金科王府陷滯銷兩年僅賣預售房源1/4

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

近日，國家統計局發布4月份70個大中城市房價情況。數據顯示，一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。中高端公寓住宅市場異軍突起，不僅成交局面優于大勢，價格更是堅挺。但《每日經濟新聞》記者調查發現，在這樣的背景下，高端樓盤依然有滯銷的個案，位于北京市昌平區的金科王府項目就是一例，目前仍然只賣出了獲得預售許可證房源的四分之一。

售價較此前低1萬元

金科王府項目，曾被金科地產集團股份有限公司 （以下簡稱金科集團）寄予厚望。

2010年3月15日，金科集團旗下北京金科興源置業有限公司聯合北京納帕投資有限公司，經過18輪競價拿下“北京市昌平區常興莊組團北部地區B地塊居住項目用地”，也即如今開發的金科王府所在地，成交價格高達23億元，高出起始價2倍之多。資料顯示，該地塊總占地207906平方米，總規劃建筑面積為152307平方米，樓面價超過15000元/平方米。

北京市住建委網站顯示，金科王府自2010年12月15日至今，共取得6個預售證，批準銷售套數為91套。值得注意的是，目前已簽約僅23套。6個預售證中，住宅擬售價格最高達每平方米82058元，最高成交均價僅為每平方米52220元，約為最高擬售價六成。

在與該項目售樓處銷售人員溝通中，《每日經濟新聞》記者了解到，該項目別墅樓盤面積大約在550平方米，售價為每套1300萬元起。按照銷售人員給出的價格，別墅的銷售均價僅約為每平方米2.4萬元起。而根據北京市住建委網站登記的資料，整個項目此前最低的銷售均價已經超過34000元/平方米。

該銷售人員表示，“目前已是優惠價格。”至于優惠的幅度，這位銷售人員表示不方便透露。

即使銷售不給力，金科王府的營銷力度仍比較大?？硕饠祿斓南嚓P數據顯示，金科王府項目在北京8家平面媒體上進行了各種廣告信息刊登。統計下來，自2010年11月份以來，該項目共刊登了63次廣告信息，相應費用共計1792萬元。同時，其在2013年3月及4月的營銷力度也很大，甚至以整版的規格來為該樓盤打造聲勢，但銷售情況仍然不振。

購房者意愿下滑

表面上看，金科王府的滯銷與產品的軟肋有關。上海易居研究院研究員嚴躍進指出，盡管金科王府的營銷力度較大，但相比銷售業績而言，其營銷效果表明，借用平面媒體廣告的做法似乎并沒有得到購房者買賬。對于樓盤滯銷，他認為，有三點是該樓盤銷售的軟肋：售價競爭性弱、地段較偏及地鐵效應無法體現。

從售價來看，該項目拿地時期的土地成本較高，相應的樓板價為15101元/平方米。土地價格居高不下，便會促使其未來定價過高?？硕饠祿祜@示，其住宅報價為20000元/平方米，別墅報價為45000元~60000元/平方米。暫不論這一價格是否觸及限價令，單從附近相應的競爭性樓盤就能看出，這一價格明顯缺少競爭力。

從地段來看，該樓盤位置較偏，部分購買者也會對此價位產生心理上的抵觸。普通住宅購買者無法承受安家后帶來的各種諸多不便，而高端盤需求者可能也會選擇距離市中心更近的地段購買。

產品的軟肋，固然是造成滯銷的原因之一，而加強促銷仍然銷售不佳的原因，是大的政策環境改變。

世聯地產的統計數據顯示，2013年1季度北京購房者信心指數為47.2，較上季度大幅下跌3.5，是一線城市中信心指數最低的城市，也是降幅最大的城市。從分類指數來看，居住環境滿意指數、當前房價滿意指數和購房時機預期指數，分別較上個季度下降6.0、1.8和8.0，而未來房價預期指數較上個季度提升3.4?？梢钥吹?，北京購房者認為未來適合購房的比例明顯下降（較上個季度下降8.3個百分點），認為未來不適合購房的比例較上個季度大幅增加14.4個百分點。

中原地產研究部總監張大偉分析認為，國五條政策效果逐漸顯現，4~5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。