碧桂園3000億后的暗礁：現金流承壓負債上升

從500億元到3000億元級房企，碧桂園這匹黑馬僅用幾年時間。如今，去年首次邁過3000億元門檻、一躍進入行業三甲的碧桂園，無論是年初銷售勢頭還是土地市場上的表現，已然顯露出問鼎“一哥”的野心。然而，伴隨銷售的高歌猛進和拿地拿到手軟，公司核心利潤率低迷、現金流承壓以及負債率上升等一處處暗礁也在時刻逼近碧桂園。

驚叫的目標

近期，碧桂園迅速增長的體量成為行業內熱門話題之一。

據克而瑞地產研究發布的《2017年1-2月中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜披露的數據顯示，2017年1-2月，在TOP 10房企榜單上，碧桂園以872億元的銷售額領先排在第二位的萬科13億元。

碧桂園從2015年的1401億元到2016年的3088.4億元，實現了業績120%的增長。2017年碧桂園設定了一個可能讓外界尖叫的銷售目標，具體數額還未公布，但是據說碧桂園的內部指標很可能是“翻番” 。

碧桂園方面在回復北京商報記者采訪時表示，本月下旬公司將發布年報，目前處于緘默期，按照規定，很多信息尚不方便透露。

同策咨詢研究部總監張宏偉指出，碧桂園之所以在2016年如此積極擴張，一是銷售高增長背后亟須補倉，二是擅長操作郊區大盤的碧桂園在三四線的投資布局模式效果比較顯著。

來自中國指數研究院統計數據顯示，2016年，在國內典型40家上市企業中，碧桂園拿地規劃建筑面積達到3238.12萬平方米，排在首位。而碧桂園管理層也表示，2016年碧桂園3088億元銷售金額的含金量很高，無一項目虧損。

同時，為了管理未來更大的“帝國”，2016年碧桂園營銷首次推行了大區制，完成7個大區建設，原35個營銷區域分拆裂變，新增為56個。碧桂園總部負責做服務支撐和管控，大區精準幫扶區域平臺建設，合伙人機制帶來動力也持續發酵。包括碧桂園公司推行的SSGF體系也力求盡可能縮短項目的工期，從而加快項目周轉速度。

拿地相對論

如果說“一天拿一塊地”是碧桂園去年的拿地節奏，那么今年拿地節奏則必定是有過之而無不及。近日，碧桂園接連在中山、滁州、柳州等地取得土地。而年初至今，碧桂園在全國拿地已超40宗，耗資達到230億元，在房企拿地榜單上名列前茅。

善于郊區作戰的碧桂園多年來一直瞄準三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競爭。但三四線城市升值乏力也是不爭的事實，近年來，碧桂園調整策略，從2016年銷售和拿地情況來看，碧桂園從“以三四線城市為主，同時投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調整為“以二線城市中心、一線城市周邊”為主。

在北京周邊，先后布局燕郊、薊州、霸州、武清、大廠等區域，環京項目近20個。在上海周邊，碧桂園也采取“農村包圍城市”的路線，先后進入蘇州、太倉、啟東、昆山等地。

碧桂園在取得公司規模快速擴展的同時，問題卻依舊存在。從近日碧桂園新增土地來看，除了上海、深圳外，碧桂園拿地相當一部分仍來自二三四線城市。其中，不乏江門、柳州、中山、滁州等三四線城市。

業內人士分析，“農村包圍城市”的策略有利于速度，但三四線城市產品溢價空間有限，碧桂園利潤率較低與此關系緊密。有機構預計，碧桂園2016-2018年的核心盈利率仍較低，為7.5%-8%，2016財年的核心利潤將同比下降4%。

從開發商拿地規模排名來看，2015年前四名分別為碧桂園、萬科、保利以及萬達，這四個房企總拿地規模占前100名房企拿地規模的33.56%，而碧桂園一家的拿地規模就占14.49%。去年底，碧桂園的土地成本預期已超過1000億元，使得公司的現金流繼續承壓。

而且，隨著調控深化，今年一二線城市樓市升溫將受到抑制，而三四線城市的高庫存依舊承壓，在相當一段時間內，一些三四線城市，甚至是二線城市都曾將眾多龍頭房企深度套牢，這些城市將是碧桂園未來的“糧倉”還是“陷阱”都似乎充滿變數。

海外戰略幾成勝算

此外，被碧桂園看做公司新利潤增長點的海外項目，在取得突破的同時也暗含危機。

碧桂園方面披露的信息顯示，馬來西亞的森林城市在2016年實現了180億元的銷售金額，凈利潤率高達20%。但隨著項目的推進，眾多負面新聞也不斷被披露，后續銷售節奏能否保持有待觀察，但項目投資成本巨大、天價營銷推廣費用都為外界所詬病。其中，華僑生聯考、海外資產配置、海外教育等概念炒作也讓外界評價不高。

同時，填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜系統性建設和20年的超長開發周期都讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。

目前，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼落地7個項目，同時公司還將繼續拓展印度、英國、泰國、緬甸、老撾、俄羅斯、越南等市場。但海外項目究竟能給碧桂園帶來多少效益，短期來看仍然很有限。倘若海外戰略過于冒進，可能會拖累公司的整體局面。