北京地市“冰火兩重天” 商業地塊為何不受青睞？

每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰 

最近，北京頻出的“地王”引爆了眼球。《每日經濟新聞》記者梳理發現，被熱搶的地塊，大致有兩個特征：一是位于核心區域；二是住宅地塊。

與住宅地塊形成強烈反差的，商業辦公地塊的熱度銳減，可謂冰火兩重天。亞豪機構提供的數據顯示，截至11月3日，今年北京市場共成交的商業辦公地塊26宗，而其中7宗地塊底價成交，占比27%。

房山商業金融地塊遭流拍

11月2日，原定于競拍的一宗位于房山的商業金融地塊因無人報價最終流拍。10月27日，北京萬科以8.1億元摘得海淀區“海淀北部地區整體開發”HD-0303-0062地塊，而該宗地掛牌出讓起始價就已經達到7.5億元。

亞豪機構的統計數據顯示，截至11月3日，北京市商業辦公成交的地塊細分到各個行政區，豐臺區的成交宗數最高，溢價率也在首位。豐臺區共有7宗商業辦公用地成交，溢價率為43.03%，門頭溝區僅成交1宗土地，溢價率也僅為0.51%。

事實上，北京的商業金融地塊寒流不斷。11月1日晚間，廣州東華實業股份有限公司公告宣布，公司決定終止收購北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的項目。

不僅僅是京城舊改，北京盈科中心這種地標建筑，也未售出高價。

早在去年4月份，李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產，以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心，接盤方是房地產私募基金公司基匯資本。

據了解，盈科中心位于北京知名的三里屯街區，工人體育場北路南段，緊鄰東三環路，地處CBD中央商務核心區與燕莎使館區間。項目樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。作為繼國際大廈、京城大廈之后的第三個北京商業地標建筑，盈科中心多年來都是諸多世界著名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等。

據了解，此次盈科中心成交單價約3.38萬元/平方米。業內人士認為，這個價格在三里屯、北京三環的CBD，完全是被低估的。但其出租率并不理想。2013年的半年報顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現了下滑。

商業地產操盤難度大

萊坊機構的研究報告指出，2015年第三季度，北京市甲級寫字樓平均租金較上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5個百分點至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲級寫字樓面積進入市場，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于東二環區域的萬豪酒店寫字樓改造項目。

上述研報指出，由于經濟增速進一步放緩，甲級寫字樓需求下降，加上新增供應持續入市，使得部分寫字樓區域市場的租金下降、空置率上升。因此，部分寫字樓業主已開始調整預期，通過租金優惠策略來吸引或保留高質量租戶。

中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，北京的寫字樓價格比較高，但從宏觀經濟預期而言，對寫字樓的需求會下調。之前寫字樓的供應不是很大，但目前麗澤商業區和通州的集中供應，會短期內形成一種增量，也對業主心理造成一定的影響。

而北京的商業地產亦是在2015年，集中放量。RET睿意德中國商業地產研究中心數據顯示，從北京商服用地的成交來看，隨著城市新區的規劃和發展，近郊成為商服用地供應和交易的主戰場。2014年北京近郊共成交用地171.68萬平方米，占城市總成交量的91.67%。在此背景下，商業用房銷售新增供應也多集中在城市核心區之外。預計2015年北京有14個集中商業開業，新增供應量將達130萬平方米，主要集中在豐臺、朝陽、通州三區，總開業體量相當于7個西單大悅城。

RET睿意德總裁王玉珂在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，商業辦公地塊不受開發商熱捧的原因，還是銷售市場遇冷。即便是開發企業自持，寫字樓、商場的租金，和區位直接相關。區位不好的，租金也不高，回報也自然不理想。而北京新增供應的位置，相對來說都不是核心區域，而這些地方的商業氛圍不夠強烈。對自持而言，資金成本又太高。商業辦公對于開發商運營也是一種考驗，商業地產運營團隊不是一朝一夕就可以組建的。

陽光100常務副總裁范小沖認為，住宅用地在北京的是非常稀缺的，市場也是供不應求。而大多數搞住宅開發的開發商，對商業地產并不了解，并且商業存在過剩現象。商業地產有其專業門檻，開發的難度比較大，簡單的購物中心和寫字樓在市場上難以立足。

王永平分析，總體來說，全國的商業地產泡沫化問題比較突出。全國各地商業地產的招商、運營壓力都比較大。國內的商業是項目多、品牌少；國外恰恰相反，品牌多、項目少。北京的商業、辦公項目的經營壓力還有，另外招拍掛的底價過高，開發商覺得不合適，也會棄拿。開發商自持商業地產的話，如果有現金流回報，經營壓力會輕一點。但是很多項目在招商期間就遇到很大困難。