租房陷阱難防 中介管理缺口大開

每經編輯｜每經記者 張敏 發自北京    

每經記者 張敏 發自北京

編者按

作為數百萬“北漂”中的一員，宋麗不是唯一一個陷入租房麻煩的人。在各種論壇、小組、貼吧中，網友們發布自己的租房受害經歷，對中介大加譴責?，F實中，為了討還利益，租房者與中介拳腳相向或對簿公堂的案例亦不少見。租房者與中介公司的關系不斷惡化。政府機構對中介市場的管理卻難以面面俱到。針對中介行業亂象，專家呼吁，應盡快出臺行業性法律法規。

/案例/

憤怒的租客：27歲“北漂”女舉錘砸了中介的門

每經記者 張敏 發自北京

每當看到路旁商店的鋼化玻璃門，27歲的“北漂”宋麗（化名）的腦子里就會響起 “嘩啦啦”破碎的聲音，20多天前那場噩夢不斷重現。

當天，宋麗到位于朝陽區的中偉置地總部辦理退房手續并收回押金。僵持4小時后，對方以種種借口拒絕退還1200元押金。一怒之下，宋麗拿出事先準備好的錘子，砸碎了兩扇玻璃門，砸壞了一張桌子和一臺飲水機。結果，她不僅沒有要回押金，還另外付出了3500元賠償款。

100元“管理費”引發的糾紛

和許多租賃糾紛一樣，押金成為事情的“導火索”。

去年10月17日，宋麗通過“北京中偉置地房地產經紀有限公司”，在朝陽區“永安里磚廠一號樓”租下一間房子，租金每月1200元。另外，她還支付了1200元押金。

今年10月16日，房子到期，宋麗與中介約定，27號辦理退房手續。

由于同住的租客全部退房，中介公司負責人表示，其他租戶不在場，不能把押金單獨退給宋麗。

對于這個解釋，宋麗認為是“胡攪蠻纏”，因為合同里沒有這個規定。于是，她一直跟著這個負責人，不停地要求退還押金。后負責人答應退押金，但前提是“扣除100元管理費”。這個“管理費”，是就中介公司所做的維修、協調、管理而言的。

宋麗稱，正是這100元“管理費”激怒了她。在她租房期間，中介不僅沒有將承諾的家具配備齊全，而且在因水管破裂引發的多方糾紛上，沒有盡到義務。打交道的過程中，業務員的態度惡劣。

《每日經濟新聞》記者在雙方簽訂的租房合同中，沒有看到 “管理費”一項。

雙方的交涉從上午10點一直持續到下午兩點。百般協商無果后，宋麗憤怒到極點，她從包里拿出事先準備好的錘子，一片“嘩嘩”聲中，公司的兩扇玻璃門被砸碎。宋麗還砸壞了一臺飲水機和一張桌子。

中介公司報了警。雙方協商后，決定由宋麗賠償3500元，原有的1200元押金不予退還。

現場完好如初

3日后，《每日經濟新聞》記者來到位于朝陽區仟村商務大廈11層的中偉置地總部。這棟商務樓位于北三環外一條小街上，周圍集中著小區。

中偉置地總部占據了11層的大部分房間。同一層樓上，還駐扎著另一家不知名的房產中介。房間里一切工作如常，身著白襯衫、黑西褲的工作人員不時走到樓道里抽煙。記者發現，玻璃門完好如初，地板干凈整潔。當記者亮明身份后，中偉置地的接待人員立刻矢口否認“砸門”一事，“你看，我們的門、家具都是完好的，從來沒有過這樣的事情。”當記者要求約見負責人時，對方以“負責人都不在”為由推脫。

不過，該棟大樓一名王姓保潔員自稱目睹了砸店一幕。該保潔員向《每日經濟新聞》記者表示，當女孩掏出錘子時，對方非但沒有阻攔，還說，“還帶了家伙呢，有本事砸啊。”

