從成立到長成世界500強 恒大只用了20年

編者按：

恒大這些年實現高速增長的秘密是什么？到底是一種什么樣的機制，推動恒大一步步走向強大，并首次入榜世界500強？憑借現有模式，恒大又能走多遠？本期房產周刊，將把這些謎題一一揭開。

每經實習記者 魏瓊

近日，2016年的《財富》世界500強公布，恒大以211.84億美元的營業收入首次上榜。和已過而立的萬科相比，僅僅20歲的恒大似乎更能代表過去20年來的中國速度，同時也讓關注中國未來的人們，看到了延續中高速增長趨勢的可能性。

資料顯示，恒大各項核心指標近年保持高增長態勢，其中2015年營業收入較2009年上市時的57.2億元增長超20倍，達1331.3億元。另外總資產、銷售額、凈利潤等亦分別增長超11倍、5倍和14倍。

領航者：解密“95后”的世界500強企業

成功沒有捷徑，更無從效仿。作為少有上榜的中國民營企業，恒大成功擠入世界500強，讓外界更好奇它背后的成功之道。

恒大集團董事局主席許家印在外界看來是一位讓人如沐春風的企業家，而在工作上的投入和嚴謹非一般人能所及。“非常拼，真的非常拼，據說每天的工作時間在20小時左右。”據接觸過許家印的知情人士透露。

《每日經濟新聞》記者和許家印有過一面之緣，帥氣的外表與親和的言語，讓人覺得這位兩千億房企的“掌門人”平易近人。王石之于萬科或許更像職業經理人，許家印之于恒大集團，更像一個永不停步的領航者。

清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在2015年“經濟新形勢城市新機遇”高峰論壇上提到，“企業布局要有前瞻性，但不能過分超前”。從成立伊始，許家印就帶領團隊，確立并貫穿20年的企業精神、工作作風和企業宗旨，確保了團隊的戰斗力；實施前瞻性的發展戰略，并每三年制定“三年計劃”，確保了企業的穩健可持續發展；在管理和運營方面，獨特的緊密型集團化管理模式、標準化運營模式、民生地產的產品定位，確保了企業規模和品牌的快速發展。

種種發展規劃，讓恒大充分分享了中國經濟過去三十多年高速增長的紅利，企業以每年30%的增速增長，規模實力更呈現出驚人的發展態勢。資料顯示，恒大1996年從零開始創業，僅三年位列廣州十強；2006年開始擴展全國，三年即完成布局；到2016年，完成180個城市的拓展，企業規模第一，年銷售規模超3000億元。而就個人紅利而言，恒大的薪資水平高出行業平均水平20%左右，因此吸引了各行各業優秀人才紛紛加入。

核武器：超強的執行力造就“恒大速度”

在恒大20周年慶典上，許家印曾感慨道：“恒大二十年的輝煌與榮耀，離不開全體員工的努力拼搏。多年來，你們為了公司，虧欠家庭常年無休，工作中，不知道你們承受了多少壓力，付出了多少艱辛，是你們用無數的心血和汗水，才換來了恒大的今天。”

在業界，恒大員工以“高效、高能”聞名。據了解，到了企業重大戰略時期，員工都會傾注100%的心血和時間，完成各種“高難度”動作，而且還很漂亮地成功“落地”。在恒大，人才和企業之間彼此達成了一種外界無法想象的融合。或許行業中有競爭力的薪酬，能吸引到大批優秀的人才，但留住人才還是要靠彼此磨合后的相融。

恒大能在短短20年，從一個剛剛出生的“嬰兒”成長為世界級的企業巨人，正是依靠這種高效的先進科學管理體系。對那些致力成為世界級企業的公司來說，恒大的成長史似乎更像是一本世界級的教科書。

在地產圈，恒大的強大執行力，一直為人所稱道。在恒大，每個人充實的工作讓企業不斷高效運轉。核心管理層團隊則是公司的靈魂，支撐整個公司的發展。管理層與執行層的配合，也是恒大獨有模式，彼此之間保留了足夠的空間，雙方充分信任，這不僅激活了每個人的熱情，也為最終實現多贏的局面奠定了基礎。

除了強大的員工隊伍作為發展基礎，恒大近年的多元產業不斷做大做強。經過近幾年的精心謀劃，恒大已完成多元化布局，成為集地產、金融、互聯網、健康、旅游、文化、體育及農牧為一體的現代化企業集團，多產業協同發展將推動其實現持續快速增長。

有市場人士預計，恒大今后在世界500強中的排名將不斷提升。其中，營業收入是世界500強排名的主要依據。數據顯示，500強總營收年均增幅不足1%，今年更是下降11.5%，而恒大增幅在30%左右。此外，恒大2016年上半年即累計實現合約銷售額1418億元，同比增長62.8%，今年營收水平將繼續大幅提升。

