孫宏斌看中賈躍亭什么沒人知道 但樂視有2萬多畝概念地

1月15日，融創中國宣布將投150億元入股樂視網、樂視影業和樂視致新。這是融創有史以來第一筆地產之外的并購，規模也超過了過往任何一次。

自2016年以來，孫宏斌累計發起十多次大大小小的并購，均與地產業務相關。表面上看，樂視和融創中國業務差異較大，不過在1月16日中金舉行的投資者會議上，孫宏斌似乎給出了答案：除了樂視本身的投資價值，他還看中投資樂視的協同效應，雖然有關互聯網生態這塊還沒想好，但拿地時可與樂視合作，比如做影視小鎮、體育小鎮、汽車小鎮。

據孫、賈二人在投資者會議上透露，樂視在浙江莫干山有10000畝土地，在北京亦莊也有5000畝土地。這還不是樂視在土地上的全部家底，經濟觀察報記者不完全統計，近年來，樂視直接拿地規模達到8300畝，如果加上與地方政府協商中的建設用地，不少于25000畝。

作為2016年中國商業界中的一家現象級公司，樂視概念在產業生態上的想象力，對諸多渴求招商項目的地方政府無疑有著強大吸引力。因此，樂視對土地和項目的議價優勢天然存在。一筆來自開發商的高達150億元的投資，顯然包含著這樣的期待。

2.5萬畝土地和更大的前景

經濟觀察報記者統計發現，樂視目前已獲得或達成意向的土地主要分布在北京、重慶、上海、浙江等國內省市以及美國兩個州。這些土地大部分為工業用地，也有一部分為配套的生態居住和辦公用地。

2013年9月份，樂視和北京經濟技術開發區管委會簽訂戰略合作協議，計劃將樂視總部遷往亦莊，緊鄰京東集團總部，這也是前述的樂視在亦莊的5000畝土地。不過記者尚未在截稿前查詢到北京市國土資源局官網有該幅土地相關出讓信息。

2011年樂視與北京金五環地產在北京通州投資建設中國網絡視聽產業基地，項目占地2300畝，其中326畝已經顯示在工程招標信息中。

此外，在2014年和2016年樂視分別收購宏城鑫泰大廈和世茂工三綜合體兩個不動產物業項目。

2013年3月，樂視與海隆石油合作以2.73億元價格在上海虹橋商務核心區獲取一幅23.73畝的辦公用地。樂視還計劃在嘉定或寶山建立上海總部，樂視方面要求提供200畝建設用地。

相比北京和上海，樂視在重慶獲取的土地更具操作空間，2015年11月，樂視以4.21億元價格在重慶兩江新區拿下600畝商業和住宅用地；2016年3月份，再次拿下240畝酒店、公寓用地，兩次獲得840畝土地。

前述提及的浙江德清莫干山的10000畝土地，其中7300畝為樂視汽車及相關配套產業用地，另外2700畝可以用來開發房地產項目。2016年12月，樂視已以2.19億元價格獲取1350.55畝工業用地。

樂視在美國也有規模不小的土地。其中內華達州法拉第工廠用地面積為5460畝，加州瓦萊霍法拉第第二工廠用地面積為952.5畝。此外，2016年2月份，樂視汽車從加州何塞獲得11.5畝土地用來建設研發中心，6月份，以16.44億元從雅虎手中收購位于加州圣克拉拉295.5畝土地。

另外，近年樂視還與貴陽綜合保稅區、天津薊縣、深圳市、張家口市、北京市朝陽區和臨汾市等多個地方政府簽署戰略合作協議，不過相關方面均未透露項目用地規模和預留建設用地面積。

