蘇培科：要避免“鬼城”現象進一步蔓延

在全國房地產版圖上，地處渤海之濱的營口只能算是三線城市。讓人意外的是，這樣一個三線城市，房子竟也滯銷。筆者相信營口現象絕非個案，為了避免新型城鎮化淪為“鬼城”，當務之急，必須要祛除我國房地產的虛火，務必要警惕“房地產化”和“鬼城”現象，要減少盲目的造城運動。

◎蘇培科(對外經濟貿易大學公共政策研究所首席研究員)

最近，有媒體報道遼寧省營口市的樓市嚴重滯銷，現鬼城身影。筆者相信營口現象絕非個案，為了避免新型城鎮化淪為“鬼城”，需要我們深刻反思當下房地產開發模式，需要警惕盲目城市化和高房價帶來的隱患。當務之急，必須要祛除我國房地產的虛火，不能再讓房價虛高不下，尤其不能再讓新型城鎮化淪為房地產化。

遺憾的是，現在的城鎮化依然是以投資驅動和“房地產化”為主，是一種功利性的城鎮化。從各地方政府出爐的各種城鎮化體系建設規劃方案來看，新型城鎮化依然是在新瓶裝舊酒。如果城鎮化的追求超過現實需要，將投資“鐵公基”的發展模式轉向城鎮化建設，就有可能形成過度的城鎮化。如果一味地擴建城市，抬高房價和地價，盲目求大，不考慮資源環境的承載能力和現代城市管理能力，則會給未來埋下衰退的種子。因此，在發展新型城鎮化的時候務必要警惕“房地產化”和“鬼城”現象，要減少盲目的造城運動。

其次，要警惕房屋空置和買不起房的新矛盾。如果一個城市一邊有很多人買不起房，另一邊卻聳立著大片的“鬼城”，而這個城市卻還在靠簡單、粗暴的移民和拆遷搞城鎮化，將年輕一代的農民工趕向城市，將農民的土地騰挪出來搞房地產開發。筆者以為，僅靠大量的蓋房子解決不了根本問題，反而會進一步擴大“鬼城”的規模和范圍。為了避免重蹈覆轍，新型城鎮化推進的速度千萬別再搞競賽，當務之急必須要調整現行的房地產調控政策，盡早啟動稅收調控杠桿，減少房子的空置和浪費。

辦法其實很簡單，只要在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，以保障市場的公平與效率，只有這樣才能有效地抑制房地產的過度開發和投資投機。同時，應該降低二手房交易市場的各種手續和稅費，加快空置房的流通速度，提高房子的使用效率和恢復房子的居住屬性。

另外，建議對不動產盡快搞一次全國普查，統計房屋持有者和空置房的真實信息，并實施全國聯網，統計每個家庭實際持有的房屋數量，再按照屬地原則實施差別化的房地產稅收，這樣既能有的放矢地調控房地產，而且還可以讓決策層充分了解當前的房地產現狀，便于制定有效的調控政策，同時這本賬還可以幫助紀檢部門反腐反貪。如果我國的不動產永遠是一本糊涂賬，房產稅和空置稅很難征收到位，房地產調控效果也很難達到預期。

相比人口普查、經濟普查，不動產普查應該簡單得多，而且準確度會很高，沒有人會否認房主或逃避普查，如果普查之后真有空置無主的房子，就可以采取拍賣處置。但是為什么至今沒有這樣一個數據？阻力究竟在哪里？

記得國家電網在2010年曾在網站上公布過一個數據，他們在做電表統計時發現有5640萬戶的電表數據半年以來轉數為“零”，一些敏銳的人士立即嗅出了數據中的名堂，這個數據是不是從側面說明我國房地產市場空置率很高？若按照一家三口的家庭結構來配置，這些空置房將可以解決近兩億人的居住問題，這些空置房如果拋出來將會對房地產市場帶來什么樣的影響？房地產“剛需”說還能站住腳嗎？

當務之急，必須要斬斷地方政府與房地產開發商的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發，盡快啟動不動產的全國普查，將房地產信息全國聯網，讓決策層了解真實的房地產空置率數據，實施有的放矢的房地產調控政策和保障房供給，避免資源的再度重置和浪費。

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