/維權/

租客維權成本高企 勝算幾何？

每經記者 張敏 發自北京

一位資深律師向 《每日經濟新聞》記者表示，押金是導致租客與中介沖突的主要原因。

在多數租賃關系中，押金數額不算大，甚至遠低于商業合作中的保證金。押金為什么總是成為糾紛的根源？

押金的秘密

業內人士介紹，中介公司通過租賃業務獲取利潤的渠道，主要是收取中介費和賺取差價兩種方式。在兩種方式中，中介公司都需要向租客收取押金。

上述律師向記者表示，房屋到期退房時，中介公司往往以物品損壞、水電費用未結清為由，克扣租客的押金。此外，很多租賃合同中規定，逾期3天未繳納租金的，中介公司有權扣下押金，并驅趕租房者。

除此之外，一些中介公司還通過重復收取有線電視費、衛生費、物業費等方式違規盈利。

業內人士向記者表示，租賃業務對中介公司的利潤貢獻總體偏小，導致該項業務成為“雞肋”。

該律師認為，無論如何，上述現狀都不應成為中介公司違規經營的理由。在現實中，中介行業已經形成 “違規經營-口碑受損-利潤受損-違規經營”的惡性循環，這只會讓中介市場越來越混亂。

“抱團”維權成趨勢

宋麗將事情經過寫了一篇帖子，發布在某論壇上，痛斥“黑中介”?？吹剿嘻惖奶?，李斐斐很快將帖子置頂，她是這個版的版主之一。

李斐斐向《每日經濟新聞》記者表示，部分房產中介的違規操作，除了利欲熏心之外，也與消費者的嬌慣與縱容不無關系。除了擔任天涯社區“京城樓盤會”的版主外，她還注冊了一個維權微博，另外還有維權QQ群，成功幫助過很多人維權，如今已經有200多個成員。

她向《每日經濟新聞》記者介紹，在租房過程中，租客處在弱勢一方。在租房的各個環節，陷阱無處不在，“只要向中介交了定金，你就進‘套’了。”

李斐斐所說的“套”，是指租客在看房、交定金、簽合同、承租、退租等各個環節，由于信息不對稱以及合同中的陷阱，有可能遭受的損失，像押金不退、東西壞了不給修、重復收費等，都是常見的陷阱。

《每日經濟新聞》記者還發現，除了中偉置地，針對中天置地、中大恒基、天泰置地等特定中介公司的QQ群、微博、貼吧、論壇等也不少。

總體而言，在北京700萬租房者中，在權益受損時能夠維權的人并不多，維權成功者更是寥寥無幾。由于涉及金額不大，不少人寧愿蒙受損失而放棄維權。

維權成本高企

事實上，不是所有的維權都缺乏勝算。前述維權QQ群的群主周欣南向《每日經濟新聞》記者表示，只要掌握了足夠的證據，即便與中介公司對簿公堂，也完全可以不請律師而贏得訴訟，租房者付出的經濟成本只是25元訴訟費。

但周欣南承認，打一場官司，要付出大量時間和精力，單是搜集證據就要花費很大的精力。

一位資深律師向《每日經濟新聞》記者表示，很多租房者缺乏搜集證據的意識，加上一些中介公司惡意銷毀證據，往往使得官司陷入僵局，甚至敗訴。

維權QQ群里一名成員詳細記錄了與天泰置地的一場訴訟。2010年2月，經過兩次開庭，以及法院的多次調解，這位原告終于拿回了屬于自己的物品和7000多元賠償金，但距離2009年7月首次向法院提起訴訟，整整過去了6個月。

通過法律維權成本偏高已是不爭的事實。李斐斐列出了維權的其他方式：通過電話或網站去建委投訴、向消費者協會投訴、給市長信箱寫信投訴。

但她表示，除了通過市長信箱，其他的公共維權渠道效果都不佳。周欣南也說，消費者協會基本不管，向建委投訴也往往石沉大海。

/法規/

管理缺位 房產中介制度建設逼近關鍵點

每經記者 張敏 發自北京

“中介行業的問題，一是這個行業自身的法律法規尚不完善，出現糾紛時很難做到有法可依；二是因為執法力度不夠，在管理上很難面面俱到。”針對租賃市場的亂象，北京房地產中介行業協會會長、中原地產華北區董事總經理李文杰向《每日經濟新聞》記者表示。

