貴陽樓市不可能跟隨鄂爾多斯崩盤

每經編輯｜趙慶

近期，貴陽成為全國樓市的熱點詞。“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳。據媒體觀點：根據貴陽市30余個超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統計出的城鎮常住人口為295萬。

如何看待上述觀點和數據？老實說，近期房地產界的觀點特別多，夸張性的預言也不少，少數學者專家研究功底不夠扎實，出現了一種嘩眾取寵的不良現象，而媒體也常常跟著起哄。根據我擁有的數據和研究邏輯來看，尚不能斷定貴陽樓市等同于鄂爾多斯，更無法做出將要崩盤的結論。

首先，關于供應過剩問題。根據國家統計局數據，選取2003-2012年上半年34個大中城市的土地購置面積和商品房銷售面積，根據公式：各城市存銷比=（各城市2003-2012年上半年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率（2.2）-各城市2003-2012年上半年累計商品房銷售面積）/2011年7月-2012年6月商品房銷售面積。將34個大中城市存銷比進行比較，可以發現貴陽的潛在商品房存貨去庫存化時間為三年多點，排名第六，潛在供應量確實偏大。不過，排名更靠前的沈陽、長春、呼和浩特、蘭州、太原、西寧，也多為中西部非主流省會城市，去化（去庫存化）周期偏長，是這些城市的共性，卻并不意味著存在嚴重過剩。比如說貴陽大盤多，這些樓盤需要多年才能開發完畢，潛在住宅上市的節奏慢。

另外，上述的房企購地數據，并不意味著都能順利形成房屋供應，由于政府或企業原因，比如拆遷難的問題，部分地塊的開發周期會很長。更靠譜的數據，要看供需關系。不妨比較一下貴陽和鄂爾多斯的人口與商品房銷售量。2011年，貴陽城鎮常住人口為304萬，商品房銷售面積為828萬平米，人均購房面積為2.7平米。2011年，鄂爾多斯城鎮常住人口為141萬人，全市商品房銷售面積為439萬平米，人均購房面積為3.1平米。更為關鍵的是，過去幾年鄂爾多斯樓市火爆，戶均住房可能多達3-4套，而貴陽戶均套數鐵定不會這么多。

第二，房價表現不同。近幾年，貴陽房價漲幅不大，2011年住宅均價只有5000元出頭，低于全國平均水平。經大致估算，從2005年到2011年，鄂爾多斯房價6年間狂飆5倍左右，泡沫破滅之前，個別樓盤單價超二萬，即便回落之后，房價水平仍高于貴陽。一個房價沒大漲過的城市，即便是潛在供應量偏大，也很難形成房價泡沫。所以，今年9月份的全國70個大中城市中，貴陽房價同比上漲1%，漲幅僅次于西寧（1.2%），而房價下跌最明顯的城市是溫州，跌幅為16.4%。本輪樓市調控中，西部地區房價比較抗跌，而浙江房價同比跌幅最為明顯。這也說明了在經過一年樓市調控下，各地區房價走勢出現了較大的差異。至于鄂爾多斯，不在70個城市之列，無法比較。如果在列，一定與溫州相似，將會位居跌幅榜前列。

房價收入比，可以更好反映一個地區房價的合理程度。根據統計局數據，我們對全國30個大中城市進行排序，結果發現貴陽的房價收入比倒數第二，只有5.8倍，也即貴陽市一個家庭用平均5.8年收入，可以買套平均價位的房子。而排名第一的上海為20.7倍，貴陽的鄰居省會南寧為11倍，成都為8.9倍。據此可知，貴陽的房價水平比較合理，根本不存在房價泡沫。

第三，購房需求性質不同。鄂爾多斯是中國典型的資源型、暴富型城市。過去幾年，當地富裕階層紛紛將房地產作為重要投資方向。投資投機性資金一旦斷鏈或撤離，房價很快就會大跌，正如去年以來的現實。而貴陽的住宅需求，基本上都屬自住需求，其中相當部分屬于大規模舊城改造帶來的剛性需求。國際經驗表明，只靠自住需求，不可能產生房價泡沫。另外，鄂爾多斯只是一個地級市，而且居住環境較差，對外來人口的吸引力弱。而貴陽是省會城市，而且是貴州的單核中心城市，況且氣候、環境較好，長期來看屬人口導入型城市，住宅需求具有可持續性，不可能重蹈鄂爾多斯崩盤之覆轍。

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