6.8億財政堵漏鐵嶺新城 本山傳媒幕后空手操盤

鐵嶺新城區一塊為本山傳媒“預留”已久的黃金地塊，居然以6.8億元的價格由鐵嶺市園林管理處競得，而后者僅為鐵嶺市財政局全額撥款的副縣級事業單位。在這一明顯不符合市場常規的土地出讓背后，是一出土地代持的“二人轉”：鐵嶺新城業績承諾迫在眉睫，已等不及本山傳媒出手，有關方面才出此招。

不過，本山傳媒的不見兔子不撒鷹亦有緣由：近年來，鐵嶺市新城建設與人口導入的脫節，導致房地產實際需求嚴重不足，大量樓盤緩建或停建，且當地財政收支倒掛也日益嚴重。雖有鐵嶺市財政局的鼎力支持，鐵嶺新城2013業績有望因此“達標”，但，一個沒有實際需求的土地市場能“繁榮”多久，建立在此基礎上的上市公司又能良性運營多久，需投資者審慎考慮。

沖業績保承諾 巨幅土地倉促成交

對此次拿地的合規性，有說法是，園林管理處原計劃專設公司運作上述項目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業績承諾大限將至，不得已才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

昨日，在深交所互動易上，有投資者詢問“踉蹌”達到2012年業績承諾目標的鐵嶺新城，一季度是否有供地計劃。對此，公司回復，鐵嶺新城區凡河以北地塊均已平整完畢，隨時可供出售。可公司沒有回答的問題是——誰來購買這些土地？

蛇年春節已過，“小品之鄉”遼寧鐵嶺仍冰寒料峭。位于鐵嶺市南部，緊鄰沈陽沈北新區的鐵嶺新城，似乎還在節日氛圍中休憩，鮮有人跡。鐘山路、衡山路等核心街道兩側，隨處可見已建好卻大面積空置的住宅樓，矗立在白茫茫的大地上。

“現在，新區的人已經多一些了。2011年時，為應付檢查，有關部門的職員甚至被要求到馬路上‘散步’，弄出人來人往的樣子。晚上，還要求樓房開燈，保證新城的亮燈率。”一位鐵嶺市民對記者稱。

但就是這樣一個入住人口嚴重不足的新城區，仍在高歌猛進地出讓土地。直接受益者，則是鐵嶺市財政局實際控制的上市公司——鐵嶺新城。

2011年11月，鐵嶺新城大股東鐵嶺財政資產經營有限公司在重組時承諾，其注入上市公司的鐵嶺財京在2011、2012和2013年度的凈利潤分別不低于6.31億元、6.78億元、7.39億元。若未實現上述承諾，重組方將依據相關協議約定進行補償。而鐵嶺財政資產經營有限公司實際控制人為鐵嶺市財政局。

2011年，主營鐵嶺新區土地一級開發的鐵嶺財京順利實現業績承諾，但在2012年，鐵嶺新城前三季度僅實現凈利潤8740余萬元，全年凈利潤目標岌岌可危。

就在大限將至的去年12月中旬，鐵嶺市國土資源局發布2012年第9號土地出讓公告，共涉及鐵嶺新區14幅地塊，總地價超過10億元。鐵嶺新城股價在此前后大幅上漲，因為若這次大規模的土地出讓順利完成，其子公司鐵嶺財京高達6.78億元的年度業績承諾就能兌現。

“這么多土地能拿出來不稀奇，關鍵是在當地并不景氣的房地產市場環境下，誰會來拿這些地。”一位長期關注鐵嶺新城的投資人士在去年底看到10億元土地出讓的公告時稱。

但到了2012年的最后一天，鐵嶺市國土資源交易網公布了出讓結果，14幅地塊由三家單位競得。其中，成交金額最大的一組地塊的競得方為鐵嶺市園林管理處，總額超過6.8億元，地塊面積15.2萬平方米，容積率上限高達6。其接近300萬元/畝的價格創下鐵嶺新區年度最高土地出讓單價，地塊用途為文化設施和娛樂康體，位置是鐵嶺市環保局西側。

由此，今年2月5日，鐵嶺新城“欣然”宣布，受益于子公司鐵嶺財京主營收入的穩定，2012年公司營業收入13.97億元，營業利潤8.7億元。

然而，仔細觀察這“扶大廈于將傾”的土地大單，其幕后隱現政府“拉郎配”的推手，匆忙推地、力保承諾，人為調節上市公司業績的色彩濃重。

“園林管理處屬事業單位，應不具備直接的房地產開發資質，因此其拿地合規性可能有些問題，一般，政府部門在出讓土地時首先審查的就是公司資質。”中國房產信息集團分析師付琦表示。

對此次拿地的合規性，市場有說法是，園林管理處原計劃專設公司運作上述項目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業績承諾大限將至，不得以才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

此外，戲劇性的是，“9號公告”的另兩組成交地塊也有令人不解之處。出讓結果顯示，除環保局西側一組地塊外，另12幅地塊分為兩組，其中新區實驗中學北5幅地塊由鐵嶺翔美房地產開發有限公司競得，總地價超過1.72億元；鐵嶺市高級中學北7幅地塊由鐵嶺日盛房地產開發有限公司獲得，總價超過2億元。

頗為蹊蹺的是，兩組地塊公布的位置相互矛盾。其南北邊界相同，均為鴨綠江路以南，嘉陵江路以北，但東西邊界一個是“衡山路以東，華山路以西”，一個卻是“衡山路以西，華山路以東”。據鐵嶺新城相關人士給記者的解釋，可能是部分道路為環路或彎路。但據記者勘查，衡山路與華山路為基本平行的直路，其中，市高級中學北地塊邊界與實際地況相符，如公告所稱的實驗中學北地塊邊界不存在。最有可能的情況是，公告將華山路西側的道路誤寫為衡山路。“我們更愿意相信這是一次筆誤，而不是虛構地塊。”一位投資者稱。

