地產空軍“大噩耗”：一線城市購房資金將成堰塞湖！

每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle)

過去一兩年，中國富人在海外大規模購房置業，為的就是保證自己的資產，在這一輪全球財富洗牌中，不會貶值，或者損失慘重。有數據統計，去年流到海外房地產的資金就達300億美元。

他們的資金“渡海”的渠道很多，據報道，很多富人會通過外貿賬戶編造不存在的外貿交易訂單，讓資金躲過監管流出。但現在，外管局已經準備下狠手杜絕這條路了。

問題來了，這些富人們的大量資金，流不出去，也不可能散向三四線等邊沿地方，很多會像“堰塞湖”一樣堵在一線城市。一線城市的樓市，絕對是“加把火”的節奏啊，不信你來看~

外管局放大招，錢出不去了！

根據《中國經營報》報道，部分在外貿中“有出無回”的外貿企業，已經接到了監管層的現場核查通知。

去年以來，外匯局對“存在貨物出口卻沒有相應貨款收入現象”的企業進行了重點監測、專項核查以及分類管理。

所謂虛假貿易，就是沒有真實的商品買賣或者服務等貿易背景，買賣雙方虛構貿易合同發票等資料，但通過虛假貿易，資金截流海外，就輕易地將資金騰挪出國。

從今年的情況看，在我國進口持續下滑的情況下，2016年前兩個月自港進口（從香港進口到內地）卻連續呈現激增態勢，1月份自港進口同比增長108%、2月份同比增長88.7%，到了4月份自港進口同比增長更是200%以上。

再看看全國數據：1~2月，全國進出口5107.3億美元，下降17.4%。其中，出口同比下降17.8%，進口同比下降16.7%。2月當月，出口同比下降25.4%，進口同比下降13.8%。

一個下滑一個激增，就算內地自港進口的基數較小，但資本流出、虛假貿易都是值得懷疑的對象，國家嚴查的結果就是——錢出不去了！

今年以來中國內地從香港進口同比增長迅猛

300億美元留在國內，要給房價加把火？

對個人而言，中國外匯局規定，以下行為，已規定禁止：

5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況下，進行個人分拆結售匯。

以前，“螞蟻搬家”一套100萬澳元的房子找15個以上的人購匯，可以做到順利轉移，但現在上述政策一出，這條路基本被堵死，后果是...

比如澳洲，在當地買房的中國人就驟減了50%，海外中介日子也越來越難過。

根據萊坊統計，2015年中國資本投資到海外房地產的資金總額達300億美元，相當于2014年的兩倍。這個數據包涵企業和個人，但由于個人小額資金很難統計，萊坊只統計了投資額超過250萬美元之上的案例。

如果將數字極端處理，這300億美元全都無法出境留在國內，對國內房地產市場影響有多大？

敏銳的資金基本只會選擇留在一線城市，而在城市各產業中，房地產又是相對回報率和風險率都“無功無過”的樓市，就成了這批資金瞄準的主要方向之一，而結果呢，當然就是地價蹭蹭蹭、房價蹭蹭蹭。

中房信研究總監薛建雄就認為，短期內錢出不去會增加讓一些富人投資國內房產，等增值了再出手的可能性。

克而瑞分析師朱一鳴也認為，如果這300億美元全部流入上海市場，對于如今月均300億元～400億元左右的成交總額來說，對房價上漲勢頭將是巨大的刺激。

錢，還有辦法出去嗎？

邦爺的所有分析和討論，都是在建立在“錢出不去”的基礎上，但錢真的沒辦法出去了嗎？

其實不然，只是很難，比如...

1、海外貸款

以澳洲為例，“每人每年五萬美元購匯額度，在澳洲買100萬澳元房產，只要10萬美元就夠首付，剩下的全部貸款。”有澳洲當地中介告訴邦爺，在澳洲全款買房的只有30%，剩下的都靠海外貸款。

但邦爺提醒，本來湊個首付，在澳洲貸款供房是很輕松的事，但中國人買太多拔高房價，又用虛假收入證明騙貸，深深地傷害了澳洲人民的感情，導致當地銀行紛紛叫停或限制海外人士貸款。

現在澳洲銀行最多放貸70%，甚至不放貸，難道要中國人一點點人肉搬錢過去嗎？

2、地下錢莊

這個是最快捷，最方便也是風險最高的挪錢方式。據說，最快的到賬速度只要1個小時，手續費一般為人民幣和當地外匯的匯率差額，如果目標貨幣是美元，這個手續費應在3.5％左右。

地下錢莊在中國境內以人民幣匯入，在海外的賬戶以美元或其他貨幣匯出。一旦地下錢莊浮出地上，運錢的人也會遭殃，此路子風險亦是極大。

3、設立公司

駐扎澳洲的中介說，在當地開一家公司是最合法的挪錢途徑。公司不用開得多大，搞一個營業執照在澳洲不是多難的事。

雖然中國開發商的海外項目會幫助投資者挪錢，但對購買境外開發商項目的投資者來說，為了買房還要開公司，還能再心累一點嗎？

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