海南高端酒店蓋多了 預計明年入住率僅三成

每經編輯｜每經記者 金喆 發自廣州    

每經記者 金喆 發自廣州

碧海藍天、四季花香，海南島獨特的熱帶自然資源，一直充滿著誘人的召喚力，讓國內外的游人無法抗拒。

2010年開始，海南搭上了“國際旅游島”的快車，資本的強勢進入正在改變這座熱帶海島的原始面貌。北起海口、南至三亞，在海南綿延數百公里的蔚藍色海岸線上，大大小小的地產商們屯兵布陣，用鋼筋、水泥把沙灘美景圍筑起來，在平地上蓋起了旅游度假酒店和商品住宅。

現在，海南已經成為我國高端度假酒店最集中的區域。與此同時，還有多個靠海圍起的工地。

然而，《每日經濟新聞》記者調查發現，高檔酒店的扎堆背后，卻隱藏著過剩的危機。不僅如此，同質化問題也逐漸開始凸顯。海南省政協調研報告顯示，預計到2015年，海口、三亞客房平均開房率將降為30%左右。

現狀：高端酒店扎堆/

從海口美蘭機場一路向南，經文昌、瓊海、五指山、陵水，直到三亞，高速路沿途可見酒店廣告和房產開發項目，大型房產項目和高端度假酒店點綴其中。

國際旅游島、免稅等系列政策落地，引來了大量開發商。不經意間，無數資金涌向海南這座聚寶盆：圈地、蓋房子、建酒店。

以三亞亞龍灣中心廣場為中心向兩側延伸，湛藍色的海水和銀白色的沙灘近在咫尺。不過，亞龍灣的海岸線基本已被開發，沿路建起的高端酒店建筑和蔥郁的熱帶植物擋住了觀賞視線，海水陽光似乎變成了酒店住客的獨享。

這只是三亞度假資源 “私有化”的一角。放眼三亞乃至海南，酒店資源其實已經呈現“過剩”的態勢，海南已經超過北京、上海，成為中國高星酒店和品牌酒店最多的地方。

根據海南省政協經濟委員會在今年初形成的《我省（海南）五星級酒店發展狀況調研報告》，按嚴格的五星級資質標準，海南省已掛牌五星級酒店共23家，其中三亞12家，海口6家。按相當于五星級實力標準（或待評五星級），三亞至少有31家，海口至少有14家。

《每日經濟新聞》記者日前從海南省旅游委了解的最新數據顯示，目前海南省已開業五星級飯店25家，客房數9404間，床位14973個；已開業五星級標準飯店40家，客房數14680間；在建和擬建五星級標準飯店約40家，客房數超過15000間。

三亞市旅游信息中心工作人員也告訴記者，去年三亞市掛牌五星級酒店12家，五星級酒店（含掛牌和非掛牌）50家。

距離三亞約70公里的陵水黎族自治縣，短短幾年已經成為開發商眼中的香餑餑，境內三灣（香水灣、清水灣和土福灣）從北向南57公里的海岸線，成為海南濱海旅游開發熱點區域，旅游地產業的興旺給貧困的陵水縣帶來了豐厚的財政收入。

海南省陵水縣一位當地官員向《每日經濟新聞》記者表示，目前陵水縣有5家高檔酒店，29家在建酒店，聚集著富力、綠城、雅居樂等20多家地產商。

據海棠灣管委會旅游發展局局長葉凱中透露，海棠灣今年將有3到4家一線海景酒店開業，新增客房近1800間。此外，華潤在石梅灣打造的石梅灣九里項目，占地12平方公里，引進多家五星級酒店，并配備游艇碼頭、直升機停機坪、大型綜合購物中心、高爾夫球場等多項高端旅游度假設施。

趨勢：開房率或再降/

一邊是扎堆的高端酒店，另一邊是為稀缺的海岸資源而爭相涌入的資本，海南高端旅游資源正在面臨過剩的煩惱。

海南省政協日前召開海南五星級酒店發展情況專題協商會。根據當地媒體報道，海南省政協主席于迅在會上表示，在國際旅游島建設的大背景下，海南省接待過夜游客年均增長13%，五星級酒店實現了高速的發展，但同時也面臨著外部環境出現變化、競爭壓力增大、客房供給過剩等諸多問題。

攜程旅行網大住宿事業部國內業務部華東南區總經理崔燕向《每日經濟新聞》記者表示，海南高端酒店淡季訂單接近四成，旺季在七成以上，季節性差異明顯。“海南高端酒店相對集中，很小的區域內聚集了幾十家高端酒店，到了旺季明顯供大于求。但酒店同質化明顯，缺少主題或獨特風格，淡季價格混亂。”

“如此多的高星級酒店扎堆，實際上是一種資源的過剩和浪費。”海南省旅游發展研究會會長王健生認為，海南高端酒店市場結構性失衡，同質化嚴重。

“這主要是因為酒店布局出現扎堆，并不能說明海南酒店真的出現飽和，要說有問題，也就是結構性問題。海南屬于高端酒店密集地區，但基本上扎堆在海灣區和靠海市縣，酒店除了名稱不一樣外，建筑設計風格、資源配置和服務細節相差不大。”王健生說。

他進一步談到，一些新建的酒店一味追求超五星級和七星級等“高星級”，使得酒店檔次和客源結構發展形成矛盾。

市場接近飽和，使得高檔酒店面臨很大的挑戰。華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱向《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，2010年至2013年期間，三亞過夜游客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅游收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%，酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%（暫無2013年數據）。

