蘇州樓市存量只夠3個月？業內稱明年房價將漲四五千

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle） 在一次飯局上，蘇州一家開發商和在座的人打起賭來：“你信不信，蘇州今年和明年的房價每平米都會漲四五千。” 他的判斷來自于蘇州房地產市場供應壓力：官方數據顯示截至12月1日，蘇州的住宅庫存僅剩36292套（9月初庫存達7萬），如果按照目前的銷售速度，蘇州這點“存貨”怕是3個月就要賣完了。 要知道就是在這一輪房價飛漲的深圳和上海，現有庫存去化周期也遠遠超過3個月。供不應求的樓市，讓開發商們覺得，蘇州才是能掙錢的地。 好了，開發商的說法和理由都講了，但是你敢出手了嗎？ 敢不敢，還是先聽邦爺分析分析... 房子從來沒有那么缺！ 蘇州的房價是謎一樣的存在：蘇州穩居江蘇GDP首位多年，百姓富足，前幾年蘇州房價卻只有南京的1/3。但近來蘇州的樓市又一下子火了！ 在剛剛過去的11月，蘇州全市成交商品住宅13121套，成為今年蘇州第五個成交過萬的月份。要知道三年前，蘇州全年住宅成交不過31058套（蘇州住建局數據），現在是半年做完一年業績的節奏啊！ 與此同時，中指院最新百城價格指數顯示，蘇州房價在11月環比上漲2.81%，漲幅不僅在全省居第一位，而且超越北上廣深這樣的一線城市，占據了首位。 據新浪樂居不完全統計，11月蘇州熱銷的64個住宅項目中，43家樓盤價格上漲，占比高達67.19%，僅一樓盤價格下調。 而在蘇州最近密集的土地成交中，18宗地塊無一流拍，成交溢價超過100%的土地有3宗，最高溢價達149%。蘇州中環土地價格水平甚至和北京五環、上海外環土地價格持平。 隨之，豪宅也賣瘋了。以融創在蘇州高新園區開發的獅山御郊為例，盡管總價高達千萬，但卻可以在60天里賣出20億元的銷售額。 在園區買房相當于打新股 在蘇州所有的板塊里，工業園區可能是最缺房子的一個。當地開發商說“在蘇州工業園買房，就如同是買新股。” 根據安居客網站的數據，邦爺統計了蘇州城區各板塊的7月與11月的房價（見文末）。總體來看，蘇州11月房價相比7月整體上漲了6.19%。但有一個區域卻遠超全市平均水平，上漲幅度高達16.9%，那就是蘇州工業園區（7月房價13917元/平方米，11月16268元/平方米），園區內的青劍湖版塊房價更是上漲了26%之多，令人咋舌。 金雞湖北側片區11月的住宅成交均價達到了22019元/平方米。這一片區面朝金雞湖，屬于湖景房的黃金地段。此前，近期任性壕漲5000元/平方米的萬科玲瓏天萃就位于此，目前在售房源均價為38000元/平方米。 會是下一個浦東 隨著“國務院批復同意蘇州工業園區開展開放創新綜合試驗”消息的傳開，蘇州工業園區有望成為全國首個“開放創新綜合試驗區域”。 這讓人想到了上海浦東。1990年國務院決策開發上海浦東，實行經濟特區政策。如今浦東的陸家嘴金融中心已經成為了上海的名片，成為中國經濟高速發展的縮影。浦東的自貿區，成立僅僅一年多的時間，就為上海全市經濟增長貢獻了50%以上。 雖然蘇州工業園區的開發相比浦東晚了4年，但發展也很猛： 蘇州工業區以占蘇州市3.4%的土地，7.4%的人口，創造了高達15%的經濟總量。2013年，蘇州工業園區實現地區生產總值1900億元，是1994年的169倍，相當于再造一個2002年的蘇州；實現公共財政預算收入206.9億元，是1999年的571倍，相當于再造一個2004年的蘇州。 而且，蘇州的發展軌跡與上海不謀而合，都是在大都市中劃分出來相對獨立的板塊發展，并得到政策和規劃的極大支持。 目前蘇州工業園區已經吸引了150多家世界五百強企業進駐，也就是說幾乎每三家世界五百強中就有一家可以園區找到；同時園區也引進和培育了一大批具有自主品牌的本土企業。如果說未來還有哪里可以與十年前的上海比肩，放眼長三角，除了蘇州，似乎還真找不到第二個城市。 這樣的發展速度和規劃方向，難怪有開發商預言未來一年蘇州的房價至少再漲5000元一平！那么，你信了嗎？ 不管你信不信，邦爺提醒，出手與否又是另一個問題，大家要看到開發時間差和自己資金的流動性問題，做到合理配置，才能從投資中獲取有效收益。