中交地產上市擱淺 狂飆之下資金缺口54億

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每經記者杜冉樂

近來，中房地產重組擱淺的壞消息一出，業內一片哀嚎。但圍繞“中交系”地產重組演化，可窺見該地產央企鮮為人知的另一面。

按照中房地產重組預案，號稱中交系“地產骨干”的中交地產將趁機上市。去年新成立的中交房地產集團，將成為統領中交系旗下中交地產、綠城、中交海外地產、中房集團、中交鼎信及中交物業的房地產整合平臺。

《每日經濟新聞》記者從中交地產公司債2015年報告發現，中交地產在此次重組上市之前擴張迅猛，欲三至五年躋身全國房企50強，這種狂飆模式也被拖入了現有地產近300億元的負重投資，負債率飆升，報告稱預計資金缺口54億元。

中交地產上市夢夭折

去年7月份，中房地產原控股股東中住地產100%股權突然被中交集團從中房集團無償劃撥至中交房地產集團麾下，使得中住地產與中房集團成為平行關系，由中交房地產集團全資控股。

去年初，中交集團豪擲20億元成立中交房地產集團，意在推進“中交系”房地產板塊整合，打造新的業務增長引擎。

今年5月份，中房地產拋出逾64億元重組預案，其中涉及發行股份購買中交地產100%股權，該收購標的估值54.67億元，增值率26%。

上述重組預案的另一部分，則是中房地產收購其與中房集團存在股權合作的5個房企相關股權，試圖厘清中住地產與中房集團的業務交叉，減少同業競爭。

不過，中房地產重組命運敗在了中交地產減資上。該重組前，中交地產內部已重組，旗下全資子公司中國城鄉建設發展有限公司（以下簡稱中國城鄉公司）被無償劃撥至母公司中交房地產集團，旗下全資子公司中交物業和中交實業也被一并無償劃入中房集團。

記者注意到，中國城鄉公司也命運多變，最初與中房集團平起平坐，只屬于建設部，在1999年被并入中房集團，次年隨著中房集團并入中交集團，2011年被劃歸中交地產旗下。

上述無償劃撥之后，中交地產凈資產低于注冊資本，母公司中交房地產集團決定同意中交地產減資，從50億元降至42億元，這直接引爆了其今年已發行的“16中交債”和“16中交01”主要債權人不滿，全票否決了中交地產提出的不提前清債及額外擔保議案。

聯合資信評級機構給出的結論是，該減資對中交地產經營及信用水平無重大影響。

不過，中房地產擔憂上述債權人的否決結果將影響中交地產減資進度及后續重組，最終決定終止該重組預案，使得中交地產上市夢碎。

中房地產一位不愿具名的高層人士告訴《每日經濟新聞》記者，未來6個月雖然不再重組，但中交系地產整合是大勢所趨。

三年沖刺50強野心

在中交地產官網上，其對外號稱是引領中交集團房地產業務的骨干企業，加上中交集團已拿到國資委允許16家央企做地產的一張丹書鐵券，一直以來被外界寄予厚望。

中交地產作為一家非上市房企，外界對其的了解也僅限于該公司官網所披露的有限信息。不過，《每日經濟新聞》記者注意到，中交地產上述兩只公司債的“16中交債”（136212）今年3月中旬于上交所上市，總募資5億元，信用評級AA級，期限5年，票面利率4.18%。

中交地產另一只公司債“16中交01”，今年5云也在上海證券交易所上市，總募資23億元，票面利率4.5%，期限3年。

今年4月底，中交地產公司債2015年報告對外披露，這揭開了其鮮為人知的秘密。該報告表述說，該房企將借快周轉盡快實現規模快速增長，加快轉型房地產服務商，用三到五年進入房企50強等。

截至去年底，中交地產在開發及待開發項目22個，預計尚需總投資285.37億元。未來3年，現有項目預計尚需投資237.13億元，但銷售回款及股東投入資金尚不能完全滿足上述項目資金需求，預計外部融資達54.1億元。

記者從上述報告還發現，中交地產去年底資產負債率達71.17%，同比增加近9個百分點，相比前年猛增19個百分點，在普遍追求穩健的國資房企中負債率較高，經營性現金凈流出21億元。

上述報告發布日，中交地產今年累計新增融資除了前述累計28億元的公司債之外，已向銀行貸款接近9.43億元，累計新增貸款逾37億元，占該公司去年末凈資產的20%。

一位熟悉中交地產的某大型房企高層人士表示，中交地產很多項目布局在三四線城市，個別還涉及土地一級開發，缺資金是肯定的，只有推動上市融資，才能做大做強。