寧波富達江灣城項目計提減值逾10億 4地塊仍待開發

每經編輯｜每經記者 唐潔 每經編輯 趙橋    

寧波富達江灣城項目現場圖 唐潔攝鄒利制圖

每經記者 唐潔 每經編輯 趙橋

近日，寧波富達（600724，SH）披露了業績預虧公告，公司預計2017年度將虧損8.39億元左右，而2016年盈利1.27億元。業績預虧的主要原因系計提減值準備14億元左右。公司的巨額預虧亦引發資本市場強烈關注，并引起上交所問詢。

寧波富達公告對寧海桃源路項目、維拉小鎮三期以及江灣城項目的預計計提金額等進行了詳細說明。其中，對江灣城項目的計提存貨跌價準備高達10.1億元。據了解，江灣城項目為寧波富達全資子公司寧波城投置業于2010年以總價近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發狀態，而已開發的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

寧波富達證券代表施亞琴向《每日經濟新聞》記者表示，“江灣城所處位置十分優越，但整個項目建設周期過長，三年規劃加上開發建設已經遠遠超過業內8~12個月的黃金開發周期，項目上市后，又遇到了商住政策改革以及限購政策使得項目去化緩慢。”施亞琴同時坦言，“我們把握市場趨勢的能力確實弱了些。”

江灣城項目計提減值10.1億

1月18日，寧波富達披露，公司預計2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經常性損益后虧損8.56億元。業績預虧主要原因系計提減值準備14億元左右。

根據公告，經減值測試，寧波富達需計提存貨跌價準備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準備14億元左右，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤13.10億元左右。同時，公司表示，旗下與萬科合作開發的“依云郡”項目因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備產生投資收益3.40億元左右。

寧波富達的這一業績預告亦引起了上交所的注意。上交所發問詢函要求寧波富達分類別、分項目詳細列示預計計提金額、原因、減值測試計算過程以及使用主要數據及來源等。

對于江灣城項目，《每日經濟新聞》記者查詢相關資料發現，該項目由寧波城投置業的全資子公司寧波海曙城投置業有限公司開發，項目共8塊土地，分期實施，建筑類型為住宅及商務金融，約2/3為商務金融。截至目前，寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、寧波鄞奉路2-6#地塊尚未啟動開發。

寧波富達公告稱因規劃設計原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項目總可售面積36.31萬平方米，其中住宅12.26萬平方米，商業辦公24.05萬平方米。截至2017年末，已簽約住宅面積7.08萬平方米，未售住宅面積5.18萬平方米，商業辦公24.05萬平方米。

也就是說，寧波富達在拿地3年以后才拿到了第一宗開發地塊的建筑工程施工許可證。除了自身規劃原因外，寧波富達方面認為，商住政策的改革以及限購等調控政策對商業住宅項目都有影響。

公開資料顯示，寧波市于2016年4月1日發布了《關于深化住房制度改革，促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，其中指出，在不改變用地性質、容積率等必要規劃條件和土地出讓約定前提下，允許對不適應市場需求的產品類型、住房戶型做出調整。寧波富達在公告中表示，計劃將商務金融用地用于開發商住房。

但是，2017年4月23日，寧波限購、限貸政策落地；2017年10月1日限購政策升級，按揭政策持續收緊。寧波富達在公告中表示，隨著商住房的住宅特性被驅趕，對商住房的市場預期明顯降低。

已開發項目去化緩慢

此前公司董秘辦人士向《每日經濟新聞》記者表示，江灣城住宅項目銷售情況良好，二期價格已高達4萬元/平方米。不過，（2017年）下半年受限購等因素影響，銷售速度下降，同時其他商業金融項目去化率低，項目拿地時間太久，各項費用成本高，導致未來仍有可能對業績造成影響。

近日，記者以購房者身份實地走訪了位于寧波的江灣城項目。記者在江灣城售樓處了解到，上述所說的一期項目已基本售罄。營銷人員稱，二期項目的銷售均價約在3.6萬元/平方米，位置好的樓層接近4萬元/平方米。

據了解，二期項目大約是在2016年底開盤，但至今去化情況不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網中國寧波住宅與房地產網顯示，江灣城2-14#、2-15#項目當前住宅的可銷售套數共計208套，已售92套，去化約44%。

記者在售樓處看到了15-2#號樓所剩可選房源的公示圖，當記者以購房者身份表示希望拍一下整個房源明示圖時，遭工作人員拒絕，同時有保安人員圍了上來，記者停止了拍攝。

江灣城項目地處海曙區的核心位置，距寧波火車站僅有一站公交的距離，整個項目緊鄰奉化江，高層住宅可望江觀景，周圍交通便捷。那么，為何江灣城項目開發及銷售不盡如人意？施亞琴表示，“江灣城在規劃上占用的時間長達三年，錯過了入市的最佳時機，其次整個江灣城項目的商務用地占比過高，公司在產品結構和設計方面有所欠缺，并且受到商住政策以及調控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

隔著鄞奉路，與江灣城對相的是中國金茂開發的南塘金茂府。如今，南塘金茂府住宅項目已售罄，其售樓處的工作人員告訴記者，目前售樓處只有六七套酒店式公寓在售。

一位二手房中介人員告訴記者，南塘金茂府的二手房均價在3萬元/平方米，精裝修交付并且室內采用了恒溫恒氧系統。同樣是走高端產品路線，住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型，僅一街之隔，與南塘金茂府相比，江灣城3.6萬元~4萬元/平方米的均價高出不少。

值得一提的是，南塘金茂府在合理的建設周期內完成，并且此后中國金茂繼續在寧波市場進行拓展。公司年報顯示，2015年中國金茂在寧波再拿一宗土地，項目名稱為寧波江東金茂府。該項目于2016年7月首次開盤，取得10.1億元的銷售業績。

而彼時，江灣城拿地6年后，在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證，截至目前，整個項目的8塊土地中仍有4塊處于待建中。當被問及未來這部分土地何時開發時，施亞琴表示，“已經開發出來的項目，市場接受程度尚且不高，接下來的項目不能再出錯，目前還未有具體（規劃）。”