北京地王淡市出爐背后：金融街控股“合理缺席”競(jìng)拍

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

北京華嘉胡同地塊的出讓誕生了“雙料地王”，似乎讓低迷已久的北京土地市場(chǎng)振奮了起來(lái)。

驚呼之外，更多的則是猜測(cè)。這個(gè)“雙料地王”的拿地企業(yè)北京金嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱金嘉地產(chǎn)）究竟是何方神圣？其背后的北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華融基礎(chǔ)）與金融街有著怎樣的關(guān)系？出場(chǎng)參與拿地的企業(yè)隊(duì)伍有何玄機(jī)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖梳理出“雙料地王”背后的故事。

華融基礎(chǔ)拿下地王

    今年2月18日，北京西城區(qū)華嘉胡同因故暫停交易。“其實(shí)這塊地當(dāng)時(shí)被叫停，大家都有預(yù)感，也是延續(xù)了夏家胡同、農(nóng)展館地塊的老路。”北京某房企負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    6個(gè)月后，華嘉胡同地塊再次入市。8月21日，華融基礎(chǔ)旗下的項(xiàng)目公司——北京金嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)拍成功。

    在現(xiàn)場(chǎng)，華融基礎(chǔ)上演了最強(qiáng)勢(shì)最果斷的一次競(jìng)拍。

    拍賣(mài)剛開(kāi)始，華融基礎(chǔ)的代表便迅速舉牌，在尚無(wú)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)加價(jià)時(shí)，又主動(dòng)舉起號(hào)牌抬價(jià)。盡管拍賣(mài)師提醒，已經(jīng)舉牌為最高價(jià)就無(wú)需再舉牌，但華融基礎(chǔ)的代表依然連續(xù)3次舉牌。

    長(zhǎng)達(dá)近一小時(shí)的拍賣(mài)，對(duì)手已無(wú)力追趕。SOHO中國(guó)的代表在總價(jià)超過(guò)50億元之后便放棄舉牌，只剩下信達(dá)與華融基礎(chǔ)貼身肉搏，但最終仍未能敵過(guò)華融基礎(chǔ)。

    按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計(jì)算，剔除回購(gòu)部分的金額以及建安成本，該地塊商業(yè)部分的樓面價(jià)為9.65萬(wàn)/平方米。

    昨日 （8月24日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往位于西城區(qū)金融街區(qū)域的華嘉胡同地塊，目前該地塊已經(jīng)用圍擋圍了起來(lái)，透過(guò)圍擋縫隙可以看到，地塊拆遷已經(jīng)完成。

    記者發(fā)現(xiàn)，地塊南邊的一棟樓為中國(guó)華融大廈，與地塊只隔了一條狹窄的華嘉胡同。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，華嘉胡同地塊所在位置是曾經(jīng)的王府倉(cāng)胡同10號(hào)院小區(qū)以及華嘉小學(xué)。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，這塊地之所以能吸引除了華融基礎(chǔ)以外的開(kāi)發(fā)商參與，首先是因?yàn)楹诵膮^(qū)地塊的稀缺性，此外，在北京住宅限購(gòu)限貸的大背景下，住宅交易的觀望情緒濃厚，很多開(kāi)發(fā)商也轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的布局中來(lái)。金融街盡管已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，但寫(xiě)字樓租金并不算太高，約為15~20元/平方米·天，華嘉胡同地塊的回報(bào)周期將會(huì)很漫長(zhǎng)。但企業(yè)仍然積極參與競(jìng)拍，說(shuō)明對(duì)于核心區(qū)塊的商辦物業(yè)長(zhǎng)期增值的收益還是非常看好的。

    當(dāng)日競(jìng)拍結(jié)束后，華融基礎(chǔ)的代表匆匆離場(chǎng)，而參與了此次競(jìng)拍的一家房企代表則直呼“看不懂”。

與金融街同屬西城區(qū)國(guó)資委

    就在華嘉胡同地塊“復(fù)出”之前，大部分行業(yè)人士都曾預(yù)計(jì)這塊地很可能底價(jià)成交，原因便是其較高的開(kāi)發(fā)門(mén)檻。

    根據(jù)招標(biāo)文件，地塊競(jìng)得人需無(wú)償還建地上商業(yè)住宅共計(jì)312套，同時(shí)需為被拆遷人提供地下車(chē)位312個(gè)，每個(gè)車(chē)位的售價(jià)不得高于25萬(wàn)元。居住用地內(nèi)除去無(wú)償還建回遷用房外，地上剩余房源全部由西城區(qū)以42363元/平方米的單價(jià)回購(gòu)。

    除此以外，該地塊還附帶了其他苛刻條件，如競(jìng)得人需無(wú)償還建地下人防工程不小于10000平方米，項(xiàng)目園林景觀效果、外立面風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設(shè)安排等。

    華嘉胡同地塊不但不是底價(jià)成交，反而遠(yuǎn)超人們預(yù)期。但最引人關(guān)注的并非即將突破10萬(wàn)元的樓面地價(jià)，而是拿下華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金嘉地產(chǎn)）這家公司。

