小鎮樓市樣本：通州臺湖房價輕松進“3時代”

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

從默默無名到炙手可熱，通州臺湖僅用了一年時間。這座偏安北京東南五環外的小鎮，樓市正進入“面粉比面包貴”的現實。

《每日經濟新聞》記者近日梳理北京市土地整理儲備中心統計發現，進入2013年以來，臺湖區域先后出讓了9宗地塊，成交金額高達103.14億元，目前有東亞新華、泰禾、首開萬科聯合體、遠洋、保利等數十家品牌房企進駐。

“種子選手”的入場宣告了競爭下半場正式開始，這也將區域內的房價增速按下快進鍵。當多數人對于臺湖房價印象還停留在每平方米售價一兩萬元之時，記者在昨日的走訪中發現，“3萬元”對于臺湖來說已是常事。

從不足2萬元，到輕松過3萬元，臺湖區域的房價已成為北京樓市“地價推高房價”最典型案例。業內人士表示，在目前北京住宅用地往六環外發展的趨勢下，臺湖地區尚處五環，若明年大量推出新房源，必然會成為市場焦點。

明年區域內項目將放量

城鐵八通線九棵樹站下車，換乘通12路公交車，15分鐘的車程連接了通州區較為成熟的商業區與臺湖次渠。進入臺湖，貫穿通州南北區域的馬路周邊顯得有些荒涼，鮮有商業氣氛，唯有馬路兩邊所售樓盤的導旗在寒風中飄舞。

在東石村下車后，巨大的項目圍擋告訴記者，這里就是首開萬科公園，圍擋周邊是一片大空地與錯落的泥土堆，百業待興的景象似乎很難與規劃中的“臺湖新城”聯系起來。然而，臨近東南五環的便利交通，還是讓臺湖擁有了給力的砝碼。

“在北京做房地產不應該追求樣樣好，因為做不到。”在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，北京萬科副總經理肖勁絲毫沒有回避臺湖的現狀，“其實我們追求的還是終點狀態，不會太看重目前的狀況，但臺湖優勢就在于交通比較好，而且有大的開發商進駐開發，配套就不會很差。”

臺湖之于萬科，并非是簡單的拿地做項目，梳理其在臺湖的布局可以發現，接連奪下的4宗地塊，高達60萬平方米的土地儲備，顯然是在謀更大的計劃。

在這里“造夢”的不只首開萬科一家。在今年5月以高達1.9萬元/平方米樓面價拿地的泰禾，更是以黑馬的姿態沖進臺湖，開啟了臺湖樓市競賽的“下半場”。

在泰禾奪得臺湖“地王”同月，北京世紀鴻房地產開發有限責任公司經過104輪競拍，以10.4億元奪下一臺湖地塊，溢價率242%，樓面價13601元/平方米；3個月后，首開萬科聯合體以10億元摘得其在臺湖的第4塊土地。至此，臺湖這個小鎮上已經云集了萬科、首開、泰禾和東亞等諸多品牌房企。

值得注意的是，由于拿地時間關系，臺湖區域多數房地產項目開盤時間相近，且都在明年。“隨著區域內項目的陸續開盤，臺湖明年將進入放量期。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，多個項目的集中放量也將成為明年北京樓市一大焦點。

價格進入3萬元時代

顯然，在這些大型開發商進駐臺湖之時，也宣告了這里的樓市進入一個全新時代。“其實，我們一開始進入時，臺湖這個區域都沒有人知道，那時候大家拿地的積極性也不是很高。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴《每日經濟新聞》記者。

的確，東亞新華可謂臺湖區域的“墾荒者”，其在售項目的價格也代表了區域樓市競爭的上半場。資料顯示，東亞新華地產于2011年9月成功摘得通州區臺湖鎮居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租賃住房”），該宗地的建筑規模為28.7萬平方米，包括保障房在內的平均樓面單價不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均樓面單價不足5000元/平方米。

如今，其所開發的東亞·印象臺湖項目售價逼近23000元/平方米，而上期住宅開盤售價僅為11500元/平方米。

進入2013年以來，臺湖區域的多宗地塊樓面價已在萬元以上，其中泰禾更是以1.9萬元/平方米的高價挺進臺湖。

記者昨日走訪首開萬科公園里項目了解到，目前該項目一期預期開盤的200多套房源，蓄客量已經達到了500組，“目前項目最終價格還未確定，但參考周邊在售的項目來看，價格應該在3萬元/平方米以上。”該項目銷售人員告訴記者。

從首開萬科公園里項目一直往南，步行10分鐘便能到達泰禾1號街區項目。記者從該項目售樓處了解到，一期準備開盤的700多套房源已經停止排號，項目均價約為32000元/平方米。

值得注意的是，該項目完成的上千組客戶積累也僅用1個月時間。“目前我們在售的是40~80平方米的LOFT的產品，計劃在下個月還將推出二期，但二期的價格相比一期會有4000元~6000元左右的上浮。”該銷售人員告訴記者。

將成為北京樓市焦點

售價從最初的不足2萬元，到現如今的輕松過3萬元，臺湖區域的房價上漲成為了北京樓市“地價推高房價”最典型案例。

根據北京市土地整理儲備中心網站公布的相關資料，《每日經濟新聞》記者梳理了臺湖鎮2012年~2013年兩年間成交的地塊，粗略計算后發現，2012年臺湖區域共成交5宗住宅、商業類地塊，平均樓面價約為5554元/平方米，而今年內已成交7宗住宅地塊，平均樓面價為10877元/平方米，樓面價同比上漲96%。

顯然，對于萬科或泰禾來說，高地價的臺湖已經不再是毫無風險之地。按照萬科的規劃，臺湖區域不但包含住宅、商業，還將包括萬科服務式辦公樓以及具有養老功能的醫療項目，“但生活廣場要先建，這樣可以形成臺湖招商和住宅銷售的重要抓手，但開始肯定成本會非常高，賠就賠吧。”萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受記者采訪時直言，臺湖區域的商業投入雖然是會是“負增長”，但必須通過交叉互動開發來積累人氣，“讓商業更快起來。”

“區域的名企效應凸顯，并形成了‘馬太效應’。萬科、泰禾、首開等房企進入該區域后，此類區域將增加高附加值。房企有膽量漲價，而購房者也能默認價格。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者說道。

“尤其是今年，六環以內已經很難找到新盤。”任啟鑫說，“在目前北京住宅用地往六環外發展的趨勢下，臺湖地區尚處五環，若明年大量推出新房源，必然會成為市場焦點，引發大量普通購房者的關注。”