深圳處理遺留違法建筑 2.2萬棟原村民自建房可獲確權

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

今年4月起，深圳開始落實去年12月30日推出的 《深圳市歷史遺留違法建筑處理試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），納入首批試點的包括寶安區沙井街道共和社區在內的13個試點單位，共計21831棟違法建筑。根據《實施辦法》，當事人名下有三棟住宅以內的歷史遺留違法建筑的，可在差異化的處罰和補繳地價款后發放商品性質的房產證。

針對外界所說的深圳給部分“小產權房”確權頒證一事，深圳市規劃與國土資源委員會認為，深圳不存在“小產權房”概念。小產權房通常是指在農村集體土地上建設，向社會公眾租售的房屋。而深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造后，農村集體土地全部移轉為國有。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，深圳此次處置違法建筑的試點范圍有限，違法建筑獲得流通權后不僅能緩解目前商品住宅市場供求緊張的問題，還有利于釋放更多有效用地，大大緩解目前深圳可發展用地短缺的弊病，對推動深圳特區繼續高速發展有著極其重要的作用。

部分違法建筑有望確權/

根據《實施辦法》，納入首批違法建筑確權頒證試點的單位包括寶安區沙井街道共和社區、公明街道的下村社區、觀瀾街道的觀城社區和茜坑社區等13個試點單位，共計21831棟違法建筑。據悉，4月1日，深圳頒布試點工作方案，確定了首批試點和時間表。日前，深圳市政府召開關于深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑處理動員大會，會上宣讀了試點工作方案。

《每日經濟新聞》記者了解到，此次納入試點的以原特區外房屋為主，住宅類違法建筑將“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”。其中，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內，按申請補繳對應公告基準地價的10%即可轉為商品性質的房產證。在“一戶一棟”之外“多棟中的兩棟”符合規劃的，在補繳20%和25%地價款以及不同程度的罰款后，也可發放商品性質的房產證。

克而瑞研究中心研究經理楊科偉告訴記者，本次深圳違法建筑試點方案只針對原村民，是有條件限制的，即指只有本地村民的住房可以確權后給予正式的入市資格；外來建房行為仍屬于違法，將嚴厲處罰。

此外，商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建筑，也可按照不同標準補足地價后轉為商品房性質。但對于新增的“違法建筑”，政府仍舊采取“堅決遏制”的態度。為此，深圳建立了三級巡查機制和責任網絡，并設立了以衛星遙感為主要手段的立體監控機制以及專門的舉報熱線。 宋丁向《每日經濟新聞》記者表示，本次深圳違法建筑試點確權條件有所放寬，打破原有的原農村非建設用地紅線100平方米/戶的標準，原村民除了一戶一棟外，還可以確權“多棟中的兩棟”，可謂是一個比較大的突破。

“根據我們的測算，首批納入試點的13個試點單位違法建筑的建筑面積接近2000萬平方米，這其中大概有10%、約200萬平方米的違法建筑有望獲得流通資格”，宋丁表示。

此次有望獲得確權資格的住宅類違法建筑主要為原村民自建房，大量由當地村民集資或與開發商合作建成、質量可與正規商品房媲美的統建房并不納入此次的試點范圍。

新增用地緊張有望緩解/

“部分違法建筑的確權對于商品房市場的沖擊不言而喻”，宋丁認為，2013年深圳市累計銷售新建商品住宅441.75萬平方米，這次僅試點有可能釋放的違法建筑面積便達到200萬平方米，隨著未來試點范圍的擴大，供應量的增加會緩解一手住宅市場的壓力。

楊科偉預計，很多原村民都擁有幾套這樣的違建房屋，在確權后選擇部分套現的可能性極高，由于深圳違法建筑集中在寶安與龍崗，這兩個關外區域的中低端商品房市場將面臨沖擊。

隨著深圳城市的高速發展，目前的土地可利用空間較為匱乏?？硕鸬难芯繄蟾骘@示，深圳市新增土地量已難以為繼，剩余可建設用地分布零散，有57%的土地是單幅地塊面積不足1000平方米的畸零地塊。在未來10年，深圳建設用地指標只有967平方公里，每年新增建設用地規模僅為58平方公里。

記者發現，深圳土地短缺問題由來已久，與其他城市相比更能反映深圳每年出讓的土地量的稀少。在一線城市中，深圳與其他三大城市的土地供應量懸殊，深圳歷年的供應量單位以百萬平方米計算，從2009年~2012年，深圳歷年的土地供應量基本不超過500萬平方米，而北上廣的供應量則普遍在兩千萬平方米左右，幾乎是深圳的4倍。

宋丁認為，在建設用地短缺的情況下，如果能對違法建筑盤活利用，深圳城市可利用空間將進一步升級。

但是，深圳部分違法建筑確權試點落地，并不意味著全國松綁。原深圳市原規劃局規劃處副處長賀承軍接受財經網采訪時評價說，這個松口應該是比較穩定，也是應該的，因為讓土地資產的產權更明確化，符合一個理性的方向，處理這種分類，從不同的層次，有一個穩定的結構，并且不是太冒進。

深圳市土地監察局數據顯示，深圳市2009年6月2日以前產生的各類歷史遺留違法建筑總計37.94萬棟，占全市建筑物總量的半數以上。這也是深圳與其他城市的不同之處，正是深圳此次試點之所以推行的關鍵。