日本一大怪：住房二十年價(jià)值歸零 根源在雙重征稅

前不久，日本國(guó)土交通省調(diào)查了1969年以來(lái)的住房累計(jì)投資額和住房資產(chǎn)差額，約500萬(wàn)億日元的巨額資產(chǎn)不翼而飛，這相當(dāng)于目前日本一年的GDP。而日本國(guó)民都還蒙在鼓里。許多業(yè)主直到要出售住房時(shí)，才意識(shí)到他們最重要的這筆資產(chǎn)已一錢不值。

在日本樓市中，二手房比重僅13%。二手房之所以乏人問(wèn)津，原因很多，最關(guān)鍵的是當(dāng)業(yè)主買下住房后其價(jià)值便直線下降。

日本住宅，木結(jié)構(gòu)占約60%，這類住房?jī)r(jià)格下跌最快。再牢固的木結(jié)構(gòu)住房，20年后都是殊途同歸：價(jià)值歸零。無(wú)論業(yè)主其間曾多次裝修，保養(yǎng)得怎么好，到了房產(chǎn)中介那里都不屑一顧。無(wú)法維持價(jià)值的商品，當(dāng)然不被視為“財(cái)產(chǎn)”。日本樓市就這樣不斷將業(yè)主的“財(cái)產(chǎn)”蛻變?yōu)槠胀?ldquo;消費(fèi)品”。

那么，房產(chǎn)20年價(jià)值歸零的根據(jù)何在？據(jù)說(shuō)財(cái)務(wù)省曾有木結(jié)構(gòu)住房使用年限為22年的規(guī)定，但實(shí)際上市場(chǎng)價(jià)格與稅收沒(méi)有任何關(guān)系。那這樣的規(guī)定又為何成了房產(chǎn)行業(yè)的通行做法呢？那是政府與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)、建筑業(yè)、銀行業(yè)聯(lián)手促成的一種怪相。

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，新房既是消費(fèi)品又是固定資產(chǎn)這一定位，可同時(shí)向其征收消費(fèi)稅和固定資產(chǎn)稅。但若二手房進(jìn)入流通市場(chǎng)，基本上就收不到消費(fèi)稅了，而且在與住房連帶的土地銷售中也不征消費(fèi)稅。另外，從政府政策角度看，住房開工率是左右經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要環(huán)節(jié)，二手房交易活躍，新房開工率就受打壓，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策效應(yīng)就會(huì)被抵消。

向業(yè)主同時(shí)征收消費(fèi)稅和固定資產(chǎn)稅，顯然屬雙重征收，毫無(wú)道理。美、英的住房都不收消費(fèi)稅。雖然日本相關(guān)部門多次呼吁政府對(duì)優(yōu)質(zhì)住房免征消費(fèi)稅，但每次都勞而無(wú)功。而對(duì)開發(fā)商而言，這一做法卻正中下懷。

雖然日本的住房投資額僅占GDP的3%，但住房會(huì)拉動(dòng)相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃和家電、家居等眾多行業(yè)，連帶效應(yīng)相當(dāng)大。可住房?jī)r(jià)值如此迅速歸零，業(yè)主顯然難以接受，因此，每每涉及稅制改革話題，住房總會(huì)成為眾矢之的。

經(jīng)銷新房的利潤(rùn)要顯著大于二手房交易，因此不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)對(duì)二手房買賣也總提不起多少勁來(lái)。盡管近年來(lái)日本各方要求激活二手房市場(chǎng)的呼聲日益強(qiáng)烈，但2015年9月日本不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)提交的一份呼吁稅制改革的意見書，卻開宗明義要求“延長(zhǎng)降低與新房有關(guān)的固定資產(chǎn)稅征收期限”。多年來(lái)該行業(yè)始終在為此而努力，這次終于如愿以償。由此不難看出日本經(jīng)濟(jì)對(duì)新房銷售的依賴。

同樣，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)二手房也基本上是弊大于利。要經(jīng)營(yíng)二手房，就要不斷派人去鑒定二手房的質(zhì)量，這種事吃力不討好，銀行根本無(wú)意問(wèn)津。銀行還覺(jué)得，如果認(rèn)可二手房的價(jià)值，那就不無(wú)推高壞賬風(fēng)險(xiǎn)之虞。

