“房地產金融宏觀審慎”怎樣才能降低風險積累

每經編輯｜李宇嘉    

李宇嘉

本周，中信銀行暫停北京200萬元以上個人住房抵押貸的消息，再一次讓房地產金融成為媒體關注的焦點。

在2月初舉行的央行2018年工作會議曾提出，“繼續實施‘分城施策’差別化住房信貸政策，強化房地產金融宏觀審慎管理”。這是央行年度工作會議首次提出房地產金融宏觀審慎管理，這一新提法也出現在春節期間新華社文章中。

宏觀審慎政策，這是總結2008年“次貸危機”教訓之后全球多邊金融組織在2016年創造出的概念，意在防范系統性風險，降低金融危機發生的概率。

圖片來源：視覺中國

隨著金融體系的杠桿性、關聯性和復雜性不斷提升，金融周期可能在一定程度上脫離經濟周期運行，金融內在不穩定性、脆弱性所帶來的風險也相應增大。因此，針對宏觀經濟和總需求管理，側重于經濟增長和物價水平穩定的貨幣政策管理框架，針對單個金融機構的微觀審慎監管（比如資本充足率），很難避免個體行為理性卻導致集體行為非理性（或稱“合成謬誤”），很難把控由于金融業順周期、非理性行為和“羊群效應”等，導致金融風險積累和金融危機醞釀，并通過跨市場、跨機構傳染，形成自我強化式的正反饋機制，從而導致從風險積累到危機爆發。

通過加杠桿或去杠桿，導致資產價格周期以及個人或機構逐利、避險行為，這是金融業順周期、非理性行為和“羊群效應”的總根源，也是金融業喪失自動調節供求的功能，產生自我強化式的正反饋機制，最后導致從風險積累到危機爆發的總根源。

因此，以控制杠桿總水平、控制流入資金規模來防范資產價格波動，這是宏觀審慎政策最主要的內容。2017年11月，央行發布的《2017年第三季度中國貨幣政策執行報告》中，首次明確宏觀審慎政策錨定的經濟指標——廣義信貸和房地產價格。報告指出，宏觀審慎政策與貨幣政策區別在于，貨幣政策以CPI為錨以熨平經濟周期，而宏觀審慎政策則以廣義信貸和房地產價格為錨以熨平金融周期。

由于房地產是信貸的重要抵押品，兩者之間會相互放大，從而導致自我強化并喪失自動調節供求功能的順周期波動，也就是所謂的“灰犀牛”風險，即大概率卻無法避免的風險。

對我國來講，毫無疑問，房地產是系統性風險積累和金融穩定擔憂的主要載體。根據央行公布的數據，截至2017年，我國住戶貸款余額達40.45萬億，同比增長21.4%，全年增加7.1萬億元，同比多增8010億元。

居民在房地產過度“加杠桿”，也是房地產價格上漲的一個原因。由于房價上漲形成的剛性預期，地方政府依靠土地財政、房地產拉動投資和稅收所形成的剛性兌付，銀行基于抵押物保障資產安全以及利潤訴求的剛性依賴，近年來社會資金“脫實入虛”、進入樓市是一個普遍現象。

2016年10月份新一輪樓市調控以來，盡管銀行開發貸款投放完全集中在百強房企和地方龍頭，但銀行資金借助銀信、銀保、銀證合作的影子通道，以理財、資管、同業等形式變相進入樓市。這就是為何2017年M2增速降至8.2%的歷史低位，但社會融資總規模卻保持12%~13%增速的重要原因。

根據國家統計局數據，盡管開發貸款緊縮，但2017年開發商資金來源中，自籌資金卻在逐月改善，累計同比增速從2017年2月份的-17.2%逆轉為2017年12月的3.5%。

基于以上分析，各類資金以私募、集合理財、資管等形式，違規進入房地產項目開發。因此，傳統的差別化的住房信貸政策已無法控制房地產杠桿率，以及杠桿率和資產價格交互形成的金融順周期、系統性風險積累。

基于此，央行創造性地提出了房地產金融宏觀審慎，首先是完善差別化的住房信貸政策，如打破過去一刀切地上調基準利率，而是基于各地樓市溫度不一，差異化地選擇利率浮動幅度；其次，控制資金投放和各類違規房地產融資行為，也就是把好資金流入總閘口；再次還有助于實現調整投入房地產領域的資金結構、通過平滑房地產資金周期達到抹平房地產交易總量和價格的目標。

宏觀審慎政策還要有對沖作用，基于前瞻性判斷或考慮，通過結構性調整資金投放，避免未來可能出現的過度下滑，比如央行實施的差別存款準備金政策、定向降準，以支持“三農”、“小微”等。

就房地產金融宏觀審慎管理，央行工作會議提出“積極支持棚戶區改造等保障性安居工程建設，支持培育和發展住房租賃市場”。也就是說，住房租賃市場、住房保障、棚戶區改造將是未來資金在房地產投放的主要板塊，這不僅可以降低杠桿率和資產價格順周期循環，也將有效緩解未來可能出現的房地產周期性下滑，從而達到維護金融穩定的目標。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）