百城房價漲幅連續3月放緩 北京一季度成交量創新低

每經編輯｜每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

3月房價漲幅繼續收窄。

昨日（4月1日），中國指數研究院發布報告稱，根據對100個城市新建住宅的全樣本調查，2014年3月，新建住宅平均價格為11002元/平方米，比上月上漲0.38%。這是自2012年6月以來連續第22個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.16個百分點。

同比方面，全國100個城市住宅均價比去年同期上漲10.04%，漲幅較上月縮小0.75個百分點，為連續第3個月縮小。

中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，多數購房者對后市預期不穩，繼續保持觀望。供需雙方之間博弈加劇，3月住宅市場未現“陽春”旺季，全國住宅均價同環比漲幅繼續縮小。

百城房價同比環比漲幅均收窄/

從漲跌城市個數看，63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。與上月相比，價格上漲的城市數量較上月減少1個，其中漲幅在1%以上的有12個，較上月減少8個；本月環比價格下跌的城市數量較上月增加1個，其中跌幅在1%以上的有15個，較上月減少1個。

按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7275元/平方米，環比上月上漲0.55%。

熱點城市房價走勢與全國趨同。根據百城價格指數對北京、上海等十大城市的全樣本調查數據顯示，2014年3月十大城市住宅均價為19563元/平方米，環比上漲0.67%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。

黃瑜分析說，從全國房地產調控環境看，3月召開“兩會”期間，中央提出“雙向調控”分類指導，著重依靠市場自身調節作用，此外未出臺更加嚴厲的行政調控政策，大的調控環境繼續平穩。

從供需雙方來看，房地產信貸未明顯放松、房價下跌的恐慌情緒逐步蔓延，部分開發商為回籠資金，采取“以價換量”策略，平價開盤項目居多，少數樓盤降價促銷，供應有所增加。

“多數購房者對后期市場預期不穩，繼續保持觀望。供需雙方之間博弈加劇，3月住宅市場未現”陽春“旺季，全國住宅均價同環比漲幅繼續縮小。”黃瑜說道。

按照申銀萬國房地產行業分類，滬深兩市已經有90家房企公布2013年年報，其平均銷售凈利率為11％，同比下跌1個百分點，90家上市房企合計利潤總額為1056.7億元。而存貨則達到了9474億元。

30家房企公布前2月的銷售業績顯示，2月當月30家房企銷售業績合計665億元。環比1月份的1082.88億元下降了39%。國房景氣指數也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政干預手段。

對于后市，鏈家市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，持續收緊的信貸政策和近期不動產登記被提上日程的政策環境，使得大量購房需求暫緩入市，觀望情緒上漲，這在一定程度上抑制了市場升溫對于價格的刺激。她預計，4、5月份純商品住宅市場成交量或持續回升，但價格會保持在穩定狀態。

保定樓市經歷短暫狂歡/

伴隨京津冀一體化被提上日程的消息，保定樓市迎來短暫狂歡，但很快便偃旗息鼓。

中原地產報告顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。

其提供的數據還顯示，保定樓市截至日前，在成交上并沒有出現爆發，從成交量看，平均從3月19日以來的10天中，每天登記的簽約套數平均在40套左右，與2月基本平穩。

這也折射出目前熱點事件對于樓市的帶動并不那么明顯。

“北上廣深”四個一線城市對于全國樓市價格走向具有風向標作用。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量為7289套，環比2月份增長227%，較今年1月份的6908套小幅增漲5.5%，與去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

綜合來看，2014年北京一季度新建商品住宅成交量為16418套，環比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為2005年以來季度新房成交量最低，甚至低于2008年一季度的17521套。

偉業我愛我家副總裁胡景暉分析說，2013年全年，北京市新建商品住宅成交量超10.9萬套，二手住宅成交量超16.2萬套，年度住宅成交量為2010年以來新高。成交量的增長促使相當數量的需求已得到釋放。

此外，信貸、自住商品房等因素也導致市場觀望情緒加深。“雖然供應相對有限，但是其低廉的價格，合理的戶型，較好的配套，公平申購的預期，也使得越來越多的自住型剛需購房人群對其產生向往，在一定程度上也分流了購房人群的注意力，改變了他們的置業預期。”胡景暉說道。

開發商推盤動力明顯加強，截至3月底，北京已入市期房項目27個，總供應8129套。比去年同期大幅上漲136.7%。

張大偉表示，去年全國一線城市土地成交達到5127億元新高，這種情況下企業負債明顯提高，雖然因為地價提高房價有上漲的需要。也使得房企利潤率下滑，而且如果市場不景氣，房企也必須供應增加。

鏈家報告稱，從均價變化上看，2014年一季度北京樓市價格漲幅超過2成，但這其中受成交結構性的影響比較大。目前已經入市的在售項目，價格變化較為平穩，甚至新開盤項目迫于限價壓力，也出現低價入市的情況。

“截至3月31日，北京新房庫存量為62591套，比年初增加4966套，但比去年同期減少約1600套。”張旭介紹說。