天府新區公共配套需求激增 海內外資本聞風而動

每經編輯｜每經實習記者 丁舟洋 發自成都    

每經實習記者 丁舟洋 發自成都

天府新區升級為國家級新區的好消息傳來，開發商的心情卻并不輕松。眼下，天府新區參差不齊、有待健全的基礎設施面貌，是擺在開發商面前最現實的問題。

中信地產成都有限公司營銷總監程婧婧認為，國家級新區的獲批是一個長期利好，政府的資源、資金投入力度和效率都會升級，并拉動相關公共配套在區域內快速完善，因而天府新區的成長速度會比普通新區更快。一方面，開發商希望所在區域能盡快成熟；另一方面，各方資本瞄準了發展天府新區公共設施的契機。

10月28日，天府新區成都直管區迎來四川天府新區晉升 “國家隊”以來的第一波政策紅利——《天府新區成都管委會產業發展促進辦法（2014年版）》落地，對入駐天府新區創業、孵化、投資的項目和企業予以“真金白銀”的支持。

與此同時，包括新加坡等海外資本也開始躍躍欲試，試圖分得一杯羹。天府新區獲批后不久，新加坡葉水福集團在成都進行路演，這一舉動也被業內人士認為是海外資本掘金天府新區的“路演”。

公共配套需求激增

作為規劃中天府新區的起步區，面積為19平方公里的華府板塊過去一直是大成都范圍土地內存量較高的區域。而隨著天府新區的獲批預期的加強，過去兩年這一地區經歷了房企的瘋狂搶地。

在前不久天府新區組織的一次成都房企座談會上，新世界中國地產（成都）地區總監黃思遠認為，對于落子天府新區的開發商而言，除了區域的宏觀規劃，涉及某些板塊的諸如教育、醫療、交通配套等微觀規劃的推進狀況，也顯得尤為重要和急迫。“來我們樓盤買房子的客戶，希望知道家里有一天如果有人病了該到哪看病，明確哪一天能落成，而不僅僅滿足于聽說附近將會有家醫院。”

“天府新區所屬區域早在十年前就已經開始發展房地產了，到現在有些板塊已經十分成熟，有些板塊則還有很大的開發潛力。”銳馳營銷總經理馮玨表示。

今年8月以來，天府新區新增供地中的住宅及住宅兼商業用地僅為660畝，占比22%；其余近80%的2300多畝土地都是包含倉儲、工業、公共管理（會展）、教育等性質在內的屬性。隨著越來越多常住人口的涌入，天府新區土地市場的供地屬性開始發生改變，基礎設施和公共配套的用地需求正逐步加大。

四川大學土地經濟與管理研究所所長劉潤秋對 《每日經濟新聞》記者表示，依據全國新城區的發展經驗，先由政府牽頭做好該區域的基礎設施建設和公共配套，是新城區建設的合理節奏。一個新興城區的良性發展，有賴于相關公共服務和保底產業的健全。

四川省城鄉規劃設計研究院總工程師汪曉崗亦坦言，由于天府新區規劃以產業功能區為主，參照國內其他新區案例，在較長時間內會出現戶籍、非戶籍人口倒掛情況，導致生活型公共設施總體有效需求不足，而產業服務類公共設施需求較大。因此綜合多方因素，新區內規劃期末公共設施用地規模92平方公里，占城鎮建設用地總面積的14.2%。

基建投資引資本涌動

近年來，天府新區的主要經濟指標增速明顯高于全省平均水平，成為成渝經濟區最具活力的新興增長極。天府新區目前面臨的公共配套、基礎設施方面的缺口，恰恰是資本入駐的機會。

《天府新區總體規劃 （2010~2030）》指出，未來，交通、環境、產業將成為天府新區規劃打造的重點。其中包括：設置3級公共中心、新建2條城際鐵路和4條軌道快線、建設中央公園和7條特色綠道等。到2017年，天府新區基礎設施網絡框架基本形成；到2020年，“一帶兩翼、一城六區”城市形態基本形成，輻射帶動力明顯增強；到2025年，天府新區基本建成以現代制造業為主、高端服務業集聚、宜業宜商宜居的國際化現代新區，實現“再造一個產業成都”的愿景。

“急行軍狀態”，是成都天府新區投資集團投資有限公司（以下簡稱天投集團）副總經理彭繼咸對當下天府新區成都直管區基礎設施建設的表述。他告訴記者，天投集團成立尚不滿一年，僅200余人，目前，天投集團在直管區基建上已投入逾200億元。