本山傳媒按兵不動 土地代持“二人轉”救場

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進場工作。不過，據他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預留的，我們只是代為管理。”

一個不具備房地產開發資質的副縣級事業單位，何以拿出6.8億元參與經營性建設用地招拍掛？

資料顯示，鐵嶺市園林管理處隸屬鐵嶺市住房和城鄉建設委員會，主要負責鐵嶺市園林綠化的規劃、建設和日常養護。相關工作人員告訴記者，管理處日常運營資金，比如樹苗購買等，都由市財政局統一批復和撥款。而鐵嶺市財政局正是鐵嶺新城實際控制人。

那么，對于這塊價值不菲的“寶地”，園林管理處究竟作何打算？為此，上證報記者進行了實地探訪。

鐵嶺新城的地圖，呈標準的“扇形”。鐘山路南端為扇柄處的“鉆石廣場”，這里匯集了當地眾多政府機關：鐵嶺市政府、鐵嶺縣政府、市規劃局等一字排開，棟棟大樓屹立在金沙江路北側，南臨如意湖，蔚為壯觀。而鐵嶺市園林管理處競得的地塊，就毗鄰上述行政核心區，馬路對面就是鐵嶺市財政局辦公大樓。

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進場工作。不過，據他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預留的，我們只是代為管理。”一位被介紹為管理處領導的人士告訴記者。

據該人士介紹，鐵嶺市政府與本山傳媒就投資事宜接觸已久，這一黃金地塊也一直為本山傳媒預留著。“但本山傳媒一直沒有明確具體開工計劃，地塊又不好閑置太久，政府就讓我們管理處先種些花木。我們給財政局報了幾個種植方案，局里批了投資較小的一個方案，可能是本山傳媒快出手了。”

這位負責人所不知道的是，園林管理處進場種樹，美化閑置地塊的同時，已經成了地塊的名義主人。當記者詢問管理處是否會自己進行房地產開發時，該人士稱絕不可能。

此后，記者又來到鐵嶺市規劃局，專門負責新城項目審批的王處長證實，上述地塊確實是為本山傳媒預留，但本山傳媒目前還沒有正式拿地。從已公布的地塊用途看，文化設施和娛樂康體，也與本山傳媒業務相符。此外，記者在某樓盤的宣傳冊上看到，上述地塊位置赫然標注著“本山藝術中心”字樣，證實有關方面確有此安排。

資料顯示，本山傳媒前身為遼寧民間藝術團，成立于2003年，是集演藝、影視、藝術教育于一體的大型文化產業集團。創始人趙本山因起家于鐵嶺，成為鐵嶺的城市名片。去年10月，本山傳媒相關負責人公開表示，公司有上市計劃，媒體報道其目前資產超過50億。

就是否有意在鐵嶺新城拿地一事，記者連線本山傳媒相關人士，但對方未作正面回應。

本山傳媒能夠進駐新城當然是一次成功的招商引資，但斥資數億建造逾80萬平方米的持有型物業，這對本山傳媒來說仍是一筆需謹慎對待的大手筆投資。而就在投資意向方本山傳媒遲遲未能出手的2012年底，有關方面不得不為了上市公司的業績承諾，導演一出“自賣自買”的二人轉，完成形式上的市場交易。

那么，為什么會選擇園林管理處來代持呢？“因為園林管理處的運營資金來自市財政局，管理處拿地基本上可以視為財政局拿地，資金進出可控性更強。又因為土地出讓后絕大部分收益會劃至鐵嶺新城，成為該上市公司一級開發收益，本質上這是一次類似自賣自買的行為。其實，在土地市場，一級開發商轉身再以二級開發商的名義在招拍掛市場拿地并不鮮見。只是，如鐵嶺新城這樣并非實際開發，只為沖刺業績而將地塊倒手的情況并不多。”一位房產界資深人士表示。

但該人士提醒，這一過程中，6.8億元資金的實際流向非常關鍵。若財政局拿出了錢，那等于舉財政之力充實上市公司，這對上市公司有利，卻掏了地方腰包。若6.8億元沒有實際流入上市公司，只以應收賬款方式計入收益，那么，鐵嶺新城主營業務收益就變成了形式上的“紙面富貴”。上市公司未收獲真金白銀，還得繼續扮演當地在資本市場的融資平臺的角色。

實際上，去年12月17日，就在鐵嶺新區14幅土地出讓公告公布數日后，鐵嶺新城股東大會審議通過了發行不超過8億元短期融資券的議案，顯露其資金需求。此外，今年2月初，在深交所互動平臺上，有投資者對公司能否收回全部土地交易款的問題表示關注，公司的答復是：“土地出讓金全額收回的可能性很大，具體到時間或者期限具有不確定性，但我們預計未來兩年公司現金流將會較為充裕。”

情況果真如此么？在鐵嶺新城與園林管理處的背后是鐵嶺市財政局，而當地財政已多年收支失衡。鐵嶺市財政局年初提交的《關于鐵嶺市2012年預算執行情況和2013年財政預算草案的報告》顯示，2012年，當地財政收入為122.5億元，而支出達201億元。此前，在2009年至2011年，當地財政收入分別為48億元、80億元和105億元，支出則達109.7億元、141.5億元和167億元。對此，上述報告亦坦承，當地長期存在財政收支矛盾突出的問題，同時面臨融資成本不斷增加，融資難度進一步加大。