“小房子”怎能容下兩個娃？

這幾天最熱的新聞是全面放開“二孩”。各種段子在調侃這一政策的時候，市場卻在掐算投資機會。對股市來說，全面“二孩”是紅艷艷的漲停板。對消費市場來說，全面“二孩”是算得到的內需量。對樓市來說，開發商樂得合不攏嘴。很簡單，人多了就要增加住房嘛！保守點兒，全面“二孩”是樓市的接盤俠；再樂觀點兒，樓市又一個“黃金十年”就在不遠的前方。

樂觀是有根據的，生育率與股市、樓市、消費品市場之間有緊密聯系，這一點早被國內外學術界量化，也被各國實踐佐證。戰后，美國、日本和中國的“嬰兒潮”，帶動了從玩具到消費品，再到房地產和汽車業的繁榮，開創了戰后高增長和東亞奇跡。我國本世紀初開啟樓市“黃金十年”，70-80年代的嬰兒潮被認為是主要驅動力。

這不，機構開始分析全面“二孩”后樓市的投資機會。首先，家庭規模擴大，改善型住房需求膨脹。“六普”數據顯示，城鎮居民二代戶中，二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后，房屋擁擠不堪，不改善不行啊！其次，“標準房”大了一個型號，原來的改善房降格為“剛需房”，三房到四房的“多居室”戶型，才是改善型需求的主力戶型，據說有開發商準備要調整戶型了。

此外，學位房、兒童樂園、教育機構等下游需求也是地產發展的方向。同時，一輪嬰兒潮會帶來20年后的“回聲嬰兒潮”(嬰兒潮的下一代)，這是樓市未來需求的接力棒。由此，樓市第二個、第三個“黃金十年”或許也不是妄想。

先撇開住房需求不說，首先是全面“二孩”能讓多少小孩呱呱落地。權威機構和人口學家預測，除去符合“單獨二孩”和農村“一孩半”政策的獨生子女家庭，我國1.5億獨生子女家庭中，僅6000萬受益于政策，落在城鎮的需求可能不到3000萬，這還沒有扣除晚育趨勢下“非適育”婦女和不育不孕者。

3000萬也是個賬面數，多少變為現實不樂觀，2013年單獨“二孩”遇冷是前車之鑒。到2014年末，1100萬對“單獨”夫婦中僅有107萬對申請再育，不到10%。在后工業化和城市化的今天，服務業是效率的主導，智力投資加大，工作和競爭壓力與日俱增；城市化超過50%后，社會化養老代替養兒防老。因此，工作投入和人力資本投資是人在城市立足、年老退休時獲得養老積蓄的不二之選。

這意味著，“一孩”到“二孩”，絕非“多一人多雙筷子”，拼的是金錢和精力，具備條件的早生了。對多數父母來說，投入巨大的精力和金錢不說，犧牲十幾年的自由與閑暇，還要能承受對工作和養老積累的沖擊。即便發達國家有生育補貼、免費教育和優厚的養老，但生育率低下并無多少改觀。

FT中文網有篇文章《高房價壓低生育率》，文章引用NBER數據，房價上漲10%，生育率就下降1%。文章指出，世界生育率最低的五個國家(地區)為臺灣、澳門、香港、新加坡和中國大陸，這些國家(地區)有兩個共性：齊刷刷的華人世界、一律的高房價。看來，撫養成本已經很高的情況下，買房和生娃是魚和熊掌的選擇，空間狹窄，小白鼠都會瘋了，別說小寶貝了，買個小房子怎么能容兩個娃呢？

看來，高房價是阻礙國人多生育的一個因素，要想讓國家多生孩子、多買房，先別急著賣房子賺一把，先得把房價降下來，讓老百姓住得起大房子。而且，人口和人力資本是國家的福祉、民族的未來，這方面投入多少都不為過。看看西方國家就知道，生孩子有補貼、有長達480天的假期、有從幼兒園到大學的免費教育、有免費醫療，這些成本都得降下來。

長周期內，住房需求決定于人口紅利和城市化，城市化也受人口紅利驅動。未來，人口紅利式微不可阻擋，城市化也進入中速階段，住房需求勢必放緩。因此，全面“二孩”政策對住房市場略有支撐，大戶型會少量替代小戶型，但改變不了樓市大周期下行的趨勢。

(作者供職于深圳房地產研究中心)