限購是調(diào)控政策底線不能被突破

今年前5個月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國經(jīng)濟(jì)正在下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速的原因與歐美經(jīng)濟(jì)不景氣有關(guān)，但與國內(nèi)的房地產(chǎn)投資減速關(guān)系更大。從行業(yè)看，鋼鐵、工程機械、水泥建材等重工業(yè)率先出現(xiàn)下滑，時間拐點出現(xiàn)在去年第三季度，這個時點與房地產(chǎn)投資減速的時點基本一致。最近兩個月輕工業(yè)出現(xiàn)明顯減速，應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)所致。

從經(jīng)濟(jì)邏輯看，房地產(chǎn)銷售減速就會導(dǎo)致新房開工面積增速和土地出讓收入的下降，新房開工面積的下降直接影響工程機械及鋼鐵的銷售，而土地出讓收入減少的結(jié)果是地方政府對基礎(chǔ)設(shè)施投資的下降，進(jìn)一步影響諸如鋼鐵、工程機械等重工業(yè)產(chǎn)品的銷售。

從上述簡要分析可見，始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了緊縮的效果。因此，很多人認(rèn)為，要實現(xiàn)“穩(wěn)增長”的目標(biāo)，應(yīng)該放松房地產(chǎn)調(diào)控。各地房地產(chǎn)調(diào)控的 “微調(diào)”已越來越多見諸報端，住建部對揚州獎勵購房政策的背書更鼓舞了各級政府，各地紛紛跟進(jìn)。湖南省發(fā)改委近期下發(fā)文件明確表示，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。

而一直以來強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的中央政府，口風(fēng)也似乎出現(xiàn)軟化。最新的關(guān)于房地產(chǎn)的政策表述為“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，與之前的“讓房價回歸到合理價位”等表述已經(jīng)有差異。一系列口風(fēng)的轉(zhuǎn)變令市場懷疑，倘若現(xiàn)有的“穩(wěn)增長”措施無法及時令中國經(jīng)濟(jì)的下行剎住車，中央政府將被迫祭出為房地產(chǎn)松綁的底牌。

面對這些政策“微調(diào)”，市場也開始出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)商降價促銷的樓盤在減少，土地交易溢價率迅速提高，市場成交量迅速放大，5月份北京的住房交易量已經(jīng)創(chuàng)2010年以來的新高。在這些變化的背后是廣大擬購房者的誠惶誠恐，他們害怕房價重新回到瘋狂上漲的軌道。

房地產(chǎn)市場的重新活躍似乎有利于“穩(wěn)增長”，但筆者認(rèn)為，我們需要正確評估房地產(chǎn)調(diào)控政策變動的成本與收益。放松房地產(chǎn)調(diào)控的收益是緩解部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩，有利于“穩(wěn)增長”目標(biāo)的實現(xiàn)；但其成本是有損中央的決策權(quán)威，增加了未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策成本。

經(jīng)過多年的房地產(chǎn)政策博弈，市場各利益主體已經(jīng)形成了一致的政策預(yù)期：當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)減緩，房地產(chǎn)調(diào)控政策就會放松。在此預(yù)期下，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策權(quán)威會受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)——2010年中央出臺了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，但對房地產(chǎn)市場基本上沒有什么影響，因為開發(fā)商普遍認(rèn)為“盡管中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，但不會持久”。2011年，中央對市場博弈的形勢認(rèn)識十分清楚，多次強調(diào) “堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”“要讓房價回歸到合理的價位”。經(jīng)過一年多的市場博弈，到2011年第三季度后，房價才開始有所松動。現(xiàn)在正值鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果之際，如果放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，則中央的政策權(quán)威將再次受到挑戰(zhàn)，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將難以成行。

2012年初，很多地方政府開始試圖放松房地產(chǎn)調(diào)控，搞“小動作”，中央及時制止了這些做法，穩(wěn)定了市場預(yù)期。但進(jìn)入二季度以來，各地的“小動作”又開始頻頻出臺，中央應(yīng)該對此盡快作出回應(yīng)，否則，對市場預(yù)期形成嚴(yán)重干擾。

房地產(chǎn)調(diào)控政策最不能突破的底線是“限購政策”。筆者從2005年就開始呼吁中國應(yīng)該實行 “一戶一房”制度，主要基于兩個理由：一是中國人均土地有限，二是收入分配的嚴(yán)重不公平。當(dāng)財富集中在少數(shù)人手里時，如果對他們的行為不進(jìn)行適當(dāng)限制，則會形成一個畸形的社會結(jié)構(gòu)：少數(shù)人通過出租房屋而剝削大多數(shù)人，多數(shù)年輕人將淪為房奴。2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗表明，對有錢者實行住房“限購”是最有效的政策，是符合中國國情的政策選擇，應(yīng)當(dāng)成為中國當(dāng)前 （乃至未來很長時期）房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持的政策底線。