上海商鋪租金又跌，商業零售股還能買嗎?

每經編輯｜楊羚強    

轉載標明：邦地產

記者：楊羚強

根據第一太平戴維斯的最新數據，上海核心商圈購物中心首層租金在第四季度維持不變，為每平方米每天46.4元（人民幣，下同），全年累計上漲0.1%；非核心商圈首層租金環比下跌0.2%至每平方米每天16.7元，全年累計下跌0.7%。

這已經是上海核心區域商鋪連續兩年平均租金漲幅沒有超過1%了，連去年的平均漲幅也在1%內。但是上海恒隆廣場等商鋪的租金在去年大幅上升，如今上海核心區域商鋪租金漲幅只有0.1%，這就說明大部分商鋪的租金在下跌。

依照目前商業地產評估所普遍使用的“市場比較法”，商鋪的租金是評估一個商場價值的重要參照物。如果出現商鋪的租金持續下跌，并且整個物業市場的成交價格也在下跌的現象，商鋪資產的貶值確定無疑。

一直被機構看好的上海本地零售商業股，正在遇到資產價值減值的壓力。申銀萬國在去年11月發布的針對百聯股份的研報就強調，百聯股份所擁有的商業地產的價值優勢。研報提到，百聯擁有物業總面積258萬平，自有物業占比60%，自有物業保守重估300億；公司在購物中心、奧特萊斯等新型業態經營能力全國領先。

在上海擁有商業物業最多的百聯如此，其他商業股更是如此。上海零售商業企業的估值從來就是和擁有的商場比重正相關。

在過往幾十年間，中國的零售商業已經慢慢失去運營商業的能力，轉而成為商業、物業的投資者，或者是“二房東”。賺品牌的專柜租金，或從營業額中抽取傭金，才是他們的主要賺錢方式。

很多以百貨商場為主要業務的零售商業上市公司，就是持有大量物業的商業地產公司，商業地產的租金收入對其業績的重要性不言自喻。

上海的商業地產價格下跌，讓投資者不免擔心，這是否會成為投資者看空上海本土零售股的一個重要動因呢？