大量收購土地和項目 能提高房企市值嗎

每經編輯｜每經實習記者 黃博文    

◎每經實習記者 黃博文

恒大無疑是近期A股市場最強悍的行動者，砸下百億重金買入萬科5%股份，控股嘉凱城，增持廊坊發展，一系列眼花繚亂的動作為市場注入強心劑，恒大概念股順勢走俏，恒大港股價格創4個月新高。

這是怎樣的一盤大棋？或許只有許家印的心里有確切答案，但是一向波瀾不驚的港股市場顯然喜歡這樣的動作。那么，以并購增加大規模土地儲備的套路真能帶來更高的市值？

新戰術：通過并購拿項目

根據克而瑞的研究報告，2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長65%，平均拿地建筑面積為633萬平方米，同比增長27%，拿地均價由2014年的3186元/平方米上升至4155元/平方米，房企拿地成本在上升。

再把目光聚焦到7月。根據中原地產的統計，僅7月前10天，全國單幅地塊成交金額超過5億元的地塊達29宗，其中溢價率超50%的“地王”達18宗。一二線城市高燒不退的土地市場，引發業內人士的高度警惕。

日前，融創中國董事長孫宏斌就在合肥項目發布會上透露，融創已經在全國范圍內停止申請拿地。至于一級市場拍地什么時候重啟，要視后續信貸政策而定，但是融創的并購不會停。

據申萬宏源的統計，2015年至2016年5月，融創收購了46個項目，需要支付的權益費用為300億元，并通過收購萊蒙國際資產包進入深圳。

與融創同屬行業公認“收購王”的恒大，也在加大并購力度。今年6月19日，恒大收購嘉凱城。去年，恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業等房企手中收購項目共計15個，總金額達602億元。

此外，碧桂園也將獲取土地儲備的重心逐步放到收購現成項目上。同時，一向在一級市場作風激進的閩系房企陽光城，也在近期宣告要用“第二條腿走路”，3.7億元收購逸濤雅苑90%權益。

最近幾年，通過并購項目或公司間接增加土地儲備的方式，成為擴張型房企進入市場的新戰術。高盛高華證券發布研究報告稱，預計今年四季度至明年一季度前后，房地產行業龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業。

國泰君安分析師劉斐凡表示，大型房企直接收購現成項目，無論從資金風險或開發周期上來說，比“拍地王”要劃算得多。整個過程不會超過一年，而且風險會較低。

從財務上來說，有可能在兩到三年內就可以把之前的投入成本收回來。如果選擇去競拍“地王”，拿到地后還需要另有一大筆資金投入，時間和市場風險都顯而易見。

目前不少項目為了加快周轉速度，拿完“地王”一年內就開盤銷售，把“高價地”打造為“快餐式高端住宅”，這是對購房者需求的漠視，也是對土地的不負責任。即便是快速打造出的高端住宅，其銷售周期也不會很短。

“現在市場上有很多項目原始土地成本比較低，即使拿這類項目的價格與目前的市場均價或與現階段的地價相比，也仍具備一定的優勢。除此之外，目前市場上的一些項目，包括存量房、老項目以及去化速度較慢的大項目，它們所占據的城市資源，例如交通、配套、地段等，比所謂‘地王’要好很多”，劉斐凡總結說。

“收購完成后，一般都會對產品進行升級，擴大營銷宣傳，從而實現提價出售。”一位營銷業內人士表示，比如恒大收購新世界的麗宮項目，在收購之后很快就重新包裝入市，動作迅速，聲勢不小。

在商業地產的并購上，也能實現快速變現。在8月11日舉辦的觀點地產博鰲論壇上，凱德集團中國區總裁羅臻毓向《每日經濟新聞》記者透露，凱德集團在2015年花費150億元收購香港一個商業地產資產包，今年已經收回了所有成本。

大市值：新業務+新項目

在過去兩年，地產央企之間的整合一直是主流，招商蛇口合并招商地產、中海收購中信，分別誕生了千億市值俱樂部中數一數二的巨頭。根據最新的市值核算，中海以2188億市值位據榜首，招商蛇口以1182億市值排名第三。

在克而瑞分析師傅一辰看來，房地產行業的并購事件大多集中于三種類型，即項目層面的收購、股權層面的并購以及國企改革重組。恒大收購香港新世界旗下內地項目屬于項目層面的收購；恒大對武漢三江航天房地產開發有限公司以及重慶中渝集團的收購就屬于股權層面的并購；招商地產重組，招商蛇口誕生即屬于國企改革重組這種類型。

但是兼并的最終目標還是項目，兼并方看重的還是被兼并方的土地儲備。未來，“大魚吃小魚”或者“大魚帶小魚”將會成為并購的主要方式。

傅一辰認為，小企業融資難，加劇了和行業之間實力較為雄厚的大型房地產商之間的差距，也為行業之間的并購提供了條件，“一些全國性布局的開發企業，進入陌生市場，會選擇本地區域性的開發商合作或者直接收購其項目。”

傅一辰進一步表示，“市場上很多小開發商的項目，雖然也在持續銷售，但銷售周期拖得很長。如果被央企或大型房企并購，通過他們豐富的運營經驗、品牌優勢，可能更快實現銷售。在產品研發能力上，大型房企更具優勢，可以在收購后將產品升級，從而實現更大的溢價空間，共同做大市值”。

從這個角度來說，并購對于雙方而言，就是“雙贏”的局面。對于中小房企來說，資金周轉更順暢；對大型房企來看，直接收購現成的項目無論從資金風險、開發成本方面來說，與重新拿地來比都具有優勢。

劉斐凡向《每日經濟新聞》記者表示，作為資金密集型行業，充裕的資金對開發商是最重要的。如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續股權融資，為轉型成功帶來更大的資金保障。

除去對外并購，房企對業務版塊之間的資本運作也是做大市值的必由之路。今年以來，萬達商業籌劃回歸A股，綠城物業赴港上市，萬科物業服務尋求分拆上市等一些列舉動，也能為公司吸引資本市場關注，提升估值產生積極激勵。

“一旦這些新業務版塊獲得較高估值，母公司所持有的股權也能享受資本溢價，反過來對母體的整體市值增長起到積極的助推作用。”劉斐凡表示。