住建部：更改容積率需征求利害相關人意見

每經記者 張敏 發自北京

3月20日，住建部發布《建設用地容積率管理辦法》（以下簡稱《辦法》），就容積率的設定、變更等作出相關規定。

《辦法》對建設用地容積率的變更等做出明確規定，強調國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。

但在符合4種條件的情況下，允許變更容積率：因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的；因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的；法律、法規規定的其他條件。

容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值，容積率越高，同一面積地塊上建設的房屋面積越大，開發商的利潤也越大。因此，在實際操作中，一些開發企業往往擅自調高容積率來牟利。

全國“最著名的”更改容積率案件發生在北京的一宗地王——“廣渠路15號地”，2009年12月，方興地產申請調整該地塊規劃，目標直指調整樓高，但因外界的廣泛質疑而最終未獲通過。

按照住建部的上述規定，國有土地使用權劃撥或出讓后，無論擬調整的容積率是否符合規劃要求，都需按照一定程序推行。

其中，除建設單位提出書面申請，主管單位組織專家進行專題論證之外，還需征得規劃地段內利害關系人的意見，“必要時應進行走訪、座談或組織聽證”。

而利害關系人意見及處理結果將出現在最終的報批材料中，并進行公示。

這并不是住建部近年來首次對容積率等做出明確規定。去年開始實施的《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，就對地方政府隨意修改房地產項目的規劃行為亮起紅燈，但實際操作中的暗自調整仍屢見不鮮。

最新的《辦法》還要求將容積率寫入土地出讓合同，“未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。”

新規還強調，建設單位或個人違反規定，擅自調整容積率進行建設的，應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。也即最高可處以相當于建設工程造價10%的罰款，嚴重者可責令停止建設。