葉檀：2013年房地產穩步上升

每經評論員 葉檀

從2012年四季度開始，房地產市場強勁反彈，2013年房地產將在控制的呼吁聲中繼續上漲。

2012年房地產市場的特點是分化，由于經濟景氣周期下行，以及出口大幅下降，導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州等地房價下降，如冰山融化。

從2012年年中開始，房地產市場出現逆轉，開發商大規模進入市場，到四季度地價上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業拿地。從年中開始，北上廣深一線城市價格堅挺、成交量上升，其他省會城市房價開始抬頭，到四季度趨勢已經十分明顯。房地產市場由淡轉旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行。可以想像，一旦房地產政策放松，房地產市場將如何火爆。

2013年，房地產市場穩中有升。

第一，主導房地產市場的首先是城鎮化。農民無論是自愿上樓還是被動上樓，都需要“樓”。假如未來十年有4億農民朋友進入城鎮，如果他們手中擁有征地而來的第一桶金，通過商品房解決農民進城的住房問題，那么市場必須提供給他們足夠的商品房；如果進城的農民朋友大部分征地款被剝奪，那么地方政府必須提供足夠的保障房，羊毛出在羊身上，分配給農民朋友的保障房等支出必須通過房地產收益得到補償。所以，成本就是房地產，40萬億的成本，需要多少房地產支撐？

第二，基建投資需要土地杠桿。城鎮化進入快車道，中國需要大規模基建，2013年軌道交通等基礎設施投資還將大干快上：中央重點工程由中央企業負責，各地基礎工程基本上都由各地城投公司負責，城投公司發城投債、到銀行借貸，最重要的抵押品、資產評估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，還做什么基建？還建什么軌道交通？

樂觀的說法是，可以利用民資。確實，中國存款將近百萬億，民資作用不可小覤。而從溫州等地的軌道交通民間集資情況看，民資對于入股、集資軌道交通興趣乏善可陳。這一方面是因為公益項目贏利前景黯淡，需要政府補貼；另一方面，是擔心無法提到相應的管理權與收益權。

第三，貨幣相對充裕。由于投資擴大、基建上馬，全球主要央行發鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。

從今年四季度開始，熱錢開始沖擊中國香港地區，導致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預匯市，以壓低港幣匯率。明年，全球熱錢流動勢頭有增無減。發達國家借入零利率的美元、日元，在全球尋找套利機會。可以肯定，中國貨幣政策將比今年略有寬松，以適應投資增長，全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實匯率還將繼續上升，名義匯率加上通脹都處于小幅上升區間，尤其是通脹的預期，正在逐漸加重，導致人們購買資產的熱情上升。

不可忽視，2013年還有兩個特點：一個是房地產市場繼續分化，溫州、鄂爾多斯等地回升無望，冰山從邊遠地區融化，而大部分省會以上核心城市房價還會上升。另一個特點，房價上升半遮半掩、欲說還羞。雖然房地產政策繼續緊縮，但實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內生動力。

市場有邏輯，路徑依賴也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯。

“訂悅2013”—— 《每日經濟新聞》大征訂活動，訂報有禮。http://www.pdpkct.com/corp/2013dingyue/index.html