李文杰表示，房屋租賃市場的糾紛不止發生在北京，在全國很多地方都比較突出，除了管理缺口外，完善行業法律也十分迫切。

管理缺口較大

據悉，北京市住房和城鄉建設委員會和房屋管理局是中介市場的直接管理者。對于中介公司的管理和約束，除了工商部門外，起主要作用的還是北京市房地產中介行業協會。

然而，在這個管理體系中，存在著較大的缺口。

李文杰向 《每日經濟新聞》記者表示，由于人力物力有限，政府機構對中介市場的管理難以面面俱到，實際效果不佳。據悉，住建委對中介機構的管理方式主要體現在執法檢查、約談等層面上，很少深入實際問題。

行業協會面臨著另一種難題。李文杰表示，協會的職能是對一些糾紛進行協調、調解，并沒有執法權和裁決權，所以具體的管理效果有限。同時，對于那些未加入行業協會的中介公司，協會在管理上更是鞭長莫及。

據統計，當前北京獲得資格備案的房產中介公司超過2000家，但北京市房地產中介行業協會的登記會員僅544家，其中還包括并不直接從事房產交易業務的擔保機構、信息提供機構等。也就是說，有1000多家中介公司游離在行業協會管理之外，一些沒有獲得資質的中介公司更是難以管理。

李文杰向記者表示，在很多國家和地區，中介行業有著“入行必入會”的規定，即在進入這個行業的同時，也必須加入行業協會，就是為了便于接受管理。但我國目前還沒有類似規定。

事實上，即使在對協會會員的管理上，也難免出現漏洞?！睹咳战洕侣劇酚浾哒{查發現，與宋麗發生糾紛的中偉置地，正是北京市房地產中介行業協會的會員。飽受網友詬病的中天置地、中大恒基等公司，同樣位列協會會員名單。

對此，李文杰表示，對于大型中介的糾紛，調解起來相對容易，小公司的調解難度則較大。

北京市朝陽區人民法院的調查結果顯示，近年來因中介原因導致房屋類居間合同案件數量持續保持高位，原因之一就在于“房地產經紀協會行業自律缺位”，此外還包括行業準入門檻低、負有監管職責的行政機關履職不力、房地產經紀機構對分支機構和從業人員的管理相對疏松等原因。

制度建設迫切

隨著中介市場的逐漸擴大，對中介立法的呼聲也越來越高。

偉業我愛我家副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者表示，到目前為止，全國有100多萬名中介機構從業人員，卻沒有一部法律法規對他們的從業行為進行約束，這是這一行業面臨的一個很大的問題。李文杰也呼吁，應該盡快出臺行業性的法律法規。

在采訪中，一些律師也向記者表示，通過法律的渠道維權，除了“成本高，效率低，手續煩瑣”之外，由于現有的法律條文不夠細致，導致一些細節很難認定。

對此，胡景暉建議，在解決一些小案件時，應該簡化法律程序。同時，在法律完善之前，政府應在一些規定較模糊的條款上，做出相應的司法解釋。

今年4月1日，首部針對房產中介行業的全國性法律法規《房地產經紀管理辦法》正式施行。該辦法的出臺填補了行業的一大空缺，但綜合現有的法律法規，仍被認為存在立法層級低、缺乏可操作性的問題。

北京市朝陽區人民法院的調查顯示，房地產中介行業法律的不完善助長了中介公司違法違規行為的發生，因此推進行業立法、推動法律制度建設、規范中介從業人員的行為底線，尤為迫切和重要。

北京房地產業協會副秘書長陳志也曾表示，目前房地產行業在制度建設方面已經到了一個不能回避的關鍵點上，目前很多制度的設計和現在的社會經濟發展要求不相適應，必須加以調整。