嚴厲調控難擋“大象”奔跑 16家千億房企市占率近30%

去年嚴厲的樓市調控，沒有阻擋大房企加速奔跑的腳步，無論是規模還是增速都表現亮眼。證券時報記者統計，目前已公布去年銷售業績的上市房企中，有16家超過千億，合計銷售額達到39829.23億。以國家統計局最新公布的2017年全國商品房銷售額133701億計算，這16家千億房企的市場份額已經達到29.8%。而從增速來看，16家千億房企中，有10家房企同比增速超過40%，占比高達62.5%。

大房企逆勢增長的原因是什么？這種高增長在未來能否持續？接受證券時報記者采訪的業內人士認為，“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權”已成行業共識，行業集中度越來越高，大房企爭相加速奔跑，加上全國化布局及資源、產品等優勢，強者恒強更加明顯。預計龍頭房企業績高增長仍將持續，市場份額加速提升的趨勢不會改變。

千億房企增速領跑

最新數據顯示，2017年1-12月，全國商品房銷售額133701億元，同比增長13.7%。受去年全國各地嚴厲調控影響，全國商品房銷售額累計增速回落，至2017年年底，累計回落幅度達20.3個百分點。

盡管全國商品房銷售額增速大幅下降，但是大型房企的銷售額增速仍保持了較高增長。證券時報記者統計，16家千億房企中，除中海外，銷售額增速均超過了全行業增速（13.7%），并且有12家房企增速超過了2016年全行業34%的高增長水平，更有10家房企增速超過40%。其中，融創增速最快，高達140%。

與去年“期中考試”成績排名對比來看，16家千億房企中，前三強均突破5000億，分別是碧桂園5508億、萬科5298.8億、恒大5009.5億，規模排名與去年“期中考試”成績排名保持一致。融創則從第7名躍升為第4名，達到3620.1億。另外，保利和綠地銷售額均超過3000億，中海超過2000億。此外，龍湖、華潤、華夏幸福銷售額均超過1500億。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，公布2017年銷售業績的上市房企合計42家，合計2017年銷售額43897億，同比增幅達50%，刷新歷史記錄。

三四線城市放量

盡管去年樓市調控史上最嚴，但“大象”賽跑并沒有止步，而且跑的速度越來越快。這些大房企逆勢高增長的原因是什么？

“行業集中度在不斷提升，如果你不加速奔跑，你就不進則退了。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者采訪時說，未來大房企市場規模會越來越大，預計到2020年，20強房企市場份額將占60-70%，百強房企市場份額將占80%以上，所以大企業必須加速跑。另外，因為客戶、銀行、基金、供應商、地方政府等資源都在向大企業集中，大企業自然跑得快。

中國指數研究院企業研究總監蔣云峰接受證券時報記者采訪時也認為，從布局來看，龍頭房企提前以較低成本布局全國區域增長極，在去年一線和重點二線城市嚴厲調控的背景下，搶抓非熱點二三四線城市放量契機，特別是靠近長三角、珠三角及北京周邊城市群的三四線城市成交出現較大增長。碧桂園的高增長就與其在三四線城市布局較多有關。

“從產品來看，龍頭房企牢牢把握市場需求變化和結構性機遇，剛需、改善型產品銷售較好。”蔣云峰說，此外，從營銷角度看，去年大房企營銷力度加大，電商、全民營銷等營銷手段純熟。特別是萬科、碧桂園等大房企實行的合伙人制比較有效，銷售量大增。

歐陽捷還認為，布局面寬的大房企，在市場東方不亮西方亮的情況下，能夠保證業績增長可持續。最重要的是企業家的意愿，推動企業不斷向前跑。“因為希望更快增長，逼著他進駐更多的城市。有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。”他說。

高增長或將持續

在地產行業集中度持續提升的大背景下，強者恒強成為共識，業績亮眼的龍頭房企也被資本市場看好。今年以來，龍頭房企股價持續上漲，多位券商分析師繼續看好今年龍頭房企的表現。

廣發證券分析師樂加棟認為，行業政策邊際改善將帶動重點城市成交結構性向好，一二線龍頭公司將充分受益，銷售規模將持續增長，加上拿地利潤率的改善、資金成本的相對穩定以及管控效率的提升則保障了銷售規模增長向業績增長的最終兌現，龍頭房企估值將提升。

中信建投分析師陳慎也認為，差別化調控思路確實在穩定整個房地產市場，在2018年整體市場量價穩定的基礎上，行業集中度的提升仍將帶來優質企業業績持續釋放的機會。

“分析師看好地產股，是因為頭部效應，行業集中度不斷提升，資源向大企業集中，特別是上市公司，業績回報越來越高。”歐陽捷說，龍頭房企業績高增長至少還要持續3年，龍頭房企市場份額加速提升的趨勢不會改變。

克而瑞研究中心也預計，2018年龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展，碧桂園、恒大、萬科、融創四家房企的業績總規模或將近3萬億，TOP10房企的行業集中度有望達35%。

不過，蔣云峰則認為，今年大型房企的銷售業績將保持增長，但是增速或有所放緩。

（來源：證券時報 記者 張達）