房企高管論劍：多維度開發價值地產項目

對于由《每日經濟新聞》主辦的第三屆中國價值地產年會，各地產公司予以高度重視，均派出了相關負責人參與，并在年會上積極暢所欲言，表達了對當前樓市的觀點及對未來一段時期房地產市場的展望和分析。對于公司的未來發展，也提出了各自的目標和期待。

保利地產品牌管理中心副總經理何智韜表示：“未來5年內將開業13個購物中心。并希望商業地產的份額能做到30%左右。”

蘇寧環球的董事長助理賈森也談到了蘇寧環球未來投入的重心還是一二線城市，暫時不會考慮到三四級城市投資。

中天城投文化傳播副總經理馬長林則向外界解讀了中天城投在貴州運作大盤的操作手法，以打消外界的疑慮，“中天城投根植于貴陽，項目也不少。與其他城市高周轉的運營模式不同，貴州的大盤項目在規劃時就確定的開發周期和時間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。而且在需求方面，有著一定的剛性需求作為保障。因此開發和消化這些大盤的風險基本都在可控范圍內。”

保利地產何智韜：

專注一二線商業與養老地產并重

“保利理解的城鎮化是抓住城市群，在現有的城市群中去深耕。珠三角是我們深耕的重點。”

每經記者 查道坤 發自浙江淳安

作為國內實力型房企，保利地產在2013中國價值地產總評榜中榮獲“年度價值地產企業”和“年度人居貢獻企業”兩項大獎。

保利地產品牌管理中心副總經理何智韜表示，購房者選擇保利的房子，就是選擇性價比較高的住宅，“大家都知道保利的房源性價比較高，也很受購房者的歡迎。”

有業內人士認為，作為目前實力較強的開發商，保利在打造好住宅的同時，也將觸角延伸至商業地產。保利地產是國內開發商中，較早進入商業地產的企業之一，隨著公司發展速度的加快，對商業地產的布局也越來越大，“保利商業地產從2002~2003年就開始操作了。今年上半年，商業地產占到公司銷售額的10%，在全國有兩個購物中心同時開業，未來5年內將開業13個購物中心。未來，我們希望（商業地產）能做到30%左右。”何智韜對《每日經濟新聞》記者說。

此外，從保利的拿地情況來看，其已開始為養老地產儲備土地。

養老地產在我國尚處萌芽階段，為何此時保利選擇大手筆進入該行業？何智韜認為，提前進入，有利于打造品牌，訓練管理團隊。他說，“我們已經在全國5個城市的7個項目進行試點，專門做一些高端養老地產項目。但是目前還沒有發展那么快，我們現在想先啟動試點，通過試點把品牌和管理團隊打造成熟之后，再謀求大的發展。未來，我們希望實實在在做一個養老地產的連鎖品牌，成為業績增長的重要板塊。”

在本屆價值地產年會上，新型城鎮化成為參會企業討論的熱門話題。業內人士普遍認為，新型城鎮化將給開發商帶來機會。何智韜覺得，每家企業對城鎮化的理解不同，“保利理解的城鎮化是抓住城市群，在現有的城市群中去深耕。珠三角是我們深耕的重點。”他透露，今年，保利仍會“往下走”，圍繞珠三角經濟相對發達的三四線城市拿地，建設新的項目，這也是推進城鎮化的一股力量。

即使保利會深入部分三四線城市市場，但何智韜表示，保利堅持一二線城市的發展目標不會改變，因為“目前還沒有真正把一二線城市的優勢發揮出來”。2012年，保利地產在全國拿下40幅地塊，其中有36幅來自一二線城市。

由于國內房地產競爭越發激烈，不少開發商開始開拓海外市場，其中對東南亞市場的投資越來越火熱。有報道稱，區別于其他地產商，保利地產首先選擇在非洲布局。對此，何智韜對記者說，海外戰略，保利一直在做，這也是未來公司的重要戰略，“我們今年剛剛發了一筆美元債，這部分資金就用于海外項目的并購。現在已經有一些項目在落實和跟進，不久的將來就會公布。保利集團與坦桑尼亞等非洲國家有一些合作，所以非洲也是保利海外戰略的一部分，但是肯定不局限于非洲。”

蘇寧環球賈森：

與城市發展相互成就

“目前蘇寧環球在江蘇、上海、云南、東北地區及其他部分一線城市都有項目儲備，從穩健發展的角度出發，將會主要以一線城市及部分較為活躍的二線城市為主要目標。”

每經記者 查道坤 發自杭州

本次2013中國價值地產總評榜中，蘇寧環球榮獲“年度城市發展推動力企業”，蘇寧環球董事長助理賈森用事實說話，“10年前蘇寧環球集團響應跨江發展戰略，拿下南京江北板塊的大片土地，為如今的可持續開發提供了有利的土地儲備，也為江北的區域經濟發展，起到了推動作用，現在的南京江北和10年前的江北相比，已經發生了翻天覆地的變化，從板塊的規劃發展到配套設施的建立，蘇寧環球起到的作用是毋庸置疑的。”