而隨著今年中國民營企業的身影在世界500強榜單不斷涌現，也印證了中國民營經濟在不斷壯大。未來，在經濟轉型升級的滾滾洪流中，以恒大為代表的一大批民營企業快速發展，將為中國經濟注入嶄新活力。當然，跨進世界500強的豪門俱樂部僅僅是恒大一個新的起點。未來，恒大進入2.0時代將如何蛻變，這是它留給外界最大的看點。

大手筆并購快速擴張 恒大挑戰萬科霸主地位

◎每經實習記者 魏瓊

恒大日前公布的業績數據顯示，上半年實現合約銷售金額1417.8億元，銷售面積合計1660.5萬平方米，同比分別增長62.8%和45.9%。根據多家機構的排位數據，恒大僅次于萬科，排名第二。

有消息指出，恒大集團的最新目標是2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售規模超6000億元。

從2015年起，恒大開啟瘋狂收購模式，當年先后公布6筆收購事項——中渝置地、華人置業、信合置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈、新世界物業，累計代價為611億元。其中收購新世界9個項目花費339億元。快速并購模式，是恒大實現高銷售目標的殺手锏。

迅速調整布局：一二線新項目占比超過六成

億翰智庫發布的2016年1~6月中國典型房企銷售金額TOP200數據顯示，房地產行業集中度不斷上升，房企業績集中度快速聚攏，也加快了房地產行業的整合趨勢，預計2016年收官之時，各梯隊的集中度仍將加劇。

不可否認，今年上半年恒大高增長的實現與樓市火爆有著密切聯系，但環顧地產圈，并不是每家房企都能高速增長。這得益于恒大從去年開始調整了戰略布局，在一二線城市獲取了大量的優質土地儲備。

早期恒大的土地戰略是優先進入三線城市，希望用最少的資金獲得最大的土地儲備，之后發展重心漸漸往一二線城市傾斜，去年底，恒大已成功完成了三線城市包圍一二線城市的戰略布局。

數據顯示，截至2015年底，恒大一二線城市項目數量占比55%，投資額占了72%。從去年新上馬的項目來看，數量上一二線城市占62%，投資額占了75%。同時，去年恒大在深圳新獲取了20個項目，土地儲備接近1200萬平方米，按照售價初步的估算銷售額達到3700億元。

明源地產研究院副院長劉策在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，恒大保持高速增長的原因包括優化產品結構、創新營銷策略以及開啟快速并購“小馬達”等。

從產品結構來看，恒大所有項目以首次置業者和自住的剛性需求為主，中端至中高端產品占85%，可以滿足不同層級的需求。

在營銷創新方面，恒大推出無理由退房，對品牌以及業績提升起到了較好的推動作用。

并購帶來了快速擴張的資本

恒大集團董事局主席許家印表示，地產行業今后發展機遇在于行業集中度不斷提高，房企將在優勝劣汰中分化。也就是說，通過收購獲得一二線核心城市優質項目，這是恒大地產在地產領域戰略調整的一部分。

從2015年開始，恒大開始了快速收購的模式，2015年先后公布了6筆收購事項，中渝置地、華人置業、信合置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈、新世界物業，累計代價為611億元。其中收購新世界的9個項目花費339億元。

2016年，恒大收購的腳步并沒有減緩，先后收購了人和集團哈爾濱4個項目、廊坊發展以及嘉凱城等項目。

在收購完成后，這部分同行幾年甚至十幾年都沒有開發、銷售的項目，迅速融入了恒大速度——以收購盛和的3個樓盤為例，恒大實現了當月收購、當月開盤，銷售額達到17.3億元，體現了驚人的快速整合能力。

恒大70億港元收購的重慶御龍天峰項目是另一個案例。信和置業公司在運營能力不足，建設7年后開盤，均價9500元/平方米。

而《每日經濟新聞》記者從搜房、樂居獲取數據顯示，恒大接手后，6月5日御龍天峰開盤2小時銷售超1億元，總貨值1.2億元的房源去化達90%，均價已達13000元／平方米。

為何同行賣得較差的樓盤，能在恒大手上化腐朽為神奇？

據《每日經濟新聞》記者觀察，恒大嚴格管控成本，實行標準化運營，強調執行力，能夠節約成本，有助于項目獲得更大的盈利空間。在市場推廣、營銷方面采用標準化體系，為項目的快速開發和高周轉提供了保障。

在價格方面，恒大采用靈活的定價策略，價格梯度上漲，折扣體系完善，對目標消費群而言，具有較強的吸引力。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大是并購的受益者，很多并購的小項目，幫助恒大實現了快速發展。

劉策認為兼并重組的發展模式將成為未來房地產發展的主流趨勢，行業集中度不斷提升，獲得優質項目土地儲備時也能獲得目標公司的經營團隊以及當地特殊的資源，同時也消滅了一個競爭對手，對于進入區域發展形成較大利好。

