地產股的冬天 業績越好股價越低

每經編輯｜每經記者 蒙湘林 發自北京    

每經記者 蒙湘林 發自北京

盡管去年房企業績表現不錯，但二級市場上的房地產板塊整體走勢卻并不理想，據同花順數據顯示，2014年前兩個月房地產開發指數（881153）跌幅達3.22%，資金流出明顯。2月中旬出現銀行停止放貸傳聞后，地產股再次遭遇集體暴跌，一大批中小市值地產股破凈，“招保萬金”等地產龍頭也處于破凈邊緣。

相比房企去年火爆的銷售情況，地產股為什么還是遭到市場沽空？亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：一方面由于流動性偏緊的預期，如最近美國QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導致資金偏緊的預期；另一方面，近期個別城市出現樓盤降價等現象，加重購房者觀望情緒。

因此，盡管房企業績實現了增長，但在股市整體弱勢的情況下，地產股股價出現大幅度下跌是可以預見的。

另一方面，股價的“跌跌不休”也反映在地產股的估值上，此前的股市“貴族”房地產股票自2007年達到頂峰后持續調整，目前估值已經處于歷史底部。據Wind資訊統計顯示，2007年10月16日上證指數在6124點的位置時，房地產股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數創下1664點新低的時候，房地產股的平均市盈率為14.31倍，而目前房地產股的市盈率低至10.44倍。

令市場唏噓的是，相較于房地產股票市盈率一路下跌，實體市場的房地產開發和銷售這幾年卻持續火爆，是我國房地產價格漲幅最快的階段。

中原地產研究總監張大偉解釋道，造成股價或市盈率和業績背道而馳有兩點原因：其一是，股價反映的是未來的預期。具體看，杭州降價等新聞的確存在夸張，但類似信號的頻繁出現，必然會影響到購房者心理，這種心理波動又會提前反映在資本市場的投資上；其二，股價反映的是企業利潤，從現在看，雖然房價還在漲，但地價漲幅遠超過房價的漲幅。今年年初，一線城市的拿地規模不減反增，拿地成本高企，如此一來房企的利潤率肯定是逐步下滑的，既然利潤處于下滑趨勢，那么股價自然會做提前的調整。

在地產股頻頻全線下跌的情況下，不少房企也開始拋出回購或增持計劃以抑制下跌的趨勢。2月5日，恒大地產擬以超過3.7億港元回購1.2億股股份；2月26日，保利地產、新湖中寶和深振業均同時發布大股東增持計劃。事實上，房企這類護盤措施對于地產股的股價刺激作用并不大，除了偶爾出現反彈，上述幾家上市房企的股價仍然持續低迷。對此，國信證券房地產行業高級研究員方炎坦言：“地產股的回購或增持在提振股價方面效果其實很微弱，倒是在鞏固大股東控制權、穩定股權融資能力方面有較好的作用。盡管現在業績不錯，但市場對于房地產行業整體利潤率下滑的預期沒有變，因此雖然有增持，但投資者還是會用腳投票。”

地產股股價的長期低迷并沒有影響房地產企業在新業務模式上的大膽嘗試，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新業務模式在短期內可能對地產股的股價有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回調。例如，去年計劃收購海外油田的美都控股和正和股份，股價曾出現大幅上漲，不過后來股價回落明顯。今年1月，涉足博彩業的新華聯、開發液化石油氣的萊茵置業、沾上網絡彩票概念的中體產業、具備自貿區概念的天津松江和津濱發展都成為當月漲幅前五的股票，但其股價在2月隨即出現大幅下跌。

在大環境普遍謹慎的情況下，地產股短期內的投資價值很難體現，地產主題目前不建議大量進入。另外，房企業務多元化應側重在和房地產主業相關的新業務上，相比之下，涉足非主營相關業務往往市場不會認可。