記者觀察：美養老地產業分工明確 各投資主體業績迥異

每經編輯｜每經記者 孫宇婷    

記者觀察：美養老地產業分工明確各投資主體業績迥異

每經記者 孫宇婷

通過上述案例不難發現，美國養老地產生態圈的構建離不開各個市場主體的分工合作：開發商采取拿地、建房、賣房的“快進快出”方式，是典型的重資產運作模式，利潤微薄，且因受制于養老設施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地產業更慢；運營商通常只租賃不持有，同時提供專業護理服務，借助輕資產模式放大經營現金回報，但需承擔經營風險；投資商（如REITs）則通過長期持有資產獲取穩定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風險低，但投資回報率也略低。

一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業的運營商，也能尋到長期投資人，同時也滿足了各類投資主體的風險偏好，進一步促進了美國養老地產業的長期發展。

另一方面，美國養老地產行業中傳統的開發商和運營商利潤微薄也是不爭的事實，而這種微利甚至虧損經營的狀況不僅僅發生在上市公司身上。

金融信息公司Sageworks近期對全美1000多個行業中非上市公司的財務報表進行分析，結果顯示，在截至2014年7月1日的12個月里，僅有一個行業凈利潤率呈負值（-1%），而這正是持續照護養老社區和輔助生活服務設施行業（北美行業分類代碼：6233）。

Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢的行業具有一個共同點，即費用支出都很龐大。持續照護和輔助生活服務設施行業的凈利潤率向來微薄，提供服務所需的設備以及固定成本可能非常高；此外，很多設施從政府項目和保險公司獲得的報銷比例也受到嚴格控制。

注：美國的養老地產參與各方的ROE都不高，即便是輕資產運營的REITs也不到10%；尤其是運營商的ROE普遍為負，而國內地產商進軍養老地產普遍扮演的角色恰恰是運營商。另，普爾特2013年的ROE數據采用的是稅前利潤。