控制居民杠桿率是樓市穩定“壓艙石”

每經編輯｜李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

日前在一年一度的銀行業金融機構監管工作會議上，銀監會主席郭樹清表示，2018年要打好防范化解金融風險的攻堅戰，使宏觀杠桿率得到有效控制，系統性風險得到有效防控，并提出十大年度工作重點。

“防控金融風險”是2018年經濟工作“三大攻堅戰”的重中之重，2017年12月舉行的中央經濟工作會議也明確了防控金融風險的總體框架，即實現“三個良性循環”（金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環）。也正因為如此，控制房地產金融風險是攻堅戰的重點。

在今年的十大年度工作重點當中，有兩項是關于房地產的：一是努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和樓市；二是遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

2017年，銀行資金回歸實體趨勢強化，全年新增貸款上升12.6%，少增近500億元的情況下，銀行業總資產只增長8.7%，“脫實向虛”勢頭得到初步遏制。2017年，房地產貸款余額增速為20.9%，比2016年低6.1個百分點。其中，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。

盡管銀行總貸款、房地產貸款增速放緩，但居民杠桿率并未明顯控制，“加杠桿”需求旺盛。根據央行最新公布的數據，截止到2017年，我國住戶貸款余額達40.45萬億元，同比增長21.4%，全年增加7.1萬億元，同比多增8010億元。

有媒體計算，若加上4.5萬億元的公積金貸款，5萬億元左右的民間或互聯網借貸，我國居民家庭杠桿率（債務余額/GDP）可能超過60%，而2007年這一比例還不到15%，2014年初不到40%。也就是說，十年時間杠桿率增長了3倍。

事實上，與2016年10月份啟動新一輪樓市調控同步，從2016年四季度開始，監管層就要求通過按揭規模和占比“雙控”，以降低居民杠桿率過快攀升的趨勢。

具體來說，監管層要求，2016年四季度和2017年，新增貸款中按揭貸款的比例不超過30%，熱點城市人民銀行月度按揭規模要定量（比如深圳規定每月新增按揭額度不超過80億元）。

2017，居民中長期貸款（主要是房貸）新投放規模（5.3萬億元）比2016年的5.68萬億元下降3800億元，月度按揭貸款增速從年初的36%降至年底的25%。但是，居民總貸款卻新投放了7.13萬億元，比2016年多增加了8000億元。由此可以分析，居民短期貸款暴增是主因。

2017年，居民短期貸款新投放了1.83萬億元，接近上年同期的3倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個百分點。一般認為，居民短期貸款主要是消費貸款。問題是，2017年我國居民社會消費品零售總額增速（10.2%）比2016年僅微增0.2個百分點，城鎮居民這一指標還下降0.4個百分點。傳統消費貸的主力，比如汽車銷售、商品房銷售等，或者減少（如汽車）或者保持穩定（商品房銷售面積只增長5.3%）。因此可以判斷，消費貸至少有相當大一部分進入了樓市。

而且，2017年各大城市普遍限制高價新盤網簽，按揭貸款周期拉長，開發商回款速度下降。因此，對于全款買房，很多開發商給予優惠，也導致很多居民選擇消費貸款。

對此，不管是2016年11月三部委（住建部、央行、銀監會）武漢會議，還是今年1月13日銀監會下發的《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》中，都明確提出，嚴格控制發放首付不合規的個人住房貸款，比如綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等。

2017年，新投放居民中長期貸款占總新增貸款的比例為39%，比2016年下降了6個百分點。但是，如果將消費貸款算在內，2017年居民新增貸款占全社會總新增貸款的比例高達53%，比2016年上升了3個百分點。

由此，2016年底監管層提出的居民“降杠桿”舉措，即貸款占比和規模“雙控”，實現得并不算好。另外，隨著金融“去杠桿”提速，加上樓市調控深化，開發商融資渠道開始全面緊縮，銀行信貸只投放給地產百強或地方龍頭。

但是，在開發商資金來源中，自籌資金卻在逐月改善，累計同比增速從2017年2月份的-17.2%逆轉為2017年12月的3.5%，這意味著有資金違規進入項目開發。2017年，銀行理財和自營資金大量繞道委托貸款、信托、資管計劃、有限合伙基金進行表外貸款，或者以“假股真債”形式，投向房地產項目，滿足項目資本凈要求，甚至參與拿地。

杜絕信貸資金違規進入樓市，這是銀監會2017年“三三四十”大檢查中的重點工作——“三違反”要求檢查信貸是否直接參與房地產炒作，是否在開發貸和按揭中有虛假或違規操作；“三套利”要求自查信貸資金是否借道建筑業或其他行業投向房地產領域，是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地產提供融資；“四不當”要求銀行表內資金不得借道同業投資，投向房地產企業；“十亂象”要求銀行要建立全口徑房地產風險監測機制，定期開展壓力測試。但是，由于2017年樓市回升，房企排位競爭，項目收購頻繁，資金需求強烈導致仍有大量資金違規進入樓市。

2018年，供給側結構性改革重點之一仍將是“去杠桿”。2017年7月召開的金融工作會議吹響了防風險和“去杠桿”的號角，一攬子措施相繼推出。

新年伊始，監管層全面圍堵理財、信托、同業、通道等資金違規進入樓市。相比其他國家，我國居民杠桿率水平不算太高，但由于過快攀升，特別是居民借道期限短、成本高的消費貸款加杠桿購房，被認為是樓市泡沫和金融風險快速積累的一個危險信號。同時，2016年四季度以來，管理層部署的控制居民杠桿率的措施，現在看來效果并非很理想。

因此，控制居民杠桿率首次進入“去杠桿”框架，并成為防范風險重點內容。這也是為何新年未像往常一樣釋放出新額度，銀行依然實施按揭額度、占比“雙控”的原因。

對于京滬深等熱點城市，監管層明確表態，今年新增房貸占比控制在25%或30%以內。筆者認為，在熱點城市繼續強化調控，土地價格已被完全管控住的基礎上，今年只要將杠桿控制住，資金不會違規進入樓市，即便基于樓市降溫和回調，少數城市根據新形勢適度修正政策，啟動差異化和精細化調控，“一城多策”，甚至以較溫和的限售取代“一刀切”的限購，樓市也很難出現明顯反彈。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）