賈森還對《每日經濟新聞》記者說，“公司在南京地區的土地儲備大部分集中在江北地區，這里是剛性需求釋放最為集中的地區。自從今年公司提出高周轉的開發目標以來，產品供應充足，去化率在同類項目中獨占鰲頭，隨著過江地鐵的開通運行，項目優勢將更為凸顯。”

在布局方面，蘇寧環球戰略清晰，堅持深耕南京、立足長三角、布局全國的理念。賈森認為，未來地產市場的機會，肯定是在一線城市，雖然目前部分指標顯示三四線城市地產發展較為活躍，但從長遠看，三四線城市盲目過度開發以及購買力不足的問題，會對項目造成較大影響。而一線城市由于資源匹配等優勢，將會持續帶來人口轉移。從國外案例看，人口向大城市集中是一種趨勢，人口轉移帶來的人口紅利從需求上來說將是長期穩定的。因此，目前蘇寧環球在江蘇、上海、云南、東北地區及其他部分一線城市都有項目儲備，也在不斷擴大全國布局的范圍，但從尊重實際需求，以及穩健發展的角度出發，將會主要以一線城市及部分較為活躍的二線城市為主要目標，“三四線城市不是戰略考慮的重點”。

有報道稱，蘇寧環球與南京農業大學簽訂了農業項目合作協議，有業內人士據此稱，蘇寧環球涉足農業板塊，是轉型的表現。賈森對此解釋說，集團主業是房地產，也有多元化發展規劃，“我國是一個農業大國，歷屆政府對于農業都較為重視，新一屆政府也提出了一些農業項目的計劃，比如家庭農場等都是農業發展的新模式。蘇寧環球有意發展農業項目，整體規劃某個區域板塊的農業產業發展方向，通過集約化管理和指導，推動農業人口再就業，發展地方經濟。”不過，他坦承，從企業經營角度來看，投資農業項目幾乎不可能實現高額盈利，這只是公司踐行社會責任的體現。

在賈森看來，雖然公司有意向轉戰農業產業，但是以房地產業為主導的多元化格局應該不會改變。針對股東價值和客戶價值孰輕孰重的問題，他對《每日經濟新聞》記者說，放在同等重要的位置并不沖突，“不能創造利潤的公司無法回報社會和股東，首先，企業要賺錢，才能給股東帶來回報。我們在客戶價值方面，高度重視客戶需求，并以此為主導去經營企業，這就是重視客戶價值最重要的體現。”

中天城投馬長林：

不要過度誤讀貴州大盤模式

“與其他城市高周轉的運營模式不同，貴州的大盤項目在規劃時就確定的開發周期和時間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。隨著城鄉一體化進程的加快，需求得到有力支撐。”

每經記者 徐杰 發自杭州

作為貴州省內唯一的上市房企，中天城投可謂是貴州房企的代表，8月24日，由每日經濟新聞報社主辦的第三屆中國價值地產年會期間，《每日經濟新聞》記者現場采訪了中天城投文化傳播副總經理馬長林。

對于目前在貴陽極為盛行的大盤模式，今年以來，引發了市場對其運營風險的擔憂。對此，馬長林認為，雖然目前尚無千萬平方米以上級別的大盤，但中天城投根植于貴陽，項目也不少，由于外地對貴陽市場不了解，可能造成了對貴州樓市大盤模式的一些擔憂。

馬長林表示，與其他城市高周轉的運營模式不同，貴州的大盤項目在規劃時就確定的開發周期和時間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。

在市場需求方面，整個貴州省只有貴陽一個現代化城市，向心力很強，隨著城鄉一體化進程的加快，每年都有大量人員到貴陽發展，需求得到有力支撐，不完全數據顯示，貴陽目前買房群體中40%左右來自外地。

馬長林稱，貴陽目前房價還比較低，均價維持在5000元左右/平方米，購房成分主要為剛性需求和改善型，市場良性，不存在樓市泡沫，隨著富士康等大企業入駐貴陽，市場需求會進一步得到支撐。

8月22日，中天城投發布公告稱，其通過公開掛牌競買方式獲得位于南京棲霞區仙林鴻雁名居北側地塊國有建設用地使用權。據媒體報道，共有11家開發商參加該地塊競拍，中天城投以7.8億元經過27輪拿下，樓面價高達10259元/平方米，一舉成為南京仙林板塊的新地王，這也是中天城投首次走出貴州，其全國擴張之勢不言而喻。

馬長林稱，中天城投在貴陽有30多年的歷史沉淀，形成了良好的社會口碑及實力，具備強大的市場競爭力，這次南京拿地是其市場認可的結果，也是發展步伐加快走出省門戰略的舉措。

財報顯示，今年上半年，公司營收與歸屬母公司的凈利潤分別為27.4億元、5.0億元，同比增長96.7%、57.6%。

馬長林表示，中天城投將秉承對自己負責、對公司負責、對股民和股東負責的理念，因為具有高度價值感和責任感的企業，對股東、客戶、和城市的價值是等同的。