房企加碼布局長租公寓 痛點仍待掘

新華網北京5月16日電 房地產的低增長時代，高價搶地，高周轉，快速擴張這些發展模式似乎正在失靈，為備戰存量時代，越來越多房企選擇將長租公寓作為下一個掘金新領域。

如果說前兩年，萬科等一線房企對長租公寓的態度僅是“試水”或“嘗鮮”，那么，自持土地模式的推出、317史上最嚴調控的出爐、租售并舉的市場發展趨勢，都在促成一道令開發商加碼布局租賃市場的推力，使其變“試水動作”為“業務轉型”。

對此，業內認為，房地產交易進入低潮期，房企變“房東”，“賣房”變“租房”將成為自然推進的市場現象，一方面消化手中的房源，另一方面尋求賣房以外的業務增長點，長期而言將是眾多房企的轉型選擇。

房企在長租公寓市場動作頻頻

作為房地產相關業態的延伸領域，長租公寓已逐漸成為房企的新業務維度，最近，不少房企均動作頻頻。

近日，萬科、龍湖皆攜帶長租公寓品牌進軍杭州市場，其相關負責人均表示，并非玩票性質，而是認真的。資料顯示，截至2016年底，萬科長租公寓品牌“泊寓”已經在全國實現18個城市的布局。在萬科定位于城市配套服務商打造的“熱帶雨林”全生態體系中，長租公寓占據重要一環。

似乎預示著新的市場趨勢，不久前，碧桂園也宣布，碧桂園上海區域已成立長租公寓管理部和產城發展部，并計劃在滬拓展業務。此前，碧桂園集團總裁莫斌曾表示，碧桂園要深耕上海市場，在上海投入加碼，不僅僅繼續推進住宅開發業務，還要成立長租公寓和產城發展部、商業管理部等，在房地產行業的多個領域發力，深拓碧桂園在滬發展的業務深度和廣度。

業內認為，單獨辟長租公寓管理部，足以證明其在碧桂園未來長期戰略中的布局明確性和重要性。

存量時代的下一個增長點

行業趨勢表明，長租公寓將成為存量時代的下一個業務增長點，不少房企也做好了全面備戰的準備。甚至，一位業內人士向記者表示，增量市場萎縮形成的擠出效應，將導致租賃市場變為下一個圈地的業務新領域。

而從目前經營長租公寓的三類企業來看，相比酒店和互聯網創業企業，房地產企業無疑具備諸多優勢。同策咨詢研究部總監認為，做長租公寓對開發商而言基本沒有太多門檻：第一，主流房企本身在一二線城市開發有項目，手上有房源可以直接出租或賣掉再統一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，這些區域的房價近兩年越來越高，導致買不起房而想長期租房的需求逐漸攀升。

“對開發商來講，長租公寓意味著資本的另外一條出路，當拿地開發模式增速不再那么高的時候，通過租賃管理，一方面獲得經營的租金和服務收益，另一方面資產本身的價值也獲得增長。”劉宏偉進一步解釋道。

長租公寓的痛點待挖掘

各方資本的競相角逐之下，長租公寓的市場前景充滿了想象，也布滿未知數。

據知，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，目前已知有萬科、遠洋、龍湖、金地等房企已邁入該行列。

競相角逐之下，市場秩序不規范、規模參差不齊、盈利模式欠成熟等隨之而來的“圈地”綜合癥似乎不可避免。早前偉業我愛我家集團副總裁胡景暉曾提出，小規模、打概念的長租公寓肯定不賺錢，他甚至認為，沒有足夠的資金支持，長租公寓市場的小魚在一年之內就會慢慢消亡。

長租公寓的市場反應究竟如何？

面對調查，有開發商向記者表示，許多公司或多或少、或顯性或隱性地在做類長租公寓項目，但實際售租很大一部分是靠“內部消化”，或者干脆做成了變相的員工宿舍，“長租公寓離真正的市場化檢驗似乎還需要時間”。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，上述做法與長期發展長租公寓和租賃市場等發展思路有所違背，“后續還是需要面向社會大眾提供類似的產品，以進一步擴大覆蓋面。”

換言之，長租公寓的痛點仍待挖掘。“房企投入長租公寓面臨幾個問題：一是對這塊業務不一定很熟；二是及時做了，能不能盈利還是未知；三是賣出去是不是統一經營和管理還是很大的問題，如果是整體持有，開發商統一管理還好，一旦散售出去除非簽訂統一管理協議，不然后續會有很大的問題。”張宏偉告訴記者。