不過，當地的酒店營業收入卻呈現逐年下滑的趨勢。另外，持續上漲的運營成本也在不斷壓縮酒店利潤。趙煥焱指出，酒店的運營成本正在持續上升。

記者從三亞市旅游信息中心了解到的數據顯示，去年三亞掛牌五星級酒店平均房價1366元，酒店出租率為68%；五星級酒店（含掛牌與非掛牌）平均房價為1039元，平均出租率為55%。三亞旅游委副主任鄭聰輝此前向媒體介紹，三亞高檔酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。

海南省政協調研報告亦顯示，根據《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，2020年海南年接待國內外游客將達到7680萬人次，按照10%的比率推算，五星級酒店的年需求游客人次不會超過800萬人次。但由于海南五星級酒店業的超前發展，現有年實際接待能力已高達2800萬人次。近兩年海南五星級酒店數量還在快速增長，且已出現開房率偏低的情況，預計2015年海口、三亞客房平均開房率將降為30%左右。

背后：政府推動投資/

實際上，據記者了解，2010年海南國際旅游島獲批，旅游產業沒有發生實質性變化，但促進了房地產和高檔酒店的爆發式增長。

海南省一位不愿具名的政府人士向《每日經濟新聞》記者透露，當地政府正是酒店投資熱潮背后的推手。

2010年初，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》公布，海南國際旅游島正式上升為“國家戰略”，嗅覺敏銳的開發商們攜資本來到這座熱帶海島。

吸引更多外地人來此度假，這其中既有機遇，亦有難題。王健生告訴記者，政府現在并不推崇過去一波行情里的旅游地產，不少開發商一次性獲利后就離開了海南。

海南當地政府也看到了房地產超速發展的弊端，已經著手對島內的房地產業做出一些限制，包括“沿海區域自平均大潮高潮線起向陸地延伸最少200米范圍內不得建設房地產項目”；“適當降低純商品住房開發的比例”等。2014年，海南省政府再次強調，降低普通商品住房比例，優化酒店業結構，發展高端經營性地產。

上述不愿具名的政府人士還談到，現在政府已經不允許開發商直接開發商品房，會在土地規劃中要求附帶建設酒店等配套設施。“對政府來說，開發商品房是一次性稅收，建酒店就是長期收入了，這筆買賣比較劃算，一家有400間客房的五星級酒店每年交稅可以達到2000萬元。”

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共資源變成私屬資源是一大誤區。國際上成熟的規劃一般是公共的海灘，然后有一個公共的長廊、綠化帶，然后是馬路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地產。縱向是主題街區，街區內有很多通道，里面有酒吧、餐飲、購物店或者畫廊。

但在海南，開發商建酒店卻是“醉翁之意不在酒”。一位長期關注海南旅游生態發展的行業人士分析稱，不少開發商只把高端酒店當做住宅商品房的配套，按照地產思維開發酒店，不按市場規律出招。“旅游投資屬于細水長流，房地產是一次性投資、賺快錢，兩者比起來開發商更愿意后者。”

而在酒店經營上，開發商也不會動那么多心思。該行業人士強調，由于酒店投資方與經營方分離，投資方往往對酒店的現金流不感冒，不會根據市場供求調整酒店房間定價，因此不少酒店時常在淡季出現價格高、入住率不高的情況。與周邊的東南亞國家相比，海南沒有廉價航空，進出港交通成本高，如果沒有大力宣傳促銷，很難在競爭中取勝。長此以往，在一些偏遠地帶的海灣，酒店入住率基本不足三成。

在海南生活多年的韓女士也表示，三亞周邊不少海灣已經被一些私人老板承包用來開發，海邊濕氣重，即便是歐式風格的高端酒店建好不到一年時間，長期腐蝕也會導致外墻脫落、室內長滿霉斑。“這些酒店建得光鮮亮麗，但平時幾乎沒什么人住。”

出路：如何去同質化？

長期從事高端酒店管理的專業人士王小姐表示，一般來說，高檔酒店的入住率達到40%~50%才能盈利。三亞的酒店行情較好，“一般國際知名品牌的高檔酒店在一線城市的投資回報期在12年至15年，二、三線城市要20年才能收回成本。”而在三亞乃至海南，酒店開業3年就能盈利，一晚過萬元的收費標準讓其他未進入者看紅了眼。

不過，高度同質化的直接后果是，價格成為消費者最敏感的因素，海南高端酒店開始走下價格神壇，不約而同地打價格戰、推出促銷套餐。

資料顯示，2012年三亞酒店業經營狀況總體回落，出現負增長境況。僅“五一”期間，三亞市酒店開房率同比下降了12.1%，而客房量卻同比增長了5.7%。去年“十一”期間，三亞235家旅游飯店客房價格總水平同比下降10%以上。

多位酒店行業人士向 《每日經濟新聞》記者談到，三亞酒店的主要訂單來自于會議團體。

海南某展會公司工作人員邵先生稱，不少公司會把年會放到冬季，酒店價格基本上比淡季至少翻番，而淡季的預定價格可以比市場公開價格便宜上百元。“淡季兩三百就能訂到還不錯的酒店，五星級酒店也處于價格低谷，這時候就特別歡迎會議訂單。”

現在，已經有不少海南高星酒店在淡季時通過三天兩夜或四天三夜旅游套餐吸引自助游的散客，套餐包含酒店住宿、機場接送、景點門票、餐飲套餐等增值服務，定價基本在1500元至3000元不等。而在旺季，這樣的價位可能只相當于一晚的房價。

不過，海南高端酒店要想成功突圍就必須保持核心競爭力。中國（海南）改革發展研究所海南研究所所長夏鋒則向《每日經濟新聞》記者表示，海南已經成為我國重要的外事活動區域，中高端酒店良性發展是未來趨勢。