6年僅賣出26套？魯能地產通州“造鎮夢”難醒

每經編輯｜每經記者 尚希 李怡 發自北京    

每經記者 尚希 李怡 發自北京

距離2006年10月 “開始造鎮”，魯能地產旗下子公司北京海港房地產開發有限公司位于北京通州的格拉斯小鎮項目正迎來第七個年頭。然而，整個項目的開發進展還未過半。“我們規劃是七期，目前開發到第三期。”該項目售樓處的銷售人員告訴 《每日經濟新聞》記者。

漫長的開發周期助推了格拉斯小鎮的“升值”？據悉，該項目前一次開盤成交價33378元/平方米，而在2012年12月新入市的112棟房源中，擬售均價最高已經超過了6萬元/平方米。

據公開報道，格拉斯小鎮所在的東海花園二期B地塊出現在國土資源部發布的黑名單中。

項目地塊曾進閑置黑名單/

格拉斯小鎮 （備案名：榆濱芳苑）在2012年12月14日的一次推盤，成為2012年最后一個推盤的別墅項目。然而，記者注意到，與其同一天推盤的另一別墅項目至今早已有360套的成交量，而格拉斯小鎮在住建委網站上公布的信息卻顯示，暫無一套成交。

記者發現，格拉斯小鎮一期是在2006年10月開盤的，獲得銷售許可證的日期為2006年10月15日，出售東海花園21號住宅樓等84項，但在住建委的網站上記者并沒有查到這部分項目的成交狀況。

隨后，直到2009年5月17日、20日，格拉斯小鎮再次獲得預售許可，待售位置分別為東海花園A地塊和東海花園一期。準許銷售面積分別為46942.46平方米、54753.44平方米。

漫長的開發周期使格拉斯小鎮項目備受詬病。

據此前媒體報道，早在2010年8月，格拉斯小鎮的“東海花園二期B地塊”就出現在了國土資源部公布的1457宗閑置土地“黑名單”中，其時閑置的理由被解釋為“政府原因”。而《每日經濟新聞》記者從北京市規劃委員會通州分局網站上查詢到，北京海港房地產開發有限公司（魯能地產子公司）早在2002年就拿到了該項目地塊的規劃書，2003年拿到了東海花園住宅及配套的規劃書，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的規劃書，12月拿到了B地塊及配套的規劃書。

地價增值幅度令人咋舌/

《每日經濟新聞》記者對北京住建委網站上的數據進行統計發現，上述項目2009年獲得預售證的37套別墅中，在北京市住建委官網備案的已銷售套數為26套，簽約面積為18941.43平方米，成交均價為33378元/平方米。而在2012年12月取得預售許可證的項目 （東海花園一期S1、S2、S3、S4、M1、M2、L1戶型）中，共包括112套別墅，單套面積為438~783平方米，擬售價格為38169元/平方米~67614元/平方米不等，總價在1600萬元~5300萬元之間，平均擬售價格為49349元/平方米。這一價格，相比2009年該項目簽約成交33378元/平方米的均價，漲幅達47.8%。如果與當時的拿地成本相比，其增值幅度令人咋舌。

在采訪中，項目銷售人員告訴記者，去年底入市的三期，產品面積在400平方米~800平方米不等，總價是1860萬起。僅以起價計算，三期推出的112棟產品，價值約20億元。 然而整個項目的拿地成本又是多少呢？

由于該地塊成交較早，在北京市土地整理儲備中心網站上，記者并未發現該項目的成交記錄，然而，去年8月初，國土資源部曝出的1457宗閑置土地“黑名單”中，根據公開報道，格拉斯小鎮所在的東海花園二期B地塊出現在 《有關房地產開發企業土地閑置情況表二》中。而文中顯示該地塊供地面積為31.88299公頃，約32萬平方米，合同價款3188.299萬元，合同簽訂時間為2005年8月23日，約定開工時間和約定竣工時間分別是2006年2月19日和2007年7月1日。

以此供地面積與成交金額估算，上述地塊的樓面地價不足100元。由于該項目是以獨棟別墅為主，容積率若平均按照0.5來算，其樓面地價也僅有200元左右。

有業內人士向記者算了一筆賬，以上述樓面地價加上建安成本、財務成本等，該項目每平方米成本可以控制在3000元，這與目前高達4萬多的擬售均價相比，差距甚遠。

“但這一地價并不離譜，當時北京市的土地價格基本都只有幾百元。”上述業內人士告訴記者，“需要注意的是其開發周期是否有意延長。”但該人士也表示，作為別墅項目來說，去化率一般都低于其他產品，平均開發周期也自然長于一般產品。

成交套數成謎/

昨日（3月13日），《每日經濟新聞》記者來到位于通州區宋莊的格拉斯小鎮項目，一位保安對記者表示，這樣一個豪宅項目，更多的是為拍攝婚紗照的新人提供一個好地方，如此龐大的別墅群，真正在此生活的人卻少之又少，“沒什么人住，買了之后不住也不裝修，就這么空著。”

據格拉斯小鎮項目的銷售人員介紹，項目一期共有87棟樓、二期73棟、三期112棟。“三期是準現房，今年11月就能入住，而我們二期已經有業主入住了。”“目前我們一期入住率是45%，二期是50%。”該銷售人員告訴記者。若以此估算，該項目成交的套數至少應在75套以上。而記者在住建委網站上所能查詢到的該項目的成交情況，僅有26套。

較大的數字出入究竟為何？

“不排除幾方面的因素，一般高端項目簽約審核時間較長，住建委網站上的信息有所滯后，一般要在三、四個月甚至半年之后，才會顯示。”北京一位別墅項目的營銷總監告訴《每日經濟新聞》記者，北京部分豪宅項目的購房者因為受到購房資格限制，無法通過網簽，所以只是與開發商私下簽署了購房協議。

“這樣就沒辦法辦理產權，但對于購房者而言，寧愿經受無法辦理產權的風險，也不愿承擔房價上漲的風險。”該營銷總監說，這一原因也影響了很多豪宅項目所表現出的成交狀況遠遠低于實際情況。

昨日，《每日經濟新聞》記者試圖與項目開發商魯能地產取得聯系，然而截至記者發稿，對方一直表示在開會中，不便接受采訪。