中國房屋租賃三宗難：收租金不如吃利息“專業房東”稅負重

◎每經記者馮彪 租賃需求多，但是房源少，自然導致租房難。房地產開發商作為行業的主力軍卻難有動力進入住房租賃市場。 在5月6日的新聞發布會上，住建部副部長陸克華一口氣就說了租賃業務“三宗難”：租賃業務資金收益率比較低、資金回籠時間長、租賃企業負擔重。 另外，對于持有多套房的個人來說，在房價大漲后直接出售套現也顯然比出租劃算，還省去了維修的麻煩。 中國人民大學土地與政策研究中心主任葉劍平對《每日經濟新聞》記者說：“住房出售價格持續上漲，住房的投資性功能被放大，消費功能被弱化。部分企業和個人持有住房，坐等漲價，也不愿出租，造成極大的資源浪費。” 2015年房價漲幅超租金3倍 中國社科院城市發展與環境研究所發布的《房地產藍皮書2016》顯示，2015年商品住宅施工面積減少0.7%，是自1998年以來的首次負增長。同時，二手房交易表現活躍，在北京2015年二手住宅成交占總成交量比重為73.6%。 “2015年末，我國商品房待售面積71853萬平方米。房地產逐步進入到存量房為主的時期，房屋總量基本能滿足居民需求。但同時我國房地產庫存高、住房空置率高，導致住房出售、出租價格高，部分居民住房需求未滿足。這反映出住房配置結構不合理。”葉劍平說。 在此背景下，國務院再次重視住房租賃市場的發展，提出租購并舉的發展方向。實際上，早在2003年出臺的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》里面就首次突出了租賃問題。 但是，與出售價格相比，“改售為租”對于房地產企業和擁有多套住房的個人來說卻并不一定劃算。 新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，目前國內住宅物業租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業，依賴租金的投資回報期長達30~40年，從租金收入獲得的現金流甚至不夠償付貸款利息。 2%~3%的租賃投資回報率也得到中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強的確認，他告訴《每日經濟新聞》記者，這還比不上銀行存款的利率。 直接出售住房獲利相當于租賃住房的機會成本。住建部政策研究中心研究員周江的一篇文章中稱，房價相對月租金收入的比例在200~300倍之間是合理的范圍，但是，近年來租售比逐漸擴大，2013年時，北京的租售比就達到561。 而且，租金漲幅也不及出售價格漲幅。上述《房地產藍皮書》顯示，2015年，全國住房租金價格同比漲幅為2.6%，這已經低于了2014年3.3%的漲幅。但是，2015年，全國商品住宅平均銷售價格同比漲幅為9.1%。這意味著，售價漲幅超過租金漲幅的3倍。 另外，我國租賃市場以舊房為主，新房很少用于出租。在北京擁有多余住房的一位業主向《每日經濟新聞》記者提及，一般新房的售價比舊房高，如果將新房出租，不僅需要裝修、添置家具、維護，將來想轉手出售，還賣不出好價。 “房價過快上漲，開發商和擁有多套房的個人都傾向于空置住房，然后轉手套利，致使住房的投資性功能放大而消費功能不足。”葉劍平說。 我國租賃企業占比不足10% “在我國住房租賃市場中，供應的主體主要是個人出租，大概占到90%以上。一些房地產市場成熟的國家，專業的租賃企業提供房源占的比例大概是30%左右，我們差得還是比較遠。”5月6日，住建部副部長陸克華在新聞發布會上這樣說。 近年來，我國專業的租賃機構逐漸興起，出現you+、魔方等從事長租公寓的創業型企業。這類企業一般是租下或購買整棟房屋改造后再用于出租。 然而，以you+公寓為例，盡管瞄準年輕人市場，但租金仍不便宜。《每日經濟新聞》記者致電you+北京蘇州橋社區獲知，最便宜的房間月租金也在3000元左右，對于參加工作不久的年輕人來說著實不低。 盡管租金不低，但有業內人士透露，從這些租賃企業財務數據看，大多數品牌仍處于虧損狀態。房源選點、獲取房源成本、改造裝修成本、分銷渠道和營銷費用、IT系統設計都在加重企業成本負擔。 另外，與個人出租房屋相比，租賃企業還面臨企業所得稅、房產稅等，這樣一來成本也會更大。 陸克華也稱：“住建部調研了13個省市的住房租賃情況。從目前來看，稅費等各項支出加在一起，企業算下來以后沒有什么利潤，甚至還虧損。” 而新建住房用于出租可能更加困難。柴強告訴《每日經濟新聞》記者：“在我國‘銀行融資—獲得土地使用權—建房出售’的房地產開發模式中，開發商多是高舉債周轉，為了維持資金鏈運作，需要快速回籠資金，因此開發商難有意愿采用資金回籠周期長的租賃模式。” 這種高價拿地，高舉債周轉的模式導致新建住房也不太適合用于出租。陸克華表示，2015年住建部做的專項調查發現，租住房屋大概是以中小戶型為主，50平方米以下的占到75%左右，但市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以只能選擇合租，合租比例達到50%。 “地方政府要維持較高的土地出讓收入，開發商競價拿地，從而推高房地產開發成本。因此，新建住房在設計時就是以向家庭出售為目的，住房的結構、面積可能并不適合租房者。”葉劍平說。