地產基金或現局部兌付危機 系統性風險發生概率小

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

自2010年起出現爆發式增長的房地產基金，今年將迎來第一道坎。

隨著今年以來房地產市場持續下行，給房地產基金帶來巨大的兌付壓力。但《每日經濟新聞》記者調查發現，經過數年野蠻成長，越來越多的大型地產私募基金公司建立了多重風險控制體系，包括股權質押、全程財務監控、母公司擔保等。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，雖然今年房地產市場降溫會給不少房地產基金帶來壓力，甚至可能出現局部的兌付危機，但整個行業出現系統性危機的可能性比較小，優質的房地產基金反而有望借助此次調控脫穎而出。

部分風控要求高于信托

日前，位于廣州南沙區的住宅項目南沙一品完成了項目交接，項目實際控制人從廣東創鴻集團換成中山市通大房地產有限公司，主導此次交易的正是項目的合作基金德信資本。

南沙一品是廣東創鴻集團在南沙打造的一個綜合體項目，2013年創鴻集團與德信資本合作推出德信·創鴻房地產投資基金，基金總募集規模為3億元，基準投資日為2013年8月28日，投資期限為24個月。

然而，去年11月，創鴻集團有限公司董事長黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當時在售的南沙一品隨后停止項目的所有宣傳。

突如其來的危機，正是考驗基金風控能力的機會。根據雙方的合作協議，基金直接持有項目公司100%股權，項目公司公章、財務章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監管，即基金方擁有對標的項目的獨立開發權、處置權。為此，德信資本與項目方多次交鋒，最終說服其引入戰略投資方對項目做整體并購。

德信資本董事長陳義楓告訴記者，經過反復甄選，德信資本挑選了中山市通大集團作為項目的并購合作方。6月上旬，通大集團順利完成項目交接，并重新派遣施工隊推進項目的順利開展，德信·創鴻房地產投資基金更名為德信·通大南沙房地產項目投資基金，最終化解了潛在的危機。

德信資本南沙項目的案例并非孤例。歐陽捷告訴記者，“根據我所接觸的情況看，地產基金的風控能力并不像外界所想象的那么差”。他說，大多數地產私募基金在投資前會對項目進行詳細評估，對項目公司擁有絕對控股權，項目的開發過程中會派駐管理團隊進行全程監控，財務章、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數內部風險的發生。

陳義楓向記者表示，地產基金的募資門檻看似比信托公司低，但不能就簡單認為地產基金的風險一定比信托公司高。地產基金對于風控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機構。

系統性風險發生概率小

不可否認，市場轉冷是否會導致房地產基金陷入兌付危機成為業界關注的焦點。

歐陽捷認為，房地產基金行業也許會出現局部的兌付危機，但是行業出現系統性風險的可能性很小。一方面，雖然房地產市場較去年出現明顯下滑，但如果與前幾年的市場狀況比較其實并不差；另一方面，主流房企業績大多數仍然在增長或者持平，銷售大幅衰退的企業極少，這說明在行業內占主導地位的大型房企并不存在生存危機，由于這些房企普遍擁有自己的房地產基金，這批地產基金從目前來看并不存在危機。

不過，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風險可能出現在這類型房地產基金上。

陳義楓透露，如果項目出現滯銷，基金擁有決定權，要求開發商降價銷售，盡快回籠資金以保障投資者利益。

歐陽捷表示，即便是中小型房企出現經營危機，它們也可以通過向主流房企出售項目甚至公司股權完成“自救”，這是地產基金樂于看到的。歐陽捷說，“相較于牌照類金融機構，地產基金行業沒有嚴格的準入門檻，所以目前可謂是魚龍混雜。但在這次的市場洗禮下,優秀的地產私募基金有望脫穎而出，真正危險的應該那些規模較小、缺乏有效風控制度的機構”。