溫州土地使用權應先無償自動續期

◎歐陽捷

溫州一例20年的住宅土地使用權的到期續期，引起了巨大轟動。類似的案例不僅是溫州，還有深圳、青島等，但深圳卻沒有引起轟動，這是為什么？

因為在深圳續期的案例中，土地出讓金每平方米只補繳了557 元，補繳款不過4萬多元，住宅總價680萬元，房東轉手就可以加價凈賺30萬元。而溫州的業主補交出讓金估算30萬元，總房價卻只有65.8萬元！原來轟動是因為錢交得太多了，如果少了就不會轟動了嗎？可見這是一件多么令人啼笑皆非之事啊！

溫州市國土局說：制度上還不明確，需要頂層設計，所以要請示上級，我們突破不了。同時卻又說：“隨時歡迎續期，并給予優先辦理。”讓人不禁大惑不解，既然需要頂層設計，又要請示上級，卻如何能做到隨時、優先辦理呢？

不過，溫州市國土局要請示上級肯定也是沒有答復的。

為什么？因為法律在打架！

2007年發布執行的《物權法》上規定的很明確：“土地使用權自動續期”。但是，隨后的《城市房地產管理法》（2009年08月27日第十一屆人大常委會第十次會議《全國人民代表大會常務委員會關于修改部分法律的決定》第二次修正）第二十二條卻又規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。

“前法”很明確地表述為“自動續期”，顯然至少是不需要被批準的。并且自動續期也沒有明確包含重新簽訂合同、補繳出讓金的意思。但是，“后法”卻在否定“前法”，明確要求“重新簽訂合同、補繳出讓金”。

從法理來說，《物權法》是全國人民代表大會通過的，屬于上位法，而《城市房地產管理法》是全國人大常委會通過的，屬于下位法，以法的效力位階來論，上位法效力高于下位法，《立法法》第九十六條明確：法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章有下列情形之一的，由有關機關依照本法第九十七條規定的權限予以改變或者撤銷：（二）下位法違反上位法規定的。

誰是有關機關？

第九十七條 改變或者撤銷法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章的權限是：全國人民代表大會有權改變或者撤銷它的常務委員會制定的不適當的法律。

當然，改變需要時間。問題是，為什么會有當初的“后法”否定“前法”？

因為，在出臺房地產稅之前，還需要維持土地財政。如果房地產稅立法之后不需要再繳納土地出讓金，土地財政就難以為繼，地方政府就要破產，因而房地產稅法遲遲不能出臺。

話再說回來，土地出讓金本身是一種資源稅，而房地產稅也是一種資源稅，房地產稅要立法，就要先跨過土地出讓金這道門檻，否則就是重復征稅。如果房地產稅立法之后還要補交土地出讓金，在法理上是說不通的，這也是《物權法》立法時爭議最大的一個焦點。所以土地使用權到期屆滿續期合理的辦法或許是：改為按年收取房地產稅的方式，不再補繳土地出讓金，這樣既有利于銜接現行土地出讓制度，不至于讓土地財政立刻枯竭，又可以為地方政府保留長期穩定的稅源，也確保國有土地增值收益不流失（前提是保持國有、集體土地制度）。

溫州市當然要解決現實問題，不過全國人民代表大會短期內不會開會討論法律修正案，當然相關部門也無法做出任何指示，甚至法院也不能依法判決。

怎么辦呢？最好的辦法就是先實行無償自動續期，實操上可以確定續期期限一年，每年自動續期一年，直到法律有了明確的規定之后再按法律規定免繳或者補繳土地出讓金。這樣既不違法，也得民心，還為未來的變化留下伏筆。

當然，如果是這樣的話，轉讓或購買二手房時，買賣雙方可要多個心眼，增加一個土地出讓金的附加合同條款，盡量明確土地出讓金法定繳款義務的分擔風險。

（作者為新城控股高級副總裁 更多精彩觀點，請關注“新城歐陽捷”公眾號）