據彭繼咸透露，天府新區成都直管區“三縱一橫”骨干交通網絡將于年內全面通車。被稱作“百里中軸線”的天府大道三期年底通車后，將極大地縮短成都市中心區至眉山市的行程。

事實上，早在兩年前四川省就出臺了《支持四川省成都天府新區發展政策》，其中第一條就是“設立天府新區發展專項資金。由省級財政出資20億元發起設立天府新區發展專項資金，用于支持天府新區重大基礎設施、重大公益性項目和生態綠地系統主干工程建設。”

四川首個股權投資基金也在2012年初宣布成立，投資領域涵蓋消費、食品、醫療、教育、基礎設施五方面。

“從主干道的修建效率上，天府新區的前進速度可見一斑。”萬華投資集團內部人士坦言，其實具體到項目，開發商在關心“交通大動脈”聯通的同時，也關心門前的“毛細血管”的道路如何排污水。

中國城市規劃設計研究院西部分院副院長劉繼華對《每日經濟新聞》記者表示，事實上，天府新區的配套標準將來會比成都現有標準還要高，現在已有大量公立、民營的醫療和學校在進入，而且勢頭還很猛。

除了國內各路資本之外，海外資本也早已躍躍欲試。今年10月天府新區獲批之后，時隔僅一周，國際知名的物流巨頭葉水福集團主席兼首席執行官葉進國，在西南財經大學參加的 “經濟轉型期的管理——以中國及新加坡為例”國際論壇上，對外界集中推介了其先進的城市供應鏈服務業務，尤其是現代物流服務，引來各行業精英的高度關注。

公開資料顯示，早在5年前，葉水福集團曾聯合同屬新加坡的星獅集團與成都市武侯區簽署了戰略合作協議，擬打造一個名為星獅元埠太合倉項目，以服務于成都乃至西南的物流產業鏈發展。如今，葉水福集團一把手在天府新區享受國家級政策紅利的背景下再次造訪成都，在行業人士看來，其自然意在搶食天府新區投資機會。

生態撬動投資價值

作為公共領域建設的一部分，生態環境及其周邊相關產業，亦是一個撬動公共配套投資價值的點。

“天府新區已經是國家批復的第11個國家級新區，應如何借鑒其他新區的經驗教訓，定位其發展思路？”天府新區成都直管區經發局副局長華敏指出，“從國家層面來看，生態文明、綠色發展已經被提到很高的位置，無形中造就了天府新區的發展優勢。”

全程參與天府新區規劃的成都市規劃設計院院長沈莉芳亦指出，湖泊、水系、綠地、公園交織的生態環境，是天府新區打造宜居社區的核心競爭力。

發達國家的新區建設經驗顯示，依托優質的自然環境資源，相關現代旅游業、會展經濟等新興產業的開發更具優勢，也備受資本青睞。

據了解，包括麓湖生態城在內的麓湖總部經濟與創意產業綜合發展片區，是以總部經濟、創意產業集群和高端生態為核心的生態化、開放式公園新城，總面積達數千畝，涵蓋了總部辦公、現代商務、藝術博覽、創意產業等多個新興產業發展方向。

“圍繞這一產業集群形成的龐大生活、消費、娛樂需求，整個片區依托麓湖優良的生態資源，規劃了優良的水域公園體系和生態居住體系，在天府新城119平方公里的版圖上，用10%的指標實現了生態質量的提升。”四川省內某政府單位的相關負責人如此介紹說。

蔚藍卡地亞營銷總監肖肖對《每日經濟新聞》記者表示，成都人追求生活品質，按照成都人的生活習慣，日常的居住、娛樂都離不開配套的自然環境。依托自然資源而興起的城市生態旅游等產業，也將是開發商重點關注的對象。

按照規劃，天府新區將依托各類資源，為發展旅游服務成片開發建設的地區，包括游憩休閑、會議度假、主題樂園、旅游地產等。規劃旅游設施用地20平方公里，占城鎮建設總用地的3.1%。包括在龍泉山以東利用“兩湖一山”資源布局高品質國際旅游、文化休閑、會議度假等設施；沿錦江兩岸和龍泉山以西布置郊野生態休閑和觀光度假設施；在兩個大型規劃綠楔和龍泉山中結合鄉鎮和村莊布置鄉村休閑娛樂設施。

汪曉崗認為，優質的生態環境和高新的產業是天府新區發展的獨特優勢，要將生態環境充分納入到城市的建設中。利用丘陵地內大面積的湖泊、濕地、中央公園，隔離出多個組團式產城單元，營造“入則城市、出則田園、望山見水、職住一體”的環境，吸引高端人才，反過來又將作用于本地產業升級轉型。