葉檀：首套房加杠桿會否加大風險?

◎每經(jīng)評論員 葉檀

針對最近一些地區(qū)房價出現(xiàn)的上漲情況，深圳和上海的部分官員紛紛表示擔憂，也引起了相當一部分兩會代表委員的關注。

實際上，此次房價上漲與相關政策密不可分。

2月2日，央行、銀監(jiān)會下發(fā)通知，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，最低可以降至20%。

據(jù)筆者調(diào)查，某些銀行只要用首套房抵押貸款，全部向銀行融資，二套房可以被視為首套房。此外，房貸利率已經(jīng)降到有史以來的最低點。據(jù)融360網(wǎng)站數(shù)據(jù)，3月3日房貸利率最低八二折，也即4.018%。而據(jù)筆者了解，最低甚至還有八折利率，即五年以上貸款利率僅3.92%。

總的來說，首套房加杠桿以及房貸利率下降，其初衷都是為了樓市去庫存。但現(xiàn)在的情況是，核心城市樓市加杠桿、金融加杠桿，樓市成了高利貸者牟利的舞臺，各方資金逐鹿房地產(chǎn)市場賺快錢。

某些房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。以此前某平臺成功募集的一個學位房為例，合同約定將在該房產(chǎn)購房手續(xù)完成之日起第11個月開始出售，出售收益按出資比例分配。據(jù)悉，目前該平臺已經(jīng)進行了9套房產(chǎn)的眾籌。其中位于深圳羅湖的百仕達小區(qū)一套46平方米的房屋持有4個月，出售后凈賺45萬元，收益率達到77%。

不過，如果假設11個月后房價大幅下跌，籌資者還得支付物業(yè)等費用，最后平臺跑路，怎么辦？

這并不是危言聳聽。2月23日，上海市消保委對消費者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體察進行通報。其中有兩個案例涉及上海鏈家。

2016年1月9日，莊先生通過鏈家與出售方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。當他支付80萬元定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，用來購買其他房屋。黃先生的遭遇則是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中，到簽訂合同時才發(fā)現(xiàn)所謂“按揭”竟是總價340萬元的抵押。為推進交易，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢給黃先生，把這個房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。

月息1.6%，年息則高達19.2%，是一年期貸款基準利率的四倍以上。對此，鏈家稱，公司不存在高利貸違法行為，提供的貸款利率折合年化為13%~24%，處行業(yè)平均水平。

如果這樣，那整個行業(yè)的成本值得擔憂。

此外，2006年成立的融信按揭（北京中融信擔保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。鏈家理財幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔保提供本息保證，而中融信擔保的唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。北京理房通支付科技有限公司則是鏈家集團旗下第三方支付平臺。這還是獨立的第三方支付系統(tǒng)嗎？

對此，鏈家回應稱，鏈家理財隸屬的鏈家網(wǎng)（北京）科技有限公司與為鏈家理財投資人作擔保的中融信都是獨立的法人，受不同監(jiān)管體系管控，并不涉及自擔保。

看來以后自擔保的定義要修改，只要由央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會不同機構(gòu)監(jiān)管，就無所謂自擔保。

鏈家融資渠道之一便是集團旗下的鏈家理財，“首創(chuàng)房產(chǎn)買賣-支付-理財?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式”，給投資者的年化收益率在6%到8%之間，鏈家自身年化收益率10%左右。鏈家理財2015年年報顯示，平臺2015年累計成交138億元，月平均交易額超過10億元，單日融資過億。以鏈家理財兩個月至一年的標計算，存量起碼在20億元以上。一個月收益1000萬左右，真是暴利。

如果這個模式的杠桿在10倍以上，那只要房價掉一成，所有圍繞房地產(chǎn)的投資者都會受到損失。這哪里是金融創(chuàng)新，不過是變相高息過橋貸。

一些金融創(chuàng)新，說來說去就是想盡辦法做高利貸。所有行業(yè)都奢望靠金融賺錢，金融靠高息賺錢，實體怎么活？