卓爾發展“大平臺”商業模式背后：一次拿地數千畝 負債率翻倍

每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

談到卓爾，大家首先想到的可能就是代表武漢的足球隊，撐起這支球隊的正是當地鼎鼎有名的武漢卓爾，但背后真正運作這個“商貿物流帝國”的又是號稱“湖北首富”的神秘掌舵人閆志。

前不久，卓爾發展（2098，HK）公告稱，公司已與云南當地簽約打造一個3000畝的卓爾亞洲博覽城項目，物流倉儲與商業配套面積比為2:1。不過，這僅僅是卓爾發展全國版圖擴張的一部分。按照戰略規劃，該公司擬向全國快速復制“新漢口北”模式。

在物流地產成為當前業內熱議的焦點之際，盡管卓爾發展高管一再撇清自己不屬于物流地產開發商，而強調是物流“大平臺”運營商，但以打造物流綜合體之名大體量拿地，在行業人士看來，企業往往會打“擦邊球”，以低成本的工業用地開發配套產業。

按照上述思路，這種模式在為企業獲取較高收益之余，更需要企業維系好政府關系。然而，一旦政策變動或規劃調整，勢必會引起企業大筆資金沉淀，甚至可能引發資金鏈危機。截至去年底，卓爾發展凈負債率接近70%，同比增幅幾乎翻倍。

云南“圈地”三千畝

按照公告內容，今年6月8日卓爾發展與云南省滇中產業新區管委會簽署戰略合作協議，擬投資建設位于官渡區大板橋鎮的“卓爾亞洲博覽城”項目，這是一個大型綜合物流與貿易中心項目，占地3000畝，其中物流倉儲用地2000畝，商業配套用地1000畝，物流倉儲與商業配套面積比為2:1。

“物流地產本身會有一些配套，比如會配備一些寫字樓，不過面積比重很小，但如果開發商與當地政府關系不錯，其就會打一些 ‘擦邊球。’相對來說，這些土地成本很低，商鋪或辦公樓的租金回報率會比較高。”萊坊國際中國區董事楊松向《每日經濟新聞》記者表示。

當記者就物流地產相關問題采訪卓爾發展新聞發言人、營銷辦公室主任黃萱時，她解釋說卓爾發展并不是一家物流地產開發商，而是一家物流“大平臺”開發商及運營商。

去年10月，某知名機構頒給卓爾的獎項正是中國地產企業某某獎，而一同獲得這一榮譽的還有萬科、保利等知名房企。卓爾發展招股書亦透露了公司多年來曾獲得諸多地產殊榮。也就是說，卓爾發展實質上還是一家地產開發商，只不過專注于物流開發領域。

卓爾發展這艘隱形物流巨艦的商業軌跡值得關注，掌舵此艘巨艦的正是““湖北首富”閆志。

卓爾發展的招股書透露，閆志夫婦早在16年前成立了一家主要做廣告傳媒的小公司，到2005年首次介入消費品物流的地產開發項目，一炮走紅。隨后幾年，第一企業社區、漢口北國際商貿交易中心成為閆志發跡的標志性地產項目。在此期間，閆志夫婦將卓爾發展推至香港成功上市。

不過，隨著閆志及其卓爾商業帝國的聲名鵲起，業界也傳出非議之聲。

《中國房地產報》此前曾援引武漢本地人士的話指出，閆志將武漢價格低廉的工業用地，拿到國際市場上以商業物業的估值從海外投資者手中套現，并使其財產迅速膨脹。這是變現廉價土地資源的固定資產投資和資本運作模式。《21世紀經濟報道》去年4月亦曾報道稱，卓爾發展以工業用地操盤商業地產，直指漢口北項目。

“大平臺”展銷模式

卓爾發展雖然屢遭非議，但其從一家小公司迅速崛起成為物流業的商業巨擘，其引領行業的創新之處卻是無法繞開的一頁。

黃萱解釋說，“卓爾發展要打造的是一個大平臺，發揮產業鏈的聚合作用，物流地產只是公司物流產業鏈的很小一部分，這與普洛斯、嘉民還沒法比。”

按照卓爾發展招股書的介紹，這種所謂的“大平臺”商業模式，一個很重要的方面在于公司須配合地方政府的發展規劃。在項目進入前期，要深入研究分析政府的政策、地區經濟增長潛力、交通基礎設施及大型批發商場的市場需求，在項目規劃階段與當地政府緊密合作，確保發展項目符合政府規劃。

《每日經濟新聞》記者注意到，卓爾發展發力“大平臺”模式更為重要的內涵在于這是一個 “展銷”平臺，按照其公司內部人士的話說，那就是 “我們專門發展及經營批發商場，作為客戶展示及銷售消費品給予國內零售商及終端消費者的綜合平臺，而不是及時變現發展收入。”

在曾經服務卓爾發展赴港上市的第三方國際咨詢機構，第一太平戴維斯華西區高級助理董事羅元均看來，未來的物流巨頭只會有幾家，多數是基于自身對產業鏈的整合程度去做細分業務，卓爾深挖客戶需求所打造的大平臺模式，在這方面已占了先機。

今年1月中旬，在華南城集團結盟騰訊并發力電商物流之際，卓爾發展也在加速業務布局，擬以武漢為中心，布局天津、沈陽、重慶、西安和昆明等六大商品交易中心的二級分銷網絡，打造中國最大的商貿物流交易平臺。

不過，這種“大平臺”商業模式其實并非卓爾發展一家獨尊，包括華南城集團、五洲國際等物流巨頭均在發力平臺模式。華南城除了布局重慶進一步擴張空間，還在延展交易、電商、倉儲、貨運、金融及娛樂等功能，與卓爾發展商業模式旗下的業務內容趨同。

負債率“飆升”隱憂

卓爾發展上市以來的急劇擴張，已加重了負債率指標。

《每日經濟新聞》記者從卓爾發展2013年年報中發現，截至去年底，公司凈負債比率高達69.8%，同比增幅32.2個百分點。具體來看，該公司長短期借款總額約50.9億元，同比增長約21.3億元。此外，卓爾發展為了獲取銀行貸款，將公司旗下價值約56.2億元的資產做了抵押融資。

與此同時，卓爾發展去年毛利率急劇下滑。據了解，該公司去年實現毛利潤大約6.6億元，比2012年10.8億元減少了38.6%，與之對應，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

對此，卓爾發展解釋稱，原因在于報告期內交付物業組合變化所致，具體是2012年逾99%的物業銷售收益來自于漢口北項目，其中批發商場單位毛利率超過70%，但去年僅有35.9%的物業銷售收益來自漢口北項目，其余收益來自卓爾第一企業社區武漢總部基地等項目，其毛利率遠低于漢口北項目。

有市場人士指出，當前地產業持續低迷，如果卓爾發展前述抵押項目出現跌價，抵押融資供給方必然要求其追加擔保，這樣可能會加重其資金鏈壓力。

去年7月初，卓爾發展將旗下武漢卓爾中心投資公司100%股權轉讓于關聯方卓爾控股，套現超過3000萬元。值得注意的是，標的公司旗下主要為一塊土地使用權及多棟辦公樓使用權，但卓爾發展認為此項交易將用于補充公司一般營運資金。

如何解決擴張中的融資瓶頸？《每日經濟新聞》記者向卓爾發展發去了采訪提綱，但截至發稿一直未收到其回復。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）