八大業務協同布局 花樣年加速社區服務戰略擴張

“我不喜歡別人稱呼我是房地產開發商，我們的目標是成為最棒的社區服務商。”這是花樣年控股（01777，HK）董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。花樣年旗下的彩生活（01778，HK）今年6月剛剛登陸香港聯交所，即引發業界轟動—無論市盈率還是市凈率,彩生活都全面超過一些傳統的香港紅籌上市公司。

2014年11月29日晚，在位于深圳福田區的花樣年總部，花樣年集團發布全新的品牌形象，與此同時，潘軍宣布公司未來將以社區服務運營為核心，全面布局八大業務的戰略協同，打造中國最大的社區服務運營平臺。

平臺思維戰勝產品思維，這是潘軍從蘋果與三星成為手機領域霸主的領悟，如今他正構建起花樣年的平臺優勢，這意味著當大多數房地產開發商仍在苦于尋找轉型路徑之時，花樣年率先完成轉型，并有望成為“白銀時代”房地產領域的新王者。

輕資產轉型領跑者

在經歷了“黃金十年”發展后，傳統地產行業利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業處于大洗牌的前夕。蘭德咨詢統計發現，到2017～2018年，房地產市場將從增量市場進入存量市場，銷售額將出現快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

為此，萬科總裁郁亮坦言，房地產市場已經進入下半場，過去“膽大為王，高端為上”、輕松賺錢的時代結束了。白銀時代對企業能力的考驗會更加全面，不適應的企業會被淘汰。即便強如萬科，目前面臨的最大風險是轉型，只有轉型成功才能繼續領跑。

然而，最早意識到房地產企業需要轉型的并非萬科，而是花樣年。早在2006年，花樣年就在行業中率先提出轉型為綜合服務運營商，此后在2012年又提出向輕資產化轉型，涵蓋了金融服務、社區服務、商業管理等七項增值業務，包括將戰略定位調整為金融控股集團、發展商業及推動彩生活上市等。

在潘軍看來，在此前的“黃金十年”，房地產是以重資產為主，拿地、開發、融資、銷售都是由開發商自己完成，每家房企都背負著很重的債務。但由于過去十年房地產幾乎是單邊上漲，重資產的開發模式有利于房企獲得更高的利潤。如今，單邊上漲的市場一去不返，未來行業雖然總體上是保持平穩波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產開發模式，一旦遇到市場波動風險會很大。輕資產的開發模式不僅有利于分散風險，也可產生協同效應，帶來更高的回報。

發力服務與金融

作為內地首個房地產物業服務商，彩生活于2014年6月30日在香港聯交所上市，掛牌后股價扶搖直上。截至11月29日，彩生活的股價最高漲幅達到113%，被譽為近年來香港資本市場走勢最強勁的房地產股票。

但彩生活的成功分拆上市只是花樣年集團成功轉型的第一步，從房地產開發商轉型為社區服務運營商，花樣年的輕資產轉型將在地產開發運營、彩生活住宅社區服務、社區金融服務、國際商務物業、社區文化旅游、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊全面展開，從服務與金融兩大領域同時發力。

在傳統的地產業務，花樣年擯棄了盲目追求規模擴張的重資產開發理念，轉向以提高經營效益和投資回報為核心指標，旗下的地產集團將把業務分拆成地產基金和代理建設公司，建立全新的輕資產開發模式。

在服務領域，花樣年已經建立起競爭優勢。這其中，在物業服務領域，彩生活將繼續通過收購兼并方式進行輕資產擴張，進一步擴大規模優勢。截至10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務的社區物業面積已經突破1.8億平方米，以絕對的規模優勢穩居行業第一位。

隨著中國進入老齡化社會，花樣年也加大了在養老服務領域的布局，公司通過子公司福泰年成功試運營國內首個“四位一體”社區養老模式，以社區為核心，以滿足老人需求為出發點，圍繞“讓生命更長青，讓家庭更幸福”的理念，形成居家服務站、日間照料中心、養老公寓和老年大學系統性社區養老模型，為老人提供社區體檢、居家上門服務、術后康復、養生理療、營養配餐、團體活動、老人公寓和健康管理等多項基礎和增值服務。

值得一提的是，今年以來花樣年還正式啟動籌辦教育產業，教育產業將以現代服務業產業培訓與社區教育為兩大方向進行資源整合。第一個方向，教育產業將通過“社區服務”與“養老服務”，切入到社區服務行業與養老服務行業中。第二個方向，基于“彩生活”大數據基礎，教育產業將以海外留學為方向，切入到進入社區教育市場中。