不難發現，雖然樂視因為高杠桿和發展模式備受爭議，但在獲取低成本土地方面還有不俗的競爭優勢，這一點，普通開發商并不具備。

融創的另一種測算

隨著房價不斷上漲，通過招拍掛程序獲取土地的成本也水漲船高，孫宏斌在不同場合均表示過，當前房地產行業最大的風險是高地價。

能否獲得低成本土地無疑是成敗的關鍵，同時也是決定企業盈利水平的主要因素。其實從十多年前開始，一些迎合了地方招商特點的企業尤能在土地市場上如魚得水。從萬達到綠地再到華夏幸福(24.380, 0.15, 0.62%)，這類企業憑借自身商業模式的優勢，成為地方政府招商的座上賓，而具備較強的議價能力。

萬達的優勢在于商業地產，無論是萬達廣場還是萬達文旅城，其旗下百貨、酒店、影院等相關業務板塊可以快速讓一個項目運轉起來，萬達宣稱的一個萬達廣場帶動一個區域并非完全沒有依據。

除了快速帶動板塊活力，推動土地價格提升，其商業業態還能給地方帶來稅收和就業。這些因素，對地方政府而言都是較大誘惑，也為萬達獲取低成本土地贏得了籌碼。

相比而言，華夏幸福則滿足了地方政府對產業帶動和區域協同開發的需求，每一個產業新城項目，從土地一級開發到基礎設施建設，從園區招商引資到后期運營服務，華夏幸福實施一條龍服務。

在這個模式中，地方政府只需拿出土地即可以分享受益，華夏幸福也逐步聚集起自身各種資源和經驗，這一為政府分憂的模式也為自身獲取了大量低成本園區配套房地產建設用地。

除華夏幸福以外，已經被孫宏斌納入囊中的曾經的聯想系地產公司融科智地、清華系的啟迪控股在地產業務發展上都有產業科技的背書。相信在融科的土地賬本，給了孫宏斌足夠的啟示。

此次融創入股的樂視，旗下有樂視網、樂視體育、超級電視、手機、智能硬件、超級汽車、體育產品等多個業務，以及樂視生態所延伸出來的超級生態城和產業基地。不難想象，如融創能夠與之在項目開發上緊密綁定，那么其拿地底氣更足。

產業基地和生態城項目均會獲得一定比例的房地產項目用地，為未來融創中國與樂視合作開發提供了空間和可能。

融創讓樂視具備了在投資項目談判過程向地方政府做土地開發的意識，樂視讓融創有了獲取低成本土地合作開發的可能。在中金投資者會議上，孫宏斌也表示：“在拿地上，我們會利用樂視的伙伴關系一起拿地，做影視小鎮等，拿一些住宅的地。”

孫宏斌透露，2017年融創中國凈利潤率要從8%提高到10%，“通過各種手段把地拿好。”樂視無疑是其中手段之一。

對樂視相關產業的土地項目運行情況，樂視控股品牌中心總經理程時盛則表示尚不便回復。

土地之外的可能

150.41億元并不算一筆小投資，也是2016年以來，融創中國對外最大單筆投資。除了樂視土地資源和獲取土地的能力之外，樂視本身及所構建起來的生態系統也具備一定價值。

在樂視體系中，樂視體育和樂視影業是內容生產和制作平臺，樂視網是內容聚集和投放平臺，電視、手機等硬件產品又是樂視網和內容的輸出終端，由此樂視初步構建起從內容生產、投放和輸出為一體的生態圈。

此外，樂視還開發包括超級汽車、智能手機、娛樂和體育等方面的硬件產品，并建立樂視商城，在樂視金融領域，設立多個投資基金，并在重慶成立小額貸公司，樂視還是酷派手機和TCL多媒體第二大股東。

通過這些產業和板塊，樂視又構建了一個商業化的生態系統。一方面，樂視與興業銀行、招商銀行建立個人消費、信貸、財產管理等方面的合作，以樂視電視和手機為載體、以樂視商城為主體開始試水商業化。

另一方面，樂視在全國各地建立樂視超級生態體驗中心，并與當代置業等多家房地產開發企業以及朝陽區政府、張家口市政府、武警總隊政府機構達成戰略合作協議，在智能社區網絡構建方面有所斬獲。