5.1后限購擴容首付變多？傳聞or事實？(快點開看)

每經編輯 王浩也    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

“重要通知！5月1日各市將陷入限購，名下有一套或兩套房的人，將不能再次購買。”

“國家批地困難！馬上步入寸土寸金的時代！

“抓住現有的機會，四大銀行基本已確定5月1日后首付最低40%，5月1日起，首付30%的時代即將過去。”

以上朋友圈流言，有沒有刷到你？

4月中旬開始，各種傳言就開始不淡定了。而且由于之前上海等地的限購政策，的確是從捕風捉影變成現實的，很多人雖然不敢相信，但心里還是會將信將疑地問一句：真的嗎？

真不真，基本面告訴你

這也能真？？

如果你稍微了解點中國經濟基本面，就會知道，短期中央不僅不會出嚴厲政策調控樓市，還有可能再出臺其他的刺激政策，原因是房地產對中國經濟增長的刺激反彈太有用了！

你看，上海財經大學高等研究院發布中國2016年第1季度宏觀經濟數據分析報告就顯示，今年我國第一季GDP同比增長6.7%，3月份PPI環比增長0.5%(是2014年1月份以來的首次由降轉升)。

同時，第一季度全國固定資產投資（不含農戶）也在85843億元，同比名義增長10.7%（考慮價格因素后，實際增長13.8%），投資增速比2015年全年提速0.7%，顯示出較強的反彈力度。

“中國宏觀經濟形勢分析與預測”課題組認為，不少宏觀數據都超過市場預期，讓市場得到鼓舞，經濟企穩跡象初現。

“本季度投資增速小幅回升主要有兩個原因：穩增長政策，和房地產開發投資增速回升。第一季度全國房地產開發投資額對全國固定資產投資的貢獻率為11.9%，雖然仍然低于歷史平均20%的水平，但這表明房地產的拖累效應在減緩。”

具體講房地產，是這樣的…

再讓我們具體分析一下當前的房地產狀況。

官方數據顯示，第一季度全國房地產開發投資額占固定資產投資的20.6%，同比增長6.2%，增速比1-2月提高了3個百分點。3月全國房地產開發投資額同比增長9.68%，顯示反彈有所加快。

本季度房地產投資的復蘇主要來自2015年下半年以來房地產市場銷售的復蘇，按照歷史經驗，中間的傳導時滯一般有6個月，所以預期第二季度房地產投資可能還有更多反彈。

從銷售來看，一季度全國商品房銷售面積24299萬平米，同比增長33.1%，3月增速比1-2月份增加較多。

增長主要來自住宅，也來自辦公樓，商業營業用房增長較少。數據就顯示，一季度全國住宅銷售面積同比增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業營業用房銷售面積增長8.5％。一季度商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高了10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公室銷售額增長69.4%。商業營業用房銷售增長8.2%。

商品房銷售面積和銷售額同時回暖，加之第一季度新增人民幣貸款近24%(居民個人按揭中長期貸款充裕)，“營改增”的刺激，可見房地產開發企業的投資信心有所恢復。

然而課題組判斷，未來房地產市場銷售持續走高的基礎還十分薄弱，具體表現在：

受施工庫存大和竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三、四線城市去庫存難度不減；

在政策刺激下需求過快釋放，導致有些城市房價過快過猛上漲，帶來風險。3月以來不少城市已實施限購，商品住宅房需求快速下降；

本輪房地產市場復蘇，受信貸和交易環節稅收調整的影響很大，但這種因為個人按揭貸款放量和稅收政策調整所帶來的需求刺激不具有持續性，也很難有可復制性。

城市也在說：勿興奮勿悲觀

讓我們再從城市角度分析。如果拿上海來說，上海第一季度經濟實現6.7%的增長率，增速與全國保持一致。其中，第三產業比重達到全市生產總值的70.6%，這是上海歷史上第一次三產占比超過70%，標志著上海以服務為主導的產業格局邁入了新的階段。

而且上海第三產業的同比增長為11.5%，成為經濟增長的主要拉動力量。其中，金融業、房地產業和信息傳輸、軟件和信息技術服務業第一季度增長分別為19.5%、10.5%和15.0%。

課題組認為，上海的固定資產投資增速提高，主要是受房地產投資開發和基礎設施投資拉動。在流動性相對寬裕，一系列樓市利好政策出臺等因素的刺激下，上海市房地產市場交易異常活躍。

但如果沒有上海那樣的產業基礎，是很難給房地產提供如此的增長空間的，也無法創造出這樣的產業效果。而且就連上海，課題組也提醒，自3月25日上海房地產新政出臺后，商品房成交面積開始出現明顯萎縮，這一輪房地產投資增長主要由于短期的需求側刺激支撐，可持續性值得懷疑。

可想而知，其他城市的房地產大幅增長前景也是值得謹慎對待的。所以，市場給激勵政策再出臺是留有空間的，但房地產回暖趨勢已現，進一步鼓動其快速猛增的可能性也不大，維持市場穩定是常態，從心態上，建議大家也要勿興奮，勿悲觀。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波