與此同時，在房地產與金融加速融合的大背景下，金融業務在花樣年輕資產轉型中承擔著更加重要的使命。花樣年在行業中第一個提出了“社區金融”的概念，創造性地利用互聯網金融模式，實現集團各大板塊之間的金融價值鏈建設和產融結合。目前，花樣年金融板塊已形成小額貸款、融資租賃及P2P網絡金融平臺三大業務模式，后續還會嘗試推動保理、消費金融、保險、支付等相關業務。

據悉，花樣年集團去年成立了合和年小貸公司，其與彩生活合作推出的理財產品“E理財”已于今年7月上市，預期年息高達9%～10%，剛上線就被一搶而光。此外，花樣年與國內P2P公司人人聚財達成戰略合作，未來將結合社區推廣P2P理財產品。

按照潘軍的設想，目前彩生活擁有200萬戶業主，如果一戶一年購買1000元理財產品，一年的募資額度能達到20億元，彩生活只要收取2%的手續費，那就是4000萬元營業額，這里面大部分是利潤。此外，彩生活也可以聯合花樣年旗下的小貸公司拓展社區金融，通過吸收社區業主的資金用于發放小額貸款，從中賺取利差。隨著花樣年社區平臺用戶的增長，將為社區金融帶來巨大的發展潛力。

此外，花樣年在資產管理領域也卓有成效。花樣年商管公司依托強大的資本和專業實力，探索以管理和品牌輸出為主的輕資產商業發展模式。截至2014年11月，花樣年商業已在成都、合肥、長沙、揚州等城市成功簽約四個輕資產管理項目。預計至2015年底，花樣年商業輕資產管理項目將超過10個，花樣年輕資產商業模式在業界的優勢地位將初步建立。專注于高端物業資產管理服務的花樣年國際物業公司，已經在輕資產擴張和運營方面頗為成熟，外接項目涵蓋深圳長富金茂大廈、杭州新天地·東方茂等全國十多個大型物業項目，管理面積超過1400萬平方米。

“未來花樣年將以金融和服務兩大平臺建立各業務之間相互協調的有機生態圈，進一步實現各業務的輕資產化，打造綜合性戰略和投資控股集團”，潘軍說，公司也將整合企業內外資源，在構建、調整和完善業務結構的同時，以戰略合作及兼并、收購等途徑，實現集團業務體系及模式的逐漸轉化，最終成為專注于生活空間及體驗的國際化金融平臺。

用互聯網思維構筑社區服務運營平臺

潘軍很早就深刻地認識到，要想在房地產“白銀時代”脫穎而出，房地產企業需要從傳統的產品思維向平臺思維轉型。

今年9月，潘軍到美國路演的時候，與現任西門子美國公司CEO展開了深度交流，討論的話題是為什么像摩托羅拉、諾基亞這些曾是行業翹楚的優秀技術公司會淪落為被收購的企業？最終，他們發現，兩者并非僅在經營意識上出了問題，而更重要的是競爭者的關系產生了根本性的變化——蘋果、三星是用平臺性戰略，諾基亞、摩托羅拉是用產品性思維，在人們對信息高度應用的平臺之上，平臺戰勝了產品。這讓潘軍更加堅定，花樣年必須從一個房地產開發商、由一項能力轉型成一個為客戶提供綜合性社區體驗的服務平臺，才能夠讓企業走得更遠。

正因如此，花樣年的八大業務與其他房企的多元化舉措似乎相近，但實際上花樣年只專注于做一件事情——社區服務，八大業務都是圍繞社區服務運營平臺為社區居民提供多元化的增值服務。

“如果將地產開發業務看作是生產客戶的工具，那么其他七大業務則是持續服務客戶、增進客戶黏度的法寶”，潘軍說，八大業務板塊互相滲透、互相協同，在資源共享的前提下，為客戶提供更好的體驗。如同騰訊手握社交端口、淘寶占領電商端口、360把控安全端口、百度依靠搜索端口一樣，花樣年現在已牢牢抓住通向社區平臺的 “服務端口”，并成為公司的核心競爭力。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松注意到，以市場最成熟的美國為例，房地產開發類公司占美國納斯達克房地產板塊的市值僅為12%，房地產服務類公司占比卻高達73%。隨著中國經濟結構實現轉型，社區服務將迎來巨大的發展空間。

“彩生活成功上市，為花樣年其他業務板塊的發展提供了可供借鑒的商業范本”，潘軍說，公司將利用互聯網將線上線下打通，使之形成有機的社區商業生態圈，加速資源整合，使八大業務板塊的協同從加法效果轉為乘法效果。隨著商業模式逐漸成熟和經營規模的不斷擴大，花樣年仍計劃適時推動相關業務板塊走向資本市場。（文/黃家輝）