樓市進入“微妙期”，政策需要主動調整

每經編輯｜趙慶

2月12日，迫于多重壓力，被外界稱為“托市”的安徽蕪湖樓市新政僅僅問世三天，就被迫緊急叫停。而在此輪樓市調控中，已發生多起類似事件。

可以預料，只要樓市調控不退出，只要樓市繼續處于低迷狀態，類似問題還會再次出現，甚至更加頻繁、更加明目張膽。因為，此輪調控從開始到現在，就一直處于激烈的利益博弈之中，開發商與購房者、地方政府與中央政府，甚至購房者與政府。所不同的是，經過兩年多的調控，各方可能都有點筋疲力盡、力不從心了，而樓市則步入了“微妙期”。

“微妙期”，也可稱作是“危險期”。無論哪一方，只要能夠順利度過“微妙期”，也就度過了“危險期”。對開發商而言，面臨兩大難題，一是市場持續低迷，大量的商品房積壓和資金沉淀，不僅成本越來越高，負擔越來越重，而且“資金鏈”斷裂的風險越來越大；二是從中央的態度來看，似乎沒有任何可以討價還價的余地。也就是說，房價不降到合理范圍，政策是不可能放松的，更別說退出。兩大難題，也意味著開發商可以有兩大選擇，即降價還是等死。

從房價的現狀來看，開發商可能更多的還在“等死”，一方面，大量中小開發商消失；另一方面，大型開發企業仍在到處圈地。這種微妙現象，值得好好關注。

就購房者而言，現在也面臨著兩種選擇、兩種矛盾心理。如果選擇買房，房價似乎并沒有跌到想象的價位。一旦房價繼續下跌，那就虧大了。如果不買房，萬一調控政策退出，房價快速反彈，也會出現嚴重的經濟損失。房價到底會不會大跌，會跌到什么價位，確實讓購房者很糾結、很矛盾。

就地方政府而言，也是心里十分矛盾。雖然從主觀上講，地方政府并不愿意對樓市進行調控，更不愿意看到樓市長期處于低迷狀態。但是，中央的要求又不能不執行，不得不執行。于是，就采取應付的手段。先是出工不出力，再是暗中給開發商支持，現在是想方設法、絞盡腦汁地想著如何去“托市”，去讓房地產市場不再低迷。

對中央來說，實際上也非常矛盾。最重要的一點，就是經濟下滑和筑底的局面沒有得到明顯的改變，穩定經濟增長的任務實在太重。實事求是地講，要讓經濟快速停止下滑，并步入上升通道，房地產無疑是最有效的手段。但是，過去的教訓又不能不吸取。因為，一旦再度陷入房地產“怪圈”，中國經濟又將面臨新的考驗。更重要的，在此輪樓市調控中，中央已經不知多少次地表示，房價不回歸理性，樓市調控就決不退出。如果再用房地產業來穩定經濟增長，就等于失信于老百姓，這顯然是不可取的。

也正因為如此，在政策的選擇和調整上，就顯得十分重要、十分困難。如果就此放松政策，無疑就會前功盡棄；如果繼續這樣調控下去，樓市極有可能還要繼續低迷，對穩定經濟增長不利。

筆者的觀點是，為了盡快度過“微妙期”，或者說“危險期”，也為了不再讓地方政府偷偷摸摸地“托市”，應對目前的調控政策作出主動調整和優化。一方面，盡快出臺房產稅政策，取代目前的限購、限價政策，把剛性需求激發出來；另一方面，在土地政策、信貸政策、稅收政策等方面，繼續對開發企業從緊從嚴。同時，要求地方政府必須加大保障房建設力度，確保保障房供應量能夠穩定在年住房供應量的40%以上。