“退房令”后第七個年頭 市場倒逼央企地產公司加速重組

每經編輯｜每經記者 馬瑋煒 每經編輯 羅偉    

每經記者 馬瑋煒 每經編輯 羅偉

3月21日，中國海誠發布公告，其收到控股股東中國輕工集團公司發來的《關于中輕集團與保利集團籌劃重組事項的通知》，中輕集團與保利集團擬實施重組，按照該協議，中輕集團整體產權將無償劃轉進入保利集團。

雖然重組尚未獲得國資委及相關監管機構的批準，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費，諸多央企的地產板塊更在提速重組。

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效并不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

金融巨無霸的地產玩法

然而近兩年，央企地產的重組步伐已然開始加快，不論是“大魚吃小魚”抑或通過整合重組自身業務板塊來提升效率和規模的公司都不在少數，隨著市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗著這些央企地產公司是否有資格活下去。

信達進入大眾視野就是憑借其“財大氣粗”的拿地風格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價地的背后是這家地產公司超強的融資能力。根據公開資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時間里，信達在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達352億元，然而2015年其全年營業收入僅為81.36億元。

營收狀況和拿地底氣不在一個檔次的反差彰顯了信達地產的特殊，眾所周知，信達地產的母公司信達資產管理有限公司作為國內四大金融資產管理公司之一，由國家財政部直接控股，主要業務是處置不良資產，因為在財務和政策上的優勢，觸角頻頻伸向房地產，大舉拿地。但是房地產開發，拿地往往只是第一步，信達作為一個資產管理公司，還需要解決其在項目開發運營上的短板。

大多數時候，信達會選擇引入合作方，比如上海新江灣城項目以及深圳坪山項目，信達就先后引入了閩商泰禾，讓其操盤，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項目等，信達也選擇出讓項目部分股權。

信達地產董事長賈洪浩就曾對媒體表示，信達地產采取的是房地產主業與資本運營協調發展的模式。

3月18日，根據信達地產公告稱重大資產重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據觀點地產網的此前報道，這與信達地產母公司中國信達接手北京東直門國盛項目相關，信達地產作為中國信達旗下唯一的地產平臺，很有可能會接受這個項目。

通過重組，將母公司手下收納的“不良資產”通過“子公司”的地產業務平臺來處置整合。手持大把資金通過買地來中長期的保障貨值，對抗通脹，可見，信達地產在整個中國信達中扮演了關鍵角色。

市場倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞并、淘汰也屢見不鮮。

2013年8月，中國海外發展有限公司宣布，控股股東中國建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。

去年9月，中海地產又宣布完成對中信集團地產物業組合的主要交易，這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億元的整合，也是迄今為止房地產間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產以9個資產包將近20.3億元的價格將旗下地產業務轉讓給保利地產，完成重組，剝離虧損已久的房地產業務后，中航地產會集中資源發展優勢產業，比如物業管理業務。

整合之后，脫胎換骨、煥發新生的企業也不在少數。2015年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。

創建于1984年的招商地產，是一家百年企業，曾經擁有過“招保萬金”的黃金時代，然而，在2010之后卻顯得后繼乏力，業績一直徘徊在千億元門檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產與蛇口工業區重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色產業園區以及郵輪港區經濟帶，致力于成為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”的運營思想。

根據招商蛇口方面的公告數據，其2016年實現銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年復合增長率近20%，業績排名第14位，重組后業務提升明顯。

億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發揮作用，有些房企做得不夠專業或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權抑或通過合作模式來實現共贏。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優勝劣汰的機制所帶來的效應，實力不強的央企繼續做房地產開發業務，只會發現成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業務不受影響的關鍵。”