萬通集團董事長馮侖演講

每經編輯｜隋丕寧

現在敢于和陌生人說話，我們就增加了這么多地方。15年前網戀是腦子進水，今天說沒有在網上認識過生人，你已經過時了，基本上算是歇了。非城勿擾，都是陌生人站在那里，十分鐘就搞定。我們算一下過去一生大概認識100個人就很了不起，現在收到的名片，一個禮拜就有好幾百張。所以人與人交往的頻率大大增加，加上交通的發達，劉總昨天半夜到，張勇是從新加坡過來，移動頻率的增加，對空間的需求也有所增加。在座有1/5是從外地過來，沒有飛機是不可能的，1/5過來空間需要大1/5。現在交通、通信、現代生活，讓我們彼此之間的交往頻率大大增加，活動的形式內容在增加。于是，我們的空間需求也在增加，總量增加。只不過改變的是形式，商務不動產最重要的是適用，你在里面干什么，站著不如坐著，坐著不如躺著，站著基本上收不到錢。現在你如果開SPA就收錢，夜總會就會比收錢，現在會發現，互聯網時代活動形式變化了。以前辦公室使用效率低，一個平米不翻臺，現在互聯網辦公休閑模式發生了很大模式。比如說我們在這里開會，大家拿著手機玩游戲叫休閑，有人處理郵件是辦公，你會發現行為之間的界限越來越模糊，以前很清楚辦公就是辦公，戀愛就是戀愛，吃飯就是吃飯，現在前是亂了，你看著他在這里開會，其實他是在談戀愛。這個事情帶來什么變化？我們對于空間實用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，辦公就辦公，現在的辦公趨勢是辦公地方像休閑，休閑的地方像辦公，吃飯的地方像娛樂，娛樂的地方可以吃飯，這就是功能混合化。

商用地產的需求量是在增加的，其次由于行為模式的改變，我們傳統空間形式要改變。比如說過去傳統辦公室很呆板不行，一定要任何人來都辦公，就像潘總做的辦公場所，毛大慶做了優客，這些都是混合空間使用方式。這些空間都可以重疊使用，你用一小時，他用一小時。

剛才張總講得很好，他創新，只是讓傳統的東西更完善，而不是取代。商用不動產面臨的形勢，要研究行為方式的變化，我們對于空間的行為方式改變以后，空間規劃要發生改變。另外，商用不動產錢很多，以前我們做商用不動產最大的問題是短期資金，你不銷售就活不了。現在告訴大家一個非常好的消息，錢很多了，保險公司有10%的錢可以用在商用不動產上，包括醫療、教育、購物中心、酒店都可以用，大概有2萬多億，這是長期的資金。另外資本市場也很活躍，好的物業可以在資本市場得到大量資本支持。

    現在問題出在哪呢？商用不動產問題出在，一是商業空間重新規劃，你有沒有這個能力；二是商業模式，你會不會創新，如果不是蓋了就賣，你會不會經營商業不動產的模式。最近王健林提出所謂的輕資產，其實也每就是美國模式，我們五六十年代講的美國模式就是輕資產模式，以經營為核心帶動開發業的模式。以服務為核心，以經營為核心，帶動開發，這是服務模式。所以服務是一個守業活，開發是力氣活，這是模式改變。

再有一個，專業門檻越來越高。服務門類太多了，我們做不動產的要變成導演加制片，選擇究竟是張勇董事長的海底撈還是其他火鍋，這就是你是導演要去選明星。我們對于商用不動產的開發者來說，要懂非常多的知識，我們選演員的能力要特別強。商用不動產不是不好做了，也不是說沒有錢了，更重要的是我們要擁抱互聯網，我們要研究商用不動產在新業態下空間形式、商業模式、財務模式，這樣才可以真正在任何時候應變環境，在創新中發展，在變化中保持永遠的核心價值觀和學不會的DNA。

總之，我們在三江立體城這邊秉持著這樣的精神，來擁抱變化，來創新。在三江立體城未來，也會形成一個很好的平臺，讓更多醫療健康產業、服務行業，包括教育和所有城市發展所需要的內容，都可以引進來。過去做房地產是做形式，今后做房地產是做內容，所以我們也希望大家能夠繼續關注和支持，使我們對于理想城市的追求在三江、在永嘉開出生命之花。謝謝。