成都樓市需求結構生變 房企加推改善型產品

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

今年5月，成都出臺樓市新政，取消了70平方米以上購房落戶政策，改成了90平方米以上才能落戶。這一政策被業內解讀為對改善型住宅開發商和改善型需求者是個利好消息。

萬科作為深耕成都15年的標桿房企，深諳成都樓市的需求結構變化。成都萬科營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“2014年成都萬科住宅產品高端、改善型屬性十分明顯，即便是主流住宅項目也以舒居見長。”包括伊泰天驕、綠地即將亮相的綠地GIC項目、中海九號公館，以及華潤、中鐵建、保利、龍湖、信和等眾多成都房企也集中推出了不少高端項目。

新政刺激直指改善型需求

據了解，2013年成都樓市供應量和成交量均邁過“千萬級”門檻，成為全國排名三甲的 “新一線”城市。隨著今年成都樓市高端項目集中入市，房企業績引擎是否會發生逆轉？成都一位房企高層表示，這要看房企今年的產品結構安排，不少房企上半年因為避風險安排了更多的剛需盤，下半年隨著房貸新政出爐，改善型產品會成為主力。

銳理數據研報顯示，成都樓市上半年成交量全面下滑，但價格仍然同比增長。上半年成都商品住宅成交約1204.6萬平方米，同比下降18.6%，其中主城區住宅成交390萬平方米，同比下滑23.8%。

與此對應的是，成都房企今年上半年的業績與去年同期相比，普遍出現下滑態勢。即便是排名第一的成都藍光，按照備案數據上半年僅銷售了41.68億元，比照去年全年百億級成交業績，其下半年銷售壓力明顯。

樓市僵局延續至今年9月底，央行“9·30”房貸新政出爐為國慶節的成都秋季房交會獻上了一份政策厚禮。方圓地產首席分析師鄧浩志告訴《每日經濟新聞》記者，認房不認貸，是此次政策的重點，由于還清首套貸款后二套房仍算首套，因此將大大釋放市場的改善型需求。

不過，值得注意的是，改善型需求所需的產品并不意味都是大戶型。實際上市場受青睞的仍是中小戶型。同時，房企在開發改善型產品時也順應了這一需求變化。

巨頭加大改善型產品推廣力度

作為成都樓市最具實力的爭霸者，本土巨頭藍光地產與央企巨頭保利地產一直暗中較勁，這也讓成都房地產的市場競爭更為白熱化。

今年初，成都保利相關負責人曾向 《每日經濟新聞》記者表示，2013年成都保利20盤聯動，銷售額突破百億，其中有一半的業績貢獻來自剛需三房。

成都保利董事長吳章焰也曾解釋說，上述產品策略主要是為了順應調控，保證和提高市場占有率，但同時他也表示，做企業要有長線思維，要形成“長中短”產品相結合的戰略思路。

今年以來，成都保利的產品結構微調趨勢較為明顯。今年9月份，成都保利宣稱公司將針對改善置業客戶實行總價優惠4%，教師置業總價額外優惠2%，加保利地產官方微信總價額外再優惠0.5%的價格策略。

有成都業內人士回憶說，“在成都，青年置業，也就是剛需置業，發起于2008年，至今已有6年多，市場幾乎年年都在做青年置業。而事實上，當年的青年如今已經不再年輕，在完成了家庭初級建設后，這批人將集體轉向家庭改善建設。以70/80后為主體的改善型需求，將成為未來市場的重要一極。”

今年10月初，在成都房交會上，成都保利實現銷售1083套（含別墅、住宅、商業），總計攬金10.3億元。10月中旬，成都保利對外放出消息稱，10月份有望突破百億銷售額。

與保利類似，綠地、萬科作為今年成都樓市有實力的爭霸者，也紛紛加大了改善型產品布局。比如，成都綠地正在加推綠地中心468公館和綠地錦天府項目，以及即將于12月份推出綠地中央廣場GIC項目等。

早在今年初，成都萬科就制定了“全系”產品戰略計劃，旗下高端產品涵蓋了萬科五龍山、萬科公園五號和萬科金域名邸三大項目，實現了城東、城北和城南的快速布局。

不過，藍光地產卻以堅守高周轉的剛需產品傲視群雄。雖然上半年成都樓市整體銷售慘淡，但成都藍光仍實現了銷售額和銷售面積雙料冠軍，二者分別達41.68億元和47.56萬平方米。在銷售面積上，藍光與保利旗鼓相當，但在銷售額上藍光仍勝出一籌。

同樣是今年秋交會上，成都藍光攬金10.7億元，尤其是像COCO國際、樂彩城等為主的剛需三房產品持續熱銷，成為支撐藍光房交會業績的核心引擎之一。