就這樣，政府力圖通過(guò)新房開工拉動(dòng)增長(zhǎng)，增加稅收，開發(fā)商則希望從中提升效益，雖然此舉明顯會(huì)增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，但銀行卻對(duì)此視而不見。通過(guò)利益鏈條形成了“神圣同盟”，導(dǎo)致日本住房20年價(jià)值歸零的怪相。

前不久，日本國(guó)土交通省調(diào)查了1969年以來(lái)的住房累計(jì)投資額和住房資產(chǎn)差額，得出的結(jié)果十分驚人：約500萬(wàn)億日元的巨額資產(chǎn)不翼而飛了，這相當(dāng)于目前日本一年的GDP。而日本國(guó)民對(duì)此都還蒙在鼓里。許多業(yè)主直到要出售住房時(shí)，才意識(shí)到他們最重要的這筆資產(chǎn)已一錢不值，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)不啻兜頭一盆冷水。所有的人生目標(biāo)和價(jià)值都因此灰飛煙滅，他們往往很長(zhǎng)時(shí)間都無(wú)法接受這一事實(shí)，心情久久難以恢復(fù)平靜。

如果業(yè)主準(zhǔn)備換房時(shí)已還完房貸那還算是幸運(yùn)的，最慘的是許多業(yè)主還欠著一大筆房貸。如果業(yè)主打算在此時(shí)換房，由于其住房資產(chǎn)價(jià)值已急劇下降，賣出后還不夠償還剩余房貸。如果他們想買新房，怕連首付都拿不出了。因此很多業(yè)主在目瞪口呆之余，唯一的選擇就是繼續(xù)在老房子中住下去，徹底放棄改善居住的愿望。

以一套木結(jié)構(gòu)住房為例，當(dāng)初價(jià)格為3500萬(wàn)日元，其中1500萬(wàn)是地價(jià)，其余2000萬(wàn)是房?jī)r(jià)。如某業(yè)主以2.5%的利息申請(qǐng)35年房貸，則20年后房貸還剩1900萬(wàn)日元。如此時(shí)業(yè)主賣出此房，因地價(jià)沒(méi)變?nèi)允?500萬(wàn)日元，而房?jī)r(jià)已歸零，所以該業(yè)主賣房后僅得1500萬(wàn)日元。面對(duì)1900萬(wàn)日元的房貸，他還倒欠銀行400萬(wàn)日元。辛辛苦苦20年，到頭來(lái)不僅房子沒(méi)有了，還欠下一大筆債，這樣的悲劇事實(shí)上每天都在發(fā)生，讓人情何以堪？這可不是鬧著玩的！人的一生能買幾套房子？住房可不像其他消費(fèi)品，用完了或用舊了，再買新的。對(duì)許多業(yè)主來(lái)說(shuō)，住房就是一輩子的事。一生的心血突然歸零，由此帶來(lái)的打擊之大、創(chuàng)傷之深，難以形容。

過(guò)去在日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，雖然住房的價(jià)值也在飛快下降，但由于當(dāng)時(shí)的地價(jià)還在上升，暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。如今日本人口下降，已不能指望地價(jià)繼續(xù)像以前那樣攀升，這一怪相便完全露出了水面。

日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅已有20多年。當(dāng)年的購(gòu)房者如今已步入花甲之年。當(dāng)他們?cè)诿雷套痰卦O(shè)計(jì)人生新階段之際，卻遭遇如此沉重的打擊，這個(gè)彎子實(shí)在不好轉(zhuǎn)。既然無(wú)力買新房改善居住，那只能在老房子中湊合下去。很多住房的業(yè)主就此終了一生，其破舊的老房子也就變成了空房，在無(wú)人維護(hù)的狀態(tài)下加速老化，以致各地空房急增，連東京市中心地段的空房率也在10%以上，有些地段幾乎成了“鬼城”。

迄今，日本尚未出現(xiàn)改變這一怪相的任何跡象。

（作者系知名日本問(wèn)題專家）