重倉(cāng)三四線、高周轉(zhuǎn)賣房 浙系“黑馬”祥生地產(chǎn)劍指千億

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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年房地產(chǎn)有一個(gè)顯著特征是，大部分房企都在通過(guò)做大規(guī)模“往前擠”，行業(yè)集中度也在進(jìn)一步提升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在市占率向龍頭房企集中的過(guò)程中，部分中小房企也抓住了這輪機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn)，比如浙系房企祥生地產(chǎn)。中指院數(shù)據(jù)顯示，祥生地產(chǎn)在2015年的銷售規(guī)模僅為109億元，而到了2017年，其銷售規(guī)模達(dá)到620億元，超額完成600億元目標(biāo)。僅僅2年時(shí)間，祥生地產(chǎn)的銷售規(guī)模就增長(zhǎng)了5倍。2018年，祥生地產(chǎn)更是提出“千億”目標(biāo)。

重倉(cāng)三四線規(guī)模2年增長(zhǎng)超5倍

中指院上述榜單顯示，祥生以620億元的銷售額位居百?gòu)?qiáng)房企第34位，在浙系房企中僅次于綠城、中梁。而克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，祥生在2015年、2016年、2017年的合約銷售分別為109億元、325億元、620億元。僅用2年，祥生的規(guī)模就增長(zhǎng)了近5倍，這一增速，連近年快速擴(kuò)張的閩系房企都望塵莫及。

“祥生是堅(jiān)定的三四線布局者。”祥生內(nèi)部人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“2015年、2016年，在同行和投資機(jī)構(gòu)都不看好三四線城市時(shí)，祥生堅(jiān)定拿下大量低成本優(yōu)質(zhì)土地，2017年房企向優(yōu)質(zhì)三四線城市轉(zhuǎn)移，土地價(jià)格飆升，祥生土地貨值也大幅增加。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，祥生起家于紹興市下轄的縣級(jí)諸暨市，2014年將總部遷至杭州，確立“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國(guó)”的城市布局原則。目前祥生已售和在售項(xiàng)目73個(gè)，主要分布在浙江、江蘇、安徽、上海等10個(gè)省區(qū)市，其中浙江39個(gè)，江蘇11個(gè)，安徽10個(gè)。上述三地60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)項(xiàng)目全部位于三四線城市，僅在祥生的“老家”諸暨市，其就有16個(gè)項(xiàng)目。

像祥生這類重倉(cāng)三四線城市的房企，近兩年踏準(zhǔn)了行情。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，同樣重倉(cāng)三四線的碧桂園、中梁地產(chǎn)2017年合約銷售分別為5500億元、758億元，同比分別增長(zhǎng)78%、125%，分別從去年的行業(yè)第3位、第40位，躍升至第1位、第25位。

“去年重倉(cāng)三四線城市的房企業(yè)績(jī)都突飛猛進(jìn)，像碧桂園、中梁、祥生等，都趕上了三四線城市棚改貨幣化、去庫(kù)存，以及一二線城市需求外溢的利好行情。”易居研究院研究員賴勤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

拿地猛周轉(zhuǎn)快劍指千億

銷售規(guī)模的擴(kuò)大，一定是建立在土儲(chǔ)擴(kuò)張的基礎(chǔ)之上。兩年從109億跳到620億，在土地上，祥生也是大手筆。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年，祥生以359億元的拿地支出，位居全國(guó)房企第24位，在浙系房企中，僅次于綠城的488億元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅去年10月份至今，祥生在土地市場(chǎng)公開拿地10宗，綜合溢價(jià)率達(dá)到57%，有5宗地的溢價(jià)率達(dá)到或超過(guò)50%，支出金額123億元，新增土儲(chǔ)116萬(wàn)平方米。

高額的拿地支出，也考驗(yàn)著祥生的資金實(shí)力。在祥生地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、杭州城市公司總經(jīng)理余國(guó)勤看來(lái)，化解資金壓力靠的是快周轉(zhuǎn)賣房。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年，祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正。到了2017年，祥生進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提出了“25710”的快周轉(zhuǎn)策略，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。祥生的杭州錢塘新語(yǔ)從拿地到開盤不到4個(gè)月，而湖州悅山湖從拿地到開盤為5個(gè)月、諸暨東方樾6個(gè)半月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流歸正。

祥生上述內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)也表示，能做到“快”，底氣來(lái)自區(qū)域深耕。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，祥生于浙江已售及在售的39個(gè)項(xiàng)目中，諸暨有16個(gè)，杭州、湖州各有4個(gè)；江蘇的11個(gè)項(xiàng)目中，泰興有4個(gè)；安徽的10個(gè)項(xiàng)目中，滁州有6個(gè)。克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，2017年前11個(gè)月，祥生完成的516億元的銷售額中，67%來(lái)自浙江省，祥生在諸暨、泰興、南陵的市場(chǎng)份額分別達(dá)到45%、25%、26%。

在“房住不炒”，以及一些三四線城市去庫(kù)存接近尾聲的環(huán)境下，如何控制高溢價(jià)拿地帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)祥生而言將是個(gè)考驗(yàn)。

“三四線城市有機(jī)遇，但隨著一些城市購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化等政策逐漸退出，其對(duì)樓市的支撐作用也將進(jìn)一步弱化，三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)顯現(xiàn)，這些城市很有可能進(jìn)入新一輪的庫(kù)存增長(zhǎng)周期。”賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“必須嚴(yán)格把握好窗口期，高周轉(zhuǎn)、快進(jìn)快出，快速回籠資金，賺取能夠看得見的利潤(rùn)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”

據(jù)記者了解，目前祥生也推出了項(xiàng)目跟投機(jī)制，將員工與項(xiàng)目“捆綁”。此外，祥生還進(jìn)行合作開發(fā)，并布局多個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。