潮，屆時開發(fā)商的銷售壓力并不低。
此前，中房信、同策等機構也紛紛預測，大量的項目會在三季度集中供應。如果市場的低迷延續(xù)到第三季度，必然會出現整個行業(yè)的拐點。
劉淵說，從上海供應和成交的巨大差距看，其實導致成交量下滑的根本原因是樓盤售價尚無法令購房者滿意。而有關第四輪樓市調控即將到來的消息，也讓更多的購房者堅持觀望。聰明的開發(fā)商應該趁供應高峰到來前，在5月底、6月初極早進行價格調整。
看好價格上漲者居多劉淵承認，目前開發(fā)商的資金情況其實并不差。中原地產研究院剛剛發(fā)布的一季度研究報告稱，主要的地產商一季度的銷售情況并不算太差，而開發(fā)商目前的資金情況也遠遠好于2008年。
剛剛銷售了8億多元項目的一家上海房地產公司營銷總監(jiān)曾透露說，雖然上海公司不缺錢，但是江蘇公司目前卻是“很差錢”。由于銀行對于不同項目資金的流動有著重重限制，所以雖然上海公司的資金很充裕，卻不能被調動到江蘇去，導致該公司江蘇地區(qū)的樓盤只能低價銷售。
根據他的介紹，該公司江蘇地區(qū)的樓盤銷售均價，比周邊剛拍下的土地樓板價僅高出1500元/平方米，部分房源的售價甚至低于成本價。他們希望以這樣的舉動能讓項目的人氣慢慢變熱，進而帶動當地市場銷售。
不過，目前上海市場上愿意低價銷售的樓盤仍然很少。張宏偉表示，對開發(fā)商來說，在目前的市場環(huán)境下，價格低開高走的策略，要比直接降價更好。
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