“暖”風熏 豪宅“醉”

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

《每日經濟新聞》記者昨日（7月4日）獲悉，自6月底以來，萬科、保利等公司高管已多次進行內部溝通，討論下半年市場形勢和相關定價策略，并計劃同期推出旗下豪宅項目的樓王產品，且不排除會有更深入的聯動。

7月3日爆出的北京高檔社區集中地、海淀萬柳“準地王”出讓前夜被突然叫停延期交易的消息，或許令磨拳擦掌的萬科、保利、融創等地產大鱷有些失望，卻反而加重了業內對樓市尤其是豪宅市場回暖的預期。

一線房企的行為或許暗示了某種“風向”。6月9日，位于北京朝陽區望京的遠洋·萬和公館當天開盤推出100套房源，均價5.8萬元/平方米，項目開盤當天即售罄，實現認購額8.2億元。

同一天，位于北京海淀區的融創西山壹號院三期推出66套房源，均價為4.8萬元/平方米，開盤當天即實現銷售8億元。

6月以來，北京豪宅市場頻頻出現的“閃成交”似乎正在改寫以剛需為主的樓市成交格局。根據麗茲行市場研究統計數據，6月1日~24日，2011年1月份之后入市的高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月的數據。

標桿房企樓王產品逞強

據《每日經濟新聞》記者了解，此次萬科和保利聯手推出的分別是旗下豪宅項目保利東郡和萬科如園。保利地產北京公司副總經理王英男接受記者采訪時表示，保利地產的在售項目中，不僅定位剛性需求的樓盤銷售速度明顯加快，即便是高端項目，銷售也明顯提速。

王英男說，作為保利地產目前在京在售項目中的高端產品，從6月份開始，保利東郡項目的銷售速度明顯提升。

北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至6月30日，保利東郡項目共簽約30套，成交均價4.52萬元/平方米，總成交金額近2.56億元。

與保利東郡項目的總價類似，萬科在北京西北部地區開發的如園項目，5月份以來成交量和成交速度也回升明顯。萬科北京公司副總經理肖勁告訴記者，如果從5月1日起算，到6月30日，如園認購額已近5億元。

對于保利、萬科此時同步推出豪宅樓王的策略，中國房地產學會副會長陳國強稱，“關鍵這是一個信號。”在他看來，兩家一線房企聯合主推北京最高端樓盤的樓王產品，說明目前這兩家房企的低中高端樓盤全產品線都在確保銷售速度，趁著市場回暖，盡可能爭取回款。陳國強認為，保利和萬科往往是樓市的風向標，他們的動向對下半年豪宅市場將起到信號導向的影響。

陳國強認為，這種信號傳導很可能讓豪宅市場供應趨增，“遍地豪宅”是2012年京城樓市一大奇特景觀，這是2009年和2010年“地王”扎堆，近兩年又集中入市的滯后反應。隨著以樓王產品吸引客源成為下半年的市場共識，京城豪宅市場的競爭將進一步加劇。

另一個也消息令人玩味：原定昨日出讓的海淀萬柳地塊，因被國土局突然叫停而延期到7月10日再交易。之前該地塊因起拍價超過2.4萬元/平方米而被視為“準地王”，其建成的樓盤品質不低。多家龍頭房企表露出的拿地意愿或許引起有關方面對天價“地王”的擔憂。因此，在萬柳地塊最早的出讓通知中未出現的價格限制，隨后被寫進了修改后的出讓規則中。

回暖原因達成共識

根據北京市房地產交易管理網的網簽數據顯示，截至6月30日，6月份北京新建住宅簽約套數為11983套，環比5月上漲了14.1%，同比2011年上漲38.5%。

對于開發商來說，判斷這些數據變動的原因，直接關系著下半年房地產開發企業的定價策略、土地儲備等一系列事關企業運營方面的重要決策的制定。對此，保利、萬科等房地產標桿公司的負責人向記者證實，從6月中旬開始，保利地產、萬科企業主管銷售的主要負責人就已經多次就市場回暖情況進行磋商，以期獲得對下半年市場的準確判斷。

“主要還是探究一下5、6兩月成交回暖的原因，”肖勁說，“對于這輪回暖，我們開發商也多少有些意外，所以要仔細分析是由于之前我們采用的以價換量策略產生了效果，還是市場需求不能再繼續自我抑制，從而產生的根本性回暖。”

通過磋商，雙方獲得了回暖是因為“以價換量促市場成交回升”的共識。在此基礎上，保利萬科籌劃加速推盤，搶占先機。王英男、肖勁均向《每日經濟新聞》記者表示，相比去年年底，他們對銷售的信心明顯加強。王英男說，截至上半年，保利北京已經完成了全年70億元的銷售任務，而相比去年，今年的在售項目并不多。

來自北京市住房和城鄉建設委員會的房地產價格數據顯示，截至6月30日，北京6月份房地產成交價格同比下降1.1%，延續了3月份以來商品期房成交價格同比下降的趨勢。與此同時，北京市商品期房、現房的成交量同比卻出現上升勢頭。

基于這一數據，王英男認為，不能以6月份的成交新高來判定房地產市場的整體大勢已經逆轉，“以價換量取得了目前的這一市場效果是比較理性的看法，現在說市場已經逆轉是不科學的。”他說。

北京中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，5月之前部分項目因成交量樂觀減少了折扣，購房者更加擔憂價格上行，入市積極性增加。不過，在業內看來，大戶型豪宅市場整體仍是以加速推貨為主流，短期內售價大幅上調的可能性比較小。

專注豪宅市場研究的麗茲行市場研究中心鄭海燕告訴記者，“雖然京城豪宅5、6月份整體表現搶眼，但在宏觀調控對高端市場無明顯松動的大勢下，下半年的競爭將十分激烈。”