     《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢了北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)，根據(jù)該網(wǎng)站顯示的信息，金嘉地產(chǎn)于2014年7月25日注冊(cè)成立，投資人為華融基礎(chǔ)，法人代表為陳松石，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。

    而華融基礎(chǔ)的法人代表同樣為陳松石，注冊(cè)資本約76億元，法人股東為北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心，該中心的投資人為西城區(qū)國(guó)資委，并授權(quán)同屬西城區(qū)國(guó)資委的北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司行使股東職權(quán)。

    華融基礎(chǔ)官網(wǎng)信息顯示，華融基礎(chǔ)公司一方面作為政府授權(quán)的金融街拓展實(shí)施主體，承擔(dān)著金融街拓展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù)，另一方面通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、擴(kuò)建改造、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等方式積極開(kāi)展區(qū)域資源整合利用，吸引金融機(jī)構(gòu)入駐。同時(shí)，作為政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平臺(tái)，基礎(chǔ)公司還承擔(dān)著區(qū)域內(nèi)部分學(xué)校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項(xiàng)目的建設(shè)。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，所實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、保障性住房、政府代建、投資并購(gòu)等各類項(xiàng)目已達(dá)20余個(gè)。

    “從土地市場(chǎng)低迷期政府的推地思維來(lái)看，地方政府往往會(huì)迫于財(cái)政壓力而采取‘托市’的行為，比如推出優(yōu)質(zhì)地塊、降低起拍價(jià)格等，以刺激土地市場(chǎng)回暖。”同策房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示。

拿地、開(kāi)發(fā)打的什么算盤(pán)？

    華融基礎(chǔ)、信達(dá)、SOHO中國(guó)、方興保利聯(lián)合體、安邦保險(xiǎn)參與華嘉胡同的拍賣(mài)，這樣的出場(chǎng)隊(duì)伍也值得琢磨。非地產(chǎn)行業(yè)的信達(dá)與安邦保險(xiǎn)拿地的意圖何在？而外界一直呼聲很高的金融街為何沒(méi)有出現(xiàn)在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)？華融基礎(chǔ)與金融街控股（000402，SZ）背后又有怎樣的關(guān)系？

    由于華嘉胡同地塊位于金融街，此前業(yè)內(nèi)一直有該地塊將歸屬金融街開(kāi)發(fā)的傳言。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，華嘉胡同此前一級(jí)開(kāi)發(fā)拆遷建設(shè)負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商便是華融基礎(chǔ)，有意思的是，具體負(fù)責(zé)拆遷的北京順平拆遷有限責(zé)任公司，是金融街控股與華融基礎(chǔ)共同持股擁有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥資64億元拿下了西二環(huán)西側(cè)的月壇南街地塊。

    記者在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設(shè)單位為金融街控股，該項(xiàng)目在去年2月份也調(diào)整過(guò)一次規(guī)劃。正因?yàn)橥瑢俳鹑诮謪^(qū)域，華嘉胡同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有看到金融街的身影。

    金融街控股的缺席在行業(yè)人士看來(lái)是比較合理的。“目前來(lái)看，這塊地的開(kāi)發(fā)壓力不算小，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，這并不是劃算的買(mǎi)賣(mài)。”一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，如果單以未來(lái)商業(yè)面積租金收益來(lái)看，很難在短時(shí)間獲得盈利，所以更強(qiáng)烈的需求應(yīng)該是在政府層面。

    同樣歸屬于西城區(qū)國(guó)資委的華融基礎(chǔ)與金融街控股，此前亦有多層面的業(yè)務(wù)交流。也正因此，對(duì)于“雙料地王”地塊未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，會(huì)否由金融街控股來(lái)協(xié)助完成，成為一種猜測(cè)。

    “華融基礎(chǔ)本身業(yè)務(wù)以一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，對(duì)后期的寫(xiě)字樓或住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)包括規(guī)劃定位都不是很擅長(zhǎng)，但與金融街控股又隸屬于金融街集團(tuán)，同樣都是二級(jí)企業(yè)，如果后期建設(shè)或者代建由金融街完成，也是集團(tuán)內(nèi)部合理的統(tǒng)籌安排。”上述不愿具名的知情人士對(duì)此表示。

    在該地塊的拍賣(mài)中，拼搶積極的信達(dá)、安邦保險(xiǎn)都屬于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司。有行業(yè)人士分析認(rèn)為，這是希望將該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)面積自持成為企業(yè)總部。“這么多開(kāi)發(fā)商甚至有險(xiǎn)資參與其中是出乎我們意料之外的，導(dǎo)致地價(jià)被抬高，不過(guò)最終被華融基礎(chǔ)摘得也在意料之中。”該人士對(duì)此表示。

“因?yàn)檫@塊地本身就是華融基礎(chǔ)從事的一級(jí)開(kāi)發(fā)，又隸屬于金融街這個(gè)大的區(qū)域板塊，所以從西城區(qū)的角度來(lái)說(shuō)，也不希望將其交給金融街以外的企業(yè)。”該人士說(shuō)。