劉策同時認為，在房地產行情較好的情況下，提升杠桿運用，只要收益率高于資金成本，就能夠實現盈利。而恒大規模大，融資成本低，此舉能產生幾倍的收益。最新數據顯示，截至2015年底，恒大現金余額達到1640.2億元，手握大量現金，擁有敏銳嗅覺的恒大在看好優質項目的情況下，能夠快速出手。

有知名房地產專家接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，恒大在兼并重組方面確實有著優秀的表現，他建議在土地稀缺的一線城市以及熱點二線城市開展兼并重組，對于擴大利潤空間以及搶占市場更具意義。

行業未來的老大

如果恒大在2020年順利實現6000億元的銷售目標，無疑是房地產行業老大的有力競爭者。

從存貨量來看，恒大具備與萬科一決高下的資本。億翰智庫發布的上市房企存貨排行榜TOP100顯示，截至2015年底，恒大以3850億元貨值排位第二，萬科以3681億元貨值排名第三。

從現金流來看，恒大通過大量的融資，手握1640.2億元現金，能夠對市場上優質項目和投資快速反應，緊握投資機會；萬科現金532億元，排名第四。

在白銀時代，房地產行業的機會在于兼并重組，恒大、保利已看到這一點并積極布局，最終成為受益者。兼并重組能夠實現規模的快速擴張——只有快，才能抓住市場，做大做強。

多位房產業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，不排除恒大有超越萬科的可能性，但對于萬科、恒大這類龍頭房企而言，規模之爭似乎并無太大必要，因為規模并不代表企業經營的好壞，摘取行業桂冠的關鍵，更在于企業的管理模式、以及對行業的創造性貢獻。

地產界的羅斯柴爾德：恒大2.0時代多元新格局

◎每經實習記者 魏瓊

和世界上所有優秀的企業帝國一樣，恒大在地產主業快速發展壯大后，也在向金融、互聯網、健康、文化旅游等更多領域伸出觸角，恒大集團董事局主席許家印在今年3月業績發布會上表示，恒大的多元化布局已經完成。

更名“中國恒大集團”

在《財富》公布世界500強榜單的當天，恒大亦發布公告，公司正式更名為“中國恒大集團”。同時，中文股份簡稱將由“恒大地產”變更為“中國恒大”。此舉正是多元發展戰略的最好詮釋。

據記者了解，像美國通用、韓國三星、德國西門子等老牌世界500強企業都普遍采取此戰略，而與其他企業不同的是，恒大的多元化戰略并非單純的“1+n”模式，更多是采用一種投行思維——通過對全球資源的種類、數量等時空分布有效配置，產生由“石墨”到“金剛石”的增值效果。

有觀點認為，許家印的多元化戰略布局和當年的李嘉誠極為相似，在和記黃埔發展早期，涉及港口、地產、能源、基建等多項產業，看似缺乏協同性，但正是這種布局實現了產業間的風險對沖，在遭遇危機時發揮互補作用。縱觀恒大多元化布局，文化旅游產業具有最大增量級，隨著人們物質生活越發豐富，更充裕的資金就會轉化到對精神享受的追求上，文化旅游產業未來將迎來爆發式增長。

如果以投行思維研究許家印，他無疑是一個戰略高手。而這種宏觀資源配置的思維模式，亦在恒大發展過程中得到淋漓盡致的體現。明源地產研究院副院長劉策認為，地產開發本質上是對土地價值的發現、利用和增值過程。

劉策表示，在存量資產的收購、改造、運營和退出等環節，都會應用到投行思維。以房地產開發投融資為例，開發商往往會大規模引入金融機構共同投資項目，同時，在投資退出時，除了以往簡單的銷售退出外，后續通過改造打包出售，或者裝進REITS打包上市等等，都是投行思維在房地產行業的應用。知名房地產與金融評論人黃立沖表示，投行思維的關鍵就是高回報、成長性好、風險可控。

加快實施多元化戰略

恒大的多元戰略，更多的則是投行思維的加成應用。

在地產行業，許家印抓住轉型發展機遇，布局互聯網金融體系，通過融資全面“進貨”，手握大量現金，瞄準機會出手。布局文化旅游產業，通過對不動產運營獲得較高收益。

恒大加大在金融領域布局，拿下金融產業最核心的兩張牌照——保險和銀行。去年9月，恒大買下中新大東方人壽保險有限公司50%的股權，并將其更名為恒大人壽。按照規劃，恒大人壽在2018年規模將達到1000億元以上。

同時，恒大通過不斷增持盛京銀行，鞏固第一大股東位置。業內認為，這只是恒大布局金融產業的開端，未來恒大或將進一步深入金融領域發展，完成金融全產業鏈的布局。

通過布局金融領域，恒大將建立強大的資本運作平臺，為恒大進一步壯大規模，進而借助所進入產業的業務重構，產生高于行業平均領域的投資收益。比如恒大投資的醫療業務，如果能大規模在恒大住宅小區布點，則可大大提升物業的附加值，進而幫助住宅銷售